李鐵：我們不能籠統(tǒng)判斷中國的房價上漲，首先要分析中國哪些地區(qū)的房價在上漲？為什么會上漲？為什么房地產(chǎn)成為大家都非常關(guān)注、各級地方政府都在全力推動的一個產(chǎn)業(yè)？

很多研究都把城市分為一線城市、二線城市，三、四線城市，這直接說明了中國的房地產(chǎn)發(fā)展，房價上漲和等級化的城鎮(zhèn)管理體制有直接的關(guān)系。首先，高房價主要集中在高等級城市，特別是直轄市、省級城市和副省級城市。城市資源分配不平衡，從最低等級城市向最高等級城市集中，等級越高的城市優(yōu)質(zhì)資源越集中，行政資源分布影響了市場資源分布。在高等級的城市買房，主要也是購買那里的優(yōu)質(zhì)資源和優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)。而土地的限量供給導(dǎo)致這些城市資源的稀缺，高等級城市核心區(qū)域土地資源永遠(yuǎn)是稀缺的，土地資源稀缺肯定會導(dǎo)致這些地段的房價的上漲。

其次，相比于金融、銀行存款、證券、基金等領(lǐng)域，房地產(chǎn)是目前相對穩(wěn)定的投資需求。土地資源的稀缺性決定了它的價格上揚。

第三，經(jīng)濟(jì)增長帶來社會收入群體分化，基于人口總量的高收入人群基數(shù)大，形成對高等級城市高房價的支撐。假如高收入人口占全國的10%，我們會有1.36億高收入人口形成持續(xù)的高端的購買群體，對高端、高層次地產(chǎn)有持久性的需求。他們第一會在本地買房，第二會到省會城市買房，然后到北京、上海買房。高收入人口到等級高的、核心資源好的、優(yōu)質(zhì)資源相對集中的城市買住房，這在當(dāng)下中國是最好的、最合理的選擇。

《經(jīng)濟(jì)參考報》：對于未來房價走勢您有何判斷？

李鐵：我認(rèn)為，除了看住房供應(yīng)量大小外，還需要考慮以下幾方面因素：

首先，城市的輻射范圍。城市等級越高，輻射范圍就越廣，北京輻射全國，省會城市基本上是輻射全省。高行政等級城市的資源短缺是常態(tài)的，而且不可再生。戶籍制度導(dǎo)致了公共服務(wù)封閉式的格局難以打破，在這種情況下，資 源 短缺、公共服務(wù)的封閉，也促進(jìn)高等級城市房價進(jìn)一步上漲。

其次，城市所在地區(qū)的人均收入水平。像浙江、廣東、江蘇等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，城市輻射范圍雖然不如西北地區(qū)的城市，但是人均收入水平高，也就支撐這個區(qū)域的房價上漲幅度大于中西部地區(qū)。

最后，土地出讓金制度下的城市發(fā)展模式。各級地方政府競相開辟工業(yè)區(qū)，壓低土地價格，賠錢搞招商引資，形成工業(yè)產(chǎn)業(yè)，來支撐政府的G D P和財政收入。這個成本要通過房地產(chǎn)開發(fā)、高額的土地出讓金進(jìn)行彌補(bǔ)?，F(xiàn)在每屆政府都要有新的政績，結(jié)果城市攤子越來越大，基礎(chǔ)設(shè)施、供給的成本大幅度增加。政府稅收只能保財政、保吃飯，所以這些成本只能靠融資、賣地等方式償還，而融資還得靠未來的土地出讓金償還。這就形成了這種惡性循環(huán)，導(dǎo)致現(xiàn)在新區(qū)、新城不斷擴(kuò)展。

綜合判斷，在一線、二線高等級的城市，資源稀缺性還存在，房價還有上漲的空間，部分三線城市和四線城市、縣城再按照這樣的模式發(fā)展房地產(chǎn)，恐怕在擴(kuò)張到一定程度的時候會導(dǎo)致崩盤。