事實(shí)上，本世紀(jì)初，深圳市內(nèi)國(guó)際商業(yè)大廈等多棟樓宇的部分物業(yè)土地使用權(quán)，已經(jīng)達(dá)到２０年期限，成為國(guó)內(nèi)首批土地使用權(quán)年限到期的案例。深圳市后來(lái)出臺(tái)方案，明確土地使用權(quán)年限到期的房地產(chǎn)，可以通過(guò)補(bǔ)交地價(jià)或支付土地租金方式延長(zhǎng)土地使用年限。其中，補(bǔ)交地價(jià)額度為一次性支付相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的３５％。

青島市部分區(qū)域一些住宅用地使用權(quán)期限，也只有２０年或３０年。公開(kāi)資料顯示，青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)自上世紀(jì)８０年代成立以來(lái)，出讓?zhuān)玻澳?、３０年使用年限的住宅用地共?jì)４１宗，總用地面積６６７．５畝，其中部分小區(qū)土地使用年限已到期。

重慶市民張先生告訴記者，在其他城市購(gòu)置商品住宅，土地證上使用年限都是７０年，但在重慶購(gòu)買(mǎi)的房屋土地證上，使用年限都只有５０年，“這種情況非常普遍”。據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士介紹，重慶市規(guī)劃確定的土地用途不少為綜合用地，因此從１９９４年起，在土地出讓簽訂合同中，包括居住在內(nèi)的綜合用地使用年限均為５０年。

全國(guó)范圍內(nèi)，此類(lèi)房屋物業(yè)土地使用權(quán)年限不一的情況到底有多少？據(jù)有關(guān)部門(mén)介紹，土地出讓大都是各地自行組織實(shí)施，具有一定靈活性，因此全國(guó)到底有多少住宅用地使用年限低于７０年，目前沒(méi)有詳細(xì)數(shù)據(jù)，不過(guò)這種情況在全國(guó)并不少見(jiàn)。

二問(wèn)：說(shuō)好的７０年權(quán)限為何“縮水”？

在不少公眾的印象中，購(gòu)置房屋的“產(chǎn)權(quán)”多數(shù)都是７０年，怎么會(huì)年限“縮水”呢？

參與物權(quán)法起草的一些人士表示，公眾首先要明確，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)不同。房屋所有權(quán)即房產(chǎn)權(quán)，是私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種，受憲法和物權(quán)法保護(hù)，沒(méi)有期限限制。而土地使用權(quán)是有期限的，目前規(guī)定的住宅用地最高使用年限是７０年。

我國(guó)的絕大部分住宅用地使用年限都是７０年，距離到期還有四五十年。之所以目前一些地方出現(xiàn)２０年、３０年、５０年等不同使用年限，地方政府提出的理由主要有三類(lèi)：

－－在政策范圍內(nèi)調(diào)整。溫州市國(guó)土局稱(chēng)，上世紀(jì)９０年代，在土地出讓政策開(kāi)始執(zhí)行時(shí)，該市在不超過(guò)居住用地最高年限７０年的前提下，按２０年到７０年分檔，由受讓方自行選擇給予辦理出讓手續(xù)。

地方國(guó)土部門(mén)稱(chēng)，土地使用年限降低，可減少繳納相應(yīng)的土地出讓金，在一定程度上可降低房?jī)r(jià)，讓利給終端消費(fèi)者。

－－方便管理和處置。重慶市國(guó)土局在解釋為何土地使用權(quán)期限是５０年時(shí)稱(chēng)，因?yàn)橹貞c市多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以商業(yè)與住宅混合類(lèi)型為主，一個(gè)項(xiàng)目中若按商業(yè)、住宅最高出讓年限確定不同出讓年限，勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)一棟建筑中，商業(yè)、住宅出讓終止時(shí)間不一致的情況，帶來(lái)處置困難。

－－先試先行地區(qū)歷史遺留問(wèn)題。深圳、青島等地由于在國(guó)務(wù)院發(fā)布土地使用權(quán)最高年限之前，已在國(guó)有土地使用權(quán)出讓上先試先行，出現(xiàn)了部分遺留問(wèn)題。

深圳市相關(guān)部門(mén)稱(chēng)，深圳作為國(guó)有土地使用權(quán)有償使用制度的先試先行者，于１９８２年出臺(tái)了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》。該規(guī)定首次規(guī)定通過(guò)行政劃撥方式供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地，并且規(guī)定了相應(yīng)用途的土地使用年限，如工業(yè)用地３０年，商業(yè)用地２０年，商品住宅用地５０年等。深圳市最早一批通過(guò)行政劃撥方式取得的經(jīng)營(yíng)性用地——２０年使用權(quán)陸續(xù)到期，集中出現(xiàn)了國(guó)有土地使用權(quán)期滿(mǎn)的問(wèn)題。