又見(jiàn)房?jī)r(jià)上漲：城市住房供大于求還是供不應(yīng)求？

過(guò)去幾年，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)擔(dān)憂的背后最常見(jiàn)的觀點(diǎn)邏輯如下：1）中國(guó)住宅市場(chǎng)明顯供大于求，住房建設(shè)投資增速大幅調(diào)整在所難免；2）由于城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩、人口結(jié)構(gòu)趨于老齡化，住房需求的高峰期已過(guò)；3）房地產(chǎn)投資在總投資中占比較高，房地產(chǎn)投資大幅回落會(huì)拖累總投資和GDP增速迅速下滑，導(dǎo)致不良貸款率上升，并引發(fā)通貨緊縮。簡(jiǎn)言之，對(duì)樓市的擔(dān)心一直是市場(chǎng)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景感到憂心忡忡的核心所在。

但是，從去年年初開始，房地產(chǎn)銷售開始顯著回暖，房?jī)r(jià)也從4季度開始止跌回升——首先是在深圳和上海等個(gè)別一線城市，隨后逐步擴(kuò)大到全國(guó)更多城市。當(dāng)前樓市量?jī)r(jià)齊升的局面顯然并不支持宏觀層面上房地產(chǎn)市場(chǎng)供給過(guò)剩之說(shuō)，也未顯示出住房需求由于周期性或結(jié)構(gòu)性調(diào)整而低迷不振。但更重要的問(wèn)題是，住房需求的回升可以持續(xù)多久？房地產(chǎn)市場(chǎng)是否正在過(guò)度杠桿化催生泡沫的形成？

在分析中國(guó)乃至全球的需求前景時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本判斷顯然至關(guān)重要。但是，目前相關(guān)數(shù)據(jù)卻非常零散，市場(chǎng)觀點(diǎn)也極為分化。本篇報(bào)告中我們將深度剖析包括全國(guó)第六次人口普查在內(nèi)的多項(xiàng)宏觀數(shù)據(jù)，提示八個(gè)經(jīng)常被忽視或者誤解的有關(guān)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特征。我們希望這樣的分析對(duì)投資者分析未來(lái)走勢(shì)、評(píng)判政策效果都能提供有益的幫助。

一、中國(guó)實(shí)際的城市化率到底是多少？

城市化率指的是城市地區(qū)人口在總?cè)丝谥兴嫉谋壤ǜ鱾€(gè)國(guó)家對(duì)城市的定義不盡相同）。在中國(guó)，城市地區(qū)既包括城市，也包括鎮(zhèn)區(qū)，但很多鎮(zhèn)更像是大村莊而非現(xiàn)代化都市。官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止2015年底，中國(guó)的常住城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎貫?6%，但是，約有40%的常住城鎮(zhèn)人口其實(shí)居住在鎮(zhèn)區(qū)而非城市。也就是說(shuō)，常住在城市中的居民在總?cè)丝谥械恼急戎挥?3%左右，這與目前僅37%的非農(nóng)業(yè)戶籍人口占比相吻合。如果我們采用國(guó)際可比的城市化定義，中國(guó)實(shí)際的城市化率可能只有40%左右，而非官方數(shù)據(jù)顯示的56%。

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