中國(guó)一線城市售租比飆升，深圳堪稱樓市中的“創(chuàng)業(yè)板”。從房?jī)r(jià)和租金漲幅的對(duì)比看，深圳的房?jī)r(jià)自08年以來(lái)上漲了346%，而租金上漲不到70%；廣州房?jī)r(jià)上漲193%，而租金上漲僅54%；北京房?jī)r(jià)漲157%，租金漲43%；上海房?jī)r(jià)漲145%，而租金漲88%。房?jī)r(jià)增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于租金增速，導(dǎo)致的結(jié)果是08年以來(lái)中國(guó)一線城市售租比巨幅攀升，從30倍左右的水平，一直攀升到接近50倍左右。深圳的售租比從29倍的水平提升到56倍，也就是說(shuō)在深圳買一棟房子，要居住或者出租接近60年才能回本，而根據(jù)住建部2010年的統(tǒng)計(jì)，我國(guó)建筑的平均壽命僅25-30年。由于租金相比房?jī)r(jià)更能反映真實(shí)的住房需求，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，一線城市售租比大幅攀升說(shuō)明居民購(gòu)房存在非理性因素，風(fēng)險(xiǎn)在積聚。

3.3.房屋空置率高，或非單純剛需

我國(guó)住房空置率長(zhǎng)期遠(yuǎn)超其它國(guó)家，即使是人口流入多、住房需求旺盛的一線城市空置率依然偏高。根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心的權(quán)威調(diào)查，2013年中國(guó)住房空置率高達(dá)22.4%，一線城市也達(dá)到21.2%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國(guó)（2.5%）、中國(guó)香港（4.7%）、歐盟（9.5%）、日本（13.1%）、中國(guó)臺(tái)灣（17.6%）等國(guó)家和地區(qū)。而根據(jù)2015年騰訊網(wǎng)、騰訊房產(chǎn)研究院與中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)、《騰訊智慧》聯(lián)合調(diào)查的數(shù)據(jù)，一線城市住房空置率22%，二線城市24%，三、四線城市26%，依然偏高。

這說(shuō)明居民購(gòu)房不僅僅是剛需動(dòng)機(jī)，還可能存在投資甚至投機(jī)成分，對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期會(huì)吸引沒(méi)有或者暫時(shí)沒(méi)有住房需求的居民也加入購(gòu)房“大軍”，推升房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)上漲。

4.未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的變數(shù)

4.1.風(fēng)險(xiǎn)偏好的變化

先介紹一下本報(bào)告的標(biāo)題——非理性的繁榮。1996年12月5日，時(shí)任美聯(lián)儲(chǔ)主席的Alan Greenspan在演講中提出一個(gè)詞——“非理性的繁榮”（Irrational Exuberance），該詞提出后，當(dāng)天的日經(jīng)指數(shù)大跌3.2%，恒生指數(shù)下跌2.9%，德國(guó)股市大跌4%，英國(guó)大跌2.2%，第二天早上美股開(kāi)盤就下跌了2.3%。這樣一個(gè)簡(jiǎn)單的詞匯何以有如此大的魔力令全球市場(chǎng)如此恐慌？

2013年的諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主Robert Shiller在其《非理性的繁榮》一書中做了解釋：非理性的繁榮是基于心理基礎(chǔ)的投機(jī)泡沫，資產(chǎn)價(jià)格的上漲挑起投資者的熱情，并不斷在投資者中散播、“傳染”；在傳播過(guò)程中整個(gè)故事會(huì)被放大，以證明當(dāng)前價(jià)格的合理性；后續(xù)的投資者盡管懷疑資產(chǎn)本身的價(jià)值，但出于嫉妒別人的成功或享受做賭徒的快感，也會(huì)參與進(jìn)來(lái)。也就是說(shuō)，在非理性的繁榮中，新進(jìn)入的投資者多是受到資產(chǎn)價(jià)格上漲的吸引，而不再關(guān)注資產(chǎn)本身的價(jià)值，甚至進(jìn)入到一種編織各種故事來(lái)給自己增加信心的狀態(tài)；而其實(shí)越是上漲，投資者的內(nèi)心深處就越脆弱，一旦大的形勢(shì)有所變化（例如貨幣收緊等政策變化），投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好程度也會(huì)轉(zhuǎn)變。回顧歷史上每一次泡沫的產(chǎn)生和破滅基本都是這樣的一個(gè)過(guò)程。