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張影強(qiáng):建立多層次房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系

今年以來,我國房地產(chǎn)市場發(fā)生較大變化,逐步由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變,市場分化趨勢明顯。一方面,北京、上海等一線城市新房價(jià)格回落,二手房成交量下降,需求觀望情緒上升。另一方面,部分城市商品房庫存快速增加。為此,應(yīng)正確引導(dǎo)房地產(chǎn)市場預(yù)期,防止發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn),同時(shí),改善房企融資結(jié)構(gòu),建立多層次房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系。

多項(xiàng)政策疊加是導(dǎo)致樓市由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變的重要因素。不動(dòng)產(chǎn)登記、全國住房信息聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)雙向調(diào)控等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策將陸續(xù)成為現(xiàn)實(shí),多項(xiàng)政策利好抑制了房產(chǎn)投機(jī)性需求。同時(shí),而保障房和棚戶區(qū)改造力度的加大,加上自住型商品房入市預(yù)期明顯,也導(dǎo)致有效需求減少。

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)融資結(jié)構(gòu)過度依賴銀行信貸資金。截至2013年底,我國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額占金融機(jī)構(gòu)各類貸款余額的比重為21.3%,加上定金及預(yù)收款和企業(yè)自籌的資金,房地產(chǎn)直接和間接通過銀行融資比例超過50%。日本、泰國等國在房地產(chǎn)泡沫時(shí)期房地產(chǎn)貸款占總貸款的比例均超過20%。同時(shí),房企直接融資比例過低。2013年房企通過股票市場、債券、信托、私募基金等間接融資渠道合計(jì)1.21萬億元,占當(dāng)年房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際到位資金12.21萬億元的9.96%,而美國等發(fā)達(dá)國家房企證券融資約占企業(yè)外部融資的55%以上。

金融機(jī)構(gòu)違規(guī)操作較普遍。金融機(jī)構(gòu)住房信貸管理制度尤其是內(nèi)部控制不完善,銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸前資質(zhì)審查不嚴(yán)格,導(dǎo)致開發(fā)商將同一商品房“重復(fù)抵押”給銀行,套取銀行貸款。同時(shí),很多房企通過發(fā)行信托計(jì)劃充當(dāng)資本金,再到銀行獲得信貸,這種“空手套白狼”的現(xiàn)象并不鮮見。此外,在龐大的影子銀行體系內(nèi),信托公司貸款和投資大量投向各級(jí)政府基建項(xiàng)目和房地產(chǎn)項(xiàng)目,規(guī)避了相應(yīng)的準(zhǔn)備金計(jì)提和資本監(jiān)管要求。部分銀行理財(cái)產(chǎn)品和信托產(chǎn)品透明度較低,運(yùn)作不規(guī)范,加劇了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

為防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),筆者建議應(yīng)從以下幾點(diǎn)著手,引導(dǎo)房地產(chǎn)市場預(yù)期,防止發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快,會(huì)引起購房者的不滿;房地產(chǎn)價(jià)格下跌,也會(huì)引起有房者不滿,而且會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈緊張和銀行壞賬增加,引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。因此,應(yīng)維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。加強(qiáng)輿論引導(dǎo),引導(dǎo)市民理性消費(fèi),保障剛性需求,抑制投資投機(jī)性需求,讓市場回歸理性。

密切監(jiān)測房地產(chǎn)市場運(yùn)行,建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度和聯(lián)動(dòng)機(jī)制。一是進(jìn)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)壓力測試,模擬在房價(jià)下跌等情況下的銀行承壓能力。二是高度關(guān)注重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)企業(yè),強(qiáng)化“名單制”管理,及時(shí)釋放風(fēng)險(xiǎn),防范個(gè)別企業(yè)資金鏈斷裂。三是盡快建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度,及時(shí)監(jiān)測房地產(chǎn)市場供需整體走勢和結(jié)構(gòu)變化。四是建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急處置聯(lián)動(dòng)機(jī)制。加強(qiáng)銀行、住建部門、社保、公安等部門的信息聯(lián)動(dòng)與共享,建立房地產(chǎn)抵押違約風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的跨部門應(yīng)急聯(lián)動(dòng)處置機(jī)制。

加強(qiáng)房企金融風(fēng)險(xiǎn)排查,完善銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制,規(guī)范影子銀行發(fā)展。一是在全國范圍內(nèi)對(duì)房企進(jìn)行資金風(fēng)險(xiǎn)排查,重點(diǎn)檢查銀行貸款的合理合規(guī)使用,堅(jiān)決懲治企業(yè)騙貸和資金違規(guī)使用行為,建立企業(yè)信貸誠信體系。二是進(jìn)一步完善期房預(yù)售制度,切實(shí)加強(qiáng)預(yù)售款監(jiān)管,規(guī)范預(yù)售款的收存和使用,確保預(yù)售房所得的款項(xiàng)用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。三是改進(jìn)銀行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法和手段,采取謹(jǐn)慎原則,根據(jù)當(dāng)前市場價(jià)值和未來估值重新抵押房地產(chǎn),最大限度減小抵押物的處置風(fēng)險(xiǎn)。四是各銀行進(jìn)一步健全房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的長效機(jī)制。切實(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營實(shí)時(shí)跟蹤,完善房地產(chǎn)市場信息披露制度,及時(shí)發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)預(yù)報(bào),果斷采取應(yīng)對(duì)措施。五是規(guī)范和促進(jìn)影子銀行健康發(fā)展。建立信息披露機(jī)制,明確影子銀行信息披露標(biāo)準(zhǔn),將其納入征信系統(tǒng),減少信息不對(duì)稱。

改善房企融資結(jié)構(gòu),建立多層次的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系。一是繼續(xù)依靠銀行信貸走間接融資的道路,同時(shí)拓寬在資本市場直接融資渠道,包括恢復(fù)房企首次公開發(fā)行(IPO)和增發(fā)等融資形式,擴(kuò)大債券市場融資。二是積極推進(jìn)住房抵押貸款證券化(MBS)。逐步向保險(xiǎn)金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者開放資產(chǎn)證券化市場;培育抵押貸款證券化市場,大力發(fā)展相關(guān)中介機(jī)構(gòu),建立多元化的融資體系。三是大力發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。加快制定相關(guān)政策、法律法規(guī),為房地產(chǎn)投資信托發(fā)展創(chuàng)造良好的政策和法制環(huán)境。四是完善房地產(chǎn)貸款擔(dān)保和保險(xiǎn)制度。制定所得稅優(yōu)惠政策,鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司經(jīng)營房地產(chǎn)貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù),減少房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)。五是修改《預(yù)算法》并建立統(tǒng)一的地方政府市政債券發(fā)行制度,通過市場機(jī)制解決地方政府市政建設(shè)資金需求和城鎮(zhèn)化資金來源,化解地方融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)。六是探索住房開發(fā)性金融業(yè)務(wù),發(fā)行住房金融債券,采取市場化方式,為我國保障房建設(shè)籌集資金。

[責(zé)任編輯:王卓怡]