改革開放后的房地產(chǎn)熱及房地產(chǎn)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長時(shí)期

中國在清王朝結(jié)束之后，直到20世紀(jì)50年代，長達(dá)40年的時(shí)間都是外戰(zhàn)與內(nèi)戰(zhàn)交替的時(shí)期，其中中日之戰(zhàn)從1931年“九一八”事變起算長達(dá)14年。戰(zhàn)爭的最大特點(diǎn)就是破壞，新中國成立后的大約30年的時(shí)間又是重化工業(yè)為重點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)增長導(dǎo)向，所以中國的居住狀況始終是簡易和短缺的。

20世紀(jì)80年代的變革，首先解決人們吃不飽的問題，這由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)崩潰后生產(chǎn)效率的明顯提升得到解決；然后是用的問題，這由多種所有制經(jīng)濟(jì)的自主決策和市場導(dǎo)向，特別是民營經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)育得到解決。中國經(jīng)濟(jì)從計(jì)劃向市場的轉(zhuǎn)型同時(shí)也是中國經(jīng)濟(jì)貨幣化的過程，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出的增長與貨幣總量的增長是同方向運(yùn)行的，而且貨幣增加的速度大大快于產(chǎn)品增加的速度，同時(shí)消費(fèi)也在升級，人們一次性購買的消費(fèi)品從幾十元的日用品如收音機(jī)、衣服類，轉(zhuǎn)向幾百元的自行車、縫紉機(jī)類，再轉(zhuǎn)向幾千元的電視機(jī)、電腦、電冰箱、空調(diào)類，到90年代部分先富起來的人們轉(zhuǎn)向購買幾萬、幾十萬元的汽車。汽車的不斷普及則使原來較為偏遠(yuǎn)的遠(yuǎn)郊城區(qū)也成為理想的居民居住區(qū)，恰逢其時(shí)的城市房改使城市居民擁有產(chǎn)權(quán)的住房成為現(xiàn)實(shí)，再加上商業(yè)銀行從生產(chǎn)性信貸向消費(fèi)性信貸的適度轉(zhuǎn)換，住房的購買力被激活并顯性化，中國開始了房地產(chǎn)熱并形成以房地產(chǎn)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的時(shí)期。

中國的房地產(chǎn)熱具有多重推力。首先是城市居民改善住宿條件的強(qiáng)烈需求。中國長期的建設(shè)導(dǎo)向是生產(chǎn)導(dǎo)向的，生產(chǎn)的擴(kuò)大意味著就業(yè)的擴(kuò)大和生活的密集度提升，但同時(shí)也意味著生活性建設(shè)的不足并形成對人性的制約，人們擴(kuò)大個(gè)人生活空間需要住房，人們放置現(xiàn)代生活用具需要住房，人們保持和提升個(gè)人尊嚴(yán)需要住房，人們避免貨幣化過程中的價(jià)值損失需要住房。

其次是地方政府具有發(fā)展房地產(chǎn)的積極性。其一，不斷增加的出售土地的收入可大大增加地方財(cái)力，用于地方發(fā)展和建設(shè)；其二，房地產(chǎn)投資可鎖定投資，改善地方投資環(huán)境和形象，增加當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)總量，顯示政績；其三，房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)鏈條長，可帶動(dòng)就業(yè)及當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；其四，房地產(chǎn)的發(fā)展技術(shù)含量低，動(dòng)員成本低，見效周期短，政府容易參與。當(dāng)然，房地產(chǎn)投資的利益機(jī)制可能產(chǎn)生腐敗性動(dòng)機(jī)，但這只涉及較少數(shù)人和機(jī)構(gòu)，而且可以通過制度完善加以改進(jìn)，從而不是根本性因素。

再次是金融機(jī)構(gòu)具有積極性。中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，消費(fèi)金融就成為重要形式，房地產(chǎn)由于不動(dòng)產(chǎn)的保值性、可抵押性、可流動(dòng)與變現(xiàn)性可以使該類貸款成為安全性很高的貸款類型，風(fēng)險(xiǎn)可控易查，從而成為金融機(jī)構(gòu)最偏好的放款對象。實(shí)際上，政府宏觀調(diào)控時(shí)不斷提高首付款比例就是對商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)保障的提升，對購買第二套房及以上住房實(shí)行利率加成也有利于商業(yè)銀行提升放貸收益。

最后則是城市化進(jìn)程的必然推動(dòng)。中國長期實(shí)行城鄉(xiāng)分割的戶籍制度，農(nóng)村積累了強(qiáng)烈的進(jìn)城購房需求。農(nóng)民對城市生活的向往以及居民從中小城市向大都市的流動(dòng)都形成源源不斷的強(qiáng)烈需求。

中國深度城鎮(zhèn)化將創(chuàng)造新的房地產(chǎn)需求。2014年7月24日，中國國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見》，明確提出全國取消農(nóng)業(yè)非農(nóng)業(yè)戶口區(qū)分，全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶，有序放開中等城市（城區(qū)人口50萬至100萬人）落戶限制，合理確定大城市（100萬至300萬）落戶條件，嚴(yán)格控制特大城市（500萬以上）人口規(guī)模。計(jì)劃到2020年實(shí)現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。③這是中國共產(chǎn)黨執(zhí)政以來最大的人口管理調(diào)整，使農(nóng)民工進(jìn)城落戶定居有了制度保證，也使不同城市之間人們的流動(dòng)有了明確的條件設(shè)定和權(quán)益保障，顯然會(huì)進(jìn)一步增加居住性住戶需求。國務(wù)院農(nóng)民工工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任、人力資源社會(huì)保障部副部長楊志明2月28日表示，農(nóng)民工已成為中國產(chǎn)業(yè)工人的主體，目前全國農(nóng)民工總量2.74億人，其中外出農(nóng)民工1.68億人，外出農(nóng)民工月平均收入2864元。

因此，中國房地產(chǎn)的發(fā)展有其內(nèi)在的必然性，是中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)社會(huì)現(xiàn)代化過程中的必經(jīng)階段，對這些需求只能引導(dǎo)，不能簡單壓制，多年的嚴(yán)格調(diào)控不見成效也證明了這個(gè)判斷。