高房價高房租導(dǎo)致窮人越窮，富人越富

當(dāng)前，房價與房租呈現(xiàn)一致性持續(xù)上漲態(tài)勢。普通民眾對高房價、高房租的感受和反映強(qiáng)烈。當(dāng)前高房價、高房租還對社會經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生如下影響。

導(dǎo)致當(dāng)?shù)厝瞬帕魇?。?dāng)前過高的房價、房租，已經(jīng)導(dǎo)致當(dāng)?shù)厝瞬帕魇?。通過分析珠三角部分二、三線城市生源的大學(xué)生就業(yè)情況，發(fā)現(xiàn)越來越多的大學(xué)生放棄在一線城市就業(yè)，選擇回歸生源地就業(yè)。高校畢業(yè)生回生源地就業(yè)，部分原因在于二、三線城市快速發(fā)展所帶來的機(jī)遇，但關(guān)鍵原因在于一線城市高房價、高房租和激烈的競爭環(huán)境等。根據(jù)北京統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2012年全市暫住人口784.2萬人，較上年減少41.6萬人。北京暫住人口的減少除政府政策的因素外，關(guān)鍵原因是高房價、高房租等導(dǎo)致生活成本的上升。在高房價高房租的雙重壓力，“逃離北上廣”、“退居二線”、“回老家去”成為無數(shù)人糾結(jié)的事情。

抑制居民消費(fèi)。受高房價、高房租的影響，居民消費(fèi)占GDP比重逐步下降，儲蓄逐步上升。根據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，截至2013年9月，我國居民儲蓄余額已連續(xù)三個月超過43萬億元，處于歷史高位。雖然高房價、高房租能夠帶動住房消費(fèi)、家具消費(fèi)等，但對居民的其他消費(fèi)“擠出效應(yīng)”大。高房價改變了人們的消費(fèi)預(yù)期，多數(shù)人謹(jǐn)慎消費(fèi)甚至不敢消費(fèi)，不斷增加預(yù)防性儲蓄。高房價也讓許多人變成房奴，在沉重的房貸壓力下，他們的可消費(fèi)資金余額較少。而高房租消耗租房者現(xiàn)有收入，租房者實際可支配收入減少，不得不減少其他生活資料的消費(fèi)。同時，租房者主要是低收入階層、年輕人等，高房租必然抑制這部分人群的消費(fèi)。

降低社會幸福度。筆者根據(jù)中國統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)計算房價收入比，發(fā)現(xiàn)2012年我國城鎮(zhèn)居民的房價收入比高達(dá)12.07，遠(yuǎn)超過世界銀行認(rèn)可的房價收入比3-6倍的合理區(qū)間，房價明顯脫離居民收入水平。2012年，全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入24565元，扣除價格因素，實際同比增長9.6%，但房價、房租增速明顯高于工資增速。很多家庭為了購房，不惜大舉借債。很多家庭為了購房，不惜大舉借債。高房價使家庭住房消費(fèi)過度透支，家庭的整體生活水平下降，居民幸福度下降。比如：政府開征房產(chǎn)稅；房屋所附屬的土地到期；房價下跌，缺乏安全感。而在高房租下，人們的生活成本上升。為了節(jié)約居住成本，部分人通過聯(lián)合共同租賃一套房產(chǎn)來減輕經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，“群租”現(xiàn)象由此產(chǎn)生。群租中，不同的人為了生存住在一起，但彼此可能存在諸多矛盾，直接降低群租者的生活質(zhì)量。而隨著房租的持續(xù)上漲，原本只適合幾個人居住的一套房產(chǎn)變成更多人居住，群租者的生活空間進(jìn)一步壓縮，出現(xiàn)“蝸租”，幸福度自然而然下降。

擴(kuò)大貧富差距。低收入階層沒有能力購買房產(chǎn)，一直處于貧窮狀態(tài)。對于有能力購房的普通居民，也往往要花費(fèi)上十年的時間才能購買一套房產(chǎn)，高房價致使房產(chǎn)價值增值，但該套房產(chǎn)作為普通居民居住使用，房產(chǎn)價值增值不產(chǎn)生實際的財富增值。對于房產(chǎn)投資或投機(jī)者，在房價上漲過程中獲取房產(chǎn)溢價，他們獲得比普通人更高的流動性收入。而對高房租而言，低收入階層、年輕人等付出更多收入租房，實際可支配收入很少。持有一套房產(chǎn)的普通居民，不能將自有房產(chǎn)出租，不存在現(xiàn)金收入。房產(chǎn)投資或投機(jī)者將持有房產(chǎn)做出租使用，能實現(xiàn)自身財富的保值增值。長此以往，導(dǎo)致窮人越窮，富人越富，社會財富集中到富人群體手中，社會財富分配失衡，兩級分化越來越嚴(yán)重。此外，高房價可能影響代際財富差距。房產(chǎn)集中在老一代的人手中，而房價上漲對年輕一代是負(fù)的財富效應(yīng)，阻礙整個社會的生產(chǎn)效率和創(chuàng)新能力的提高。

影響其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)利潤高，除房地產(chǎn)商外，其他企業(yè)也紛紛涉足房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)過分發(fā)展，占用大量社會資源，擠占了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間。對投資者而言，作為“低風(fēng)險、高收益”的良好投資品，房地產(chǎn)持續(xù)吸引資金流入，流入其他產(chǎn)業(yè)的資金自然而然減少，社會資源的效率低下。2013年以來，由于商業(yè)租金的上漲，全國多個城市出現(xiàn)超市、百貨商場“關(guān)店”現(xiàn)象。高商業(yè)租金擠壓零售業(yè)發(fā)展空間，不斷上漲的租金侵蝕零售業(yè)利潤，導(dǎo)致零售業(yè)競爭力下降。部分城市商業(yè)區(qū)設(shè)施過剩，商場出現(xiàn)“招商難”現(xiàn)象。

放大金融風(fēng)險。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)顯示，全國城鎮(zhèn)平均房價從2003年的2381元/平方米上漲到2012年的5791元/平方米，10年間增長143%。高房價加劇金融風(fēng)險，體現(xiàn)在兩個方面：一方面是來自居民購房者的風(fēng)險。當(dāng)前高房價情況下，居民購房者不得不尋求銀行支持。個人住房按揭貸款不斷增加使銀行系統(tǒng)風(fēng)險累積。在居民購房者無力償還銀行住房貸款情況下，居民的住房貸款可能變成呆賬、壞賬。同時，如果房價下跌，會導(dǎo)致房地產(chǎn)需求下降，房價可能進(jìn)一步下跌，形成惡性循環(huán)。另一方面是來自房地產(chǎn)商的風(fēng)險。高房價持續(xù)吸引房地產(chǎn)商進(jìn)入，房地產(chǎn)商的資金主要來源于銀行的長期貸款。房價迅速攀升，常出現(xiàn)“有價無市”的現(xiàn)象，房地產(chǎn)空置面積激增，壓占銀行大量資金。而一旦房價大幅下跌，房地產(chǎn)商資金鏈斷裂，銀行資金無法收回，進(jìn)一步加劇金融風(fēng)險。歷史經(jīng)驗（如1991年日本房地產(chǎn)泡沫破滅引起日本經(jīng)濟(jì)近10年的衰退）表明，持續(xù)的高房價加劇房地產(chǎn)泡沫，最終可能嚴(yán)重沖擊金融體系。