日本在20世紀(jì)70年代就進(jìn)入老齡化社會(huì)。每年9月的第3個(gè)星期一是日本的“敬老日”。在今年“敬老日”前一天的9月15日，日本總務(wù)省公布了最新的人口統(tǒng)計(jì)情況：2013年日本65歲以上人口為3186萬(wàn)人，占總?cè)丝诘谋戎馗哌_(dá) 25.0%，是全世界人口老齡化程度最高的國(guó)家。與此同時(shí)，日本的“少子化”現(xiàn)象也越來(lái)越嚴(yán)重，人口出生率從1974年至今持續(xù)下降，總和生育率在21世紀(jì)初保持在1.3左右的極低水平。老齡化、少子化的趨勢(shì)不僅使日本面臨嚴(yán)重的人口危機(jī)，而且使日本社會(huì)保障系統(tǒng)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)。日本的養(yǎng)老保險(xiǎn)制度又稱為年金制度，起源于明治政府時(shí)期的“恩給”制度，二戰(zhàn)后逐漸普及，在1961年實(shí)現(xiàn)“國(guó)民皆年金”。盡管日本政府對(duì)現(xiàn)收現(xiàn)付的年金制度進(jìn)行多次改革，為年金不斷“開(kāi)源節(jié)流”，但依然無(wú)法扭轉(zhuǎn)年金系統(tǒng)長(zhǎng)期巨額虧空的局面。在此背景下，日本積極探索新的養(yǎng)老模式，其中包括建立住房反向抵押貸款制度，即“以房養(yǎng)老”。然而，“以房養(yǎng)老”在日本發(fā)展得并不順利。

日本的“以房養(yǎng)老”形式多樣，因地而異，統(tǒng)稱為“不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保型生活資金”，按融資方式可分為兩類：一是政府參與的直接融資方式，即政府機(jī)構(gòu)直接貸款給借款人；二是銀行等金融機(jī)構(gòu)參與的間接融資方式，由金融機(jī)構(gòu)貸款，并設(shè)計(jì)金融產(chǎn)品進(jìn)行銷(xiāo)售。“以房養(yǎng)老”由東京都武藏野市在1981年引入日本，當(dāng)時(shí)的適用對(duì)象是 65歲以上且在武藏野市居住達(dá)1年以上擁有不動(dòng)產(chǎn)的老年人。若以自己的房產(chǎn)為抵押，老年人可定期從金融機(jī)構(gòu)獲取貸款供養(yǎng)老之用，貸款總額以房產(chǎn)價(jià)值的一定比例為限。待老年人去世后，房產(chǎn)被出售用于償還貸款本金及利息。“武藏野模式”開(kāi)日本“以房養(yǎng)老”之先河，但發(fā)展并不順利。日本學(xué)者上野千鶴子在其著作《一個(gè)人的老后》中指出，“武藏野模式”開(kāi)辦后 20年來(lái)，僅有100件來(lái)使用這種方式貸款的案例。上野千鶴子曾向京都市政人員提議比照武藏野，推廣“京都模式”，卻以“不符合當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗民情”為由遭到婉拒。直到 2002年，日本厚生勞動(dòng)省才迫于年金虧空壓力，以地方政府的福利部門(mén)為主體開(kāi)始正式設(shè)立“以房養(yǎng)老”制度。在具體實(shí)施上，各地有所不同，但總的來(lái)說(shuō)，申請(qǐng)門(mén)檻較高。以東京為例，要求申請(qǐng)人在 65歲以上且不能與子女同??；申請(qǐng)人家庭的人均收入要在當(dāng)?shù)氐牡褪杖霕?biāo)準(zhǔn)之下，且已申請(qǐng)“低保”等社會(huì)福利的家庭不能申請(qǐng)；申請(qǐng)人的房產(chǎn)必須是土地價(jià)值在1500萬(wàn)日元以上的獨(dú)門(mén)獨(dú)戶建筑，集體住宅不能申請(qǐng)。這些嚴(yán)苛的條件把很多居住在城市的老年人排除在外。

日本人善于學(xué)習(xí)新事物，“以房養(yǎng)老”曾引起很高的關(guān)注。但時(shí)至今日，“以房養(yǎng)老”在日本依然發(fā)展緩慢，從政府到民間推動(dòng)都不是很積極，處于“雞肋”的窘境。上野千鶴子認(rèn)為，日本“以房養(yǎng)老”進(jìn)展遲緩，首先是子女的反對(duì)。東亞傳統(tǒng)文化有很強(qiáng)的繼承觀念，子女認(rèn)為父母的家就是自己的家，賣(mài)掉土地就等于對(duì)祖先不敬。其次是日本人“有土斯有財(cái)”的觀念根深蒂固，認(rèn)為土地是財(cái)富極佳的儲(chǔ)存形式，不到萬(wàn)不得已，不會(huì)變賣(mài)土地和住宅。再次，老舊房屋修繕需要大量資金，造成銀行不愿貸款。日本稅法規(guī)定，大樓等鋼筋水泥建筑物的住宅耐久年數(shù)為47年，假設(shè)30歲入住，住了 40年以上，不但居住者衰老，建筑物也會(huì)老朽。由于經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期低迷和年輕人口不斷流失，老舊房屋缺乏資金修繕，有的小區(qū)因?yàn)榫用袢諠u稀少甚至只剩老年人而趨于荒廢，銀行不愿接手這樣的抵押物。

“以房養(yǎng)老”在日本的窘境還與日本特殊的經(jīng)濟(jì)和自然環(huán)境有關(guān)。房?jī)r(jià)下跌是“以房養(yǎng)老”的一大風(fēng)險(xiǎn)。如果在合同期間房?jī)r(jià)大幅下跌，老年人所貸資金超過(guò)房產(chǎn)價(jià)格，金融機(jī)構(gòu)就會(huì)虧本。日本1981年引入“以房養(yǎng)老”時(shí)正值房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始快速上漲的時(shí)期，當(dāng)時(shí)普遍預(yù)期房?jī)r(jià)上漲，追逐利潤(rùn)的金融機(jī)構(gòu)愿意開(kāi)發(fā)反向抵押貸款產(chǎn)品。然而，20世紀(jì)90年代日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅，房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌，使這項(xiàng)業(yè)務(wù)嚴(yán)重遇挫。目前，日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然不景氣。“少子老齡化”造成日本人口從2005年開(kāi)始縮減，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求萎縮，更加強(qiáng)化房產(chǎn)貶值的預(yù)期，而且日本人均預(yù)期壽命全球最長(zhǎng)，達(dá)83歲，進(jìn)一步增加了合同的不確定性，金融機(jī)構(gòu)也就無(wú)心開(kāi)展反向抵押貸款業(yè)務(wù)。“以房養(yǎng)老”還需要房屋有穩(wěn)定的質(zhì)量，房屋不能還未出售償還貸款就已損毀。日本的房屋質(zhì)量無(wú)可挑剔，但日本是自然災(zāi)害頻發(fā)的國(guó)家，地震、海嘯、臺(tái)風(fēng)、洪水等嚴(yán)重自然災(zāi)害經(jīng)常發(fā)生，極易損毀房屋。2011年 3月日本東海岸發(fā)生9.0級(jí)特大地震并引發(fā)強(qiáng)烈海嘯，導(dǎo)致沿海大量房屋被損毀、掩埋或卷入大海。頻發(fā)的自然災(zāi)害極大降低了住房的遠(yuǎn)期交易價(jià)值，使“以房養(yǎng)老”更難推行。

為應(yīng)對(duì)養(yǎng)老危機(jī)，日本政府不遺余力地對(duì)社會(huì)保障制度進(jìn)行了一系列改革。從全球來(lái)看，日本老年人享受到的福利水平是非常高的，這是日本人普遍長(zhǎng)壽的重要原因。但是，日本政府也為此付出了很大代價(jià)。截至2013年6月，日本包括借款在內(nèi)的公共債務(wù)額升至創(chuàng)紀(jì)錄的1008.6萬(wàn)億日元，相當(dāng)于其國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的247%，是世界上債務(wù)占比最高的國(guó)家。為支援養(yǎng)老，日本政府一再提高消費(fèi)稅，不斷高漲的稅收讓年輕人怨聲載道。好在半個(gè)多世紀(jì)以來(lái)，日本積累了巨額的財(cái)富存量，并擁有發(fā)達(dá)的科技水平，雖然經(jīng)濟(jì)低迷，但財(cái)富增長(zhǎng)的絕對(duì)量依然可觀。否則日本勢(shì)必因高度老齡化而加速衰敗。實(shí)際上，日本養(yǎng)老危機(jī)的根源是“少子老齡化”。“以房養(yǎng)老”實(shí)際是一種配置資產(chǎn)的方法。“少子老齡化”造成創(chuàng)造財(cái)富的工作人口越來(lái)越少，消耗財(cái)富的退休人口越來(lái)越多，資產(chǎn)配置的方法再巧妙，也無(wú)法從根本上扭轉(zhuǎn)這一趨勢(shì)。因此，“以房養(yǎng)老”解決不了日本的養(yǎng)老問(wèn)題，社會(huì)保障制度再改革、再創(chuàng)新，也解決不了日本的養(yǎng)老問(wèn)題。日本養(yǎng)老保障，以及整個(gè)國(guó)家未來(lái)的希望在于提高生育率，增加年輕人口，扭轉(zhuǎn)人口萎縮的頹勢(shì)。