【摘要】當前，房價上漲過快對國民經濟的穩(wěn)定發(fā)展造成了不利影響，房價過高已經超出了普通民眾的承受能力，是影響社會穩(wěn)定的潛在隱患。根據全國第六次人口普查數據顯示，20歲以下人口在總人口比重中所占比例急劇下降。這意味著未來十年內，購房主力人口的年齡在25~35歲之間，即“90”后群體，隨后人口逐漸遞減，勢必影響購房趨勢。

【關鍵詞】90后　支撐房價　“安全期”

【中圖分類號】F293.3　　　　　【文獻標識碼】A

目前，房地產市場呈現減弱趨勢，其影響因素是多重的，最主要的原因是現今樓市發(fā)展的推動力來源于自住需求，自住需求量與人口增長直接關聯。過去30年是人口增長的高速時期，直到1990年后人口開始出現下降趨勢。房地產行業(yè)的潛在規(guī)則是，人口增長與購房需求成正比，人口多，房屋需求也相應的增加。如果其比值接近，那么購房者就年輕人居多，只有購房需求穩(wěn)定，樓市才能可持續(xù)發(fā)展，相應的房價出現跌落的可能性就會減少。①房地產市場的上漲離不開人口的急劇增長，城市人口凈流入，房地產市場發(fā)展才能保持穩(wěn)定，但是從目前城市發(fā)展局勢上看，城市人口凈流出遠遠超出人口凈流入，所以支撐房地產發(fā)展的基本“剛需”在不斷萎縮。但是在房產經濟發(fā)展綜合視野上觀望，房價還是持續(xù)不斷上漲的。房價是直觀房地產經濟的晴雨表，也是當前政府宏觀調控的參照目標，其發(fā)展狀態(tài)維系著國計民生，也是社會主義經濟發(fā)展的支柱產業(yè)。文章通過具體分析房價走勢與波動，淺析其十年內安定的主要因素。

住房需求

住房現實理論。住房現實理論與人不同周期消費理念有直接關系，筆者采用OLG研究其框架，分析家庭消費的生命周期性。設定以25歲為一個階段，那么在75歲前共有三個生命周期。第二個生命周期就是組建個人家庭的關鍵時期，在該時間段涉及購房問題。這個階段基本是父母資助年輕一代買房，正常情況下是父母消費越高，子女的商品消費比例越高，兩者成正比關系，由父母利他主義的傾向決定此比例的發(fā)展關系。②簡單來說，如果父母資助，年輕人買房的幾率就高。

人口沖擊。自2004年后，房地產市場呈現高度的繁榮和快速增長，很大程度取決于嬰兒人口的增加，因為這個時期是“80后”開始組建家庭的階段，造成房價一路飆升。嬰兒的出生地點，并不一定是嬰兒長大建立家庭的地點，在哪里生存即意味著在哪里購買住房，社會的模型不是建立在空間上的。我們可以粗略估計，現今在外省工作或成家的人員“80、90后”居多，1981年與1991年正是我國的生育高峰期，在未來一段時間內，這些年輕人組建家庭或者遷移工作，其購房需求就是房價不回落的有力支撐。

地價與房價?，F今建設用地招標制推高了地價的原本市場價值，進而影響房價。目前，關于這種說法在房價理論上還不統一，但是主體思想是這樣，因為地價在前期由房價決定，競價高的地產開發(fā)商獲得土地使用權。③如果地產開發(fā)預算房屋的未來房價高，那么在建筑成本上也會容易接受較高的地價。

房價總體走勢

房價異常測試。我國在1998年實行住房公積金制度，房價持續(xù)走高，即使有下降趨勢也是較為短暫的。2010年我國開始采取房價控制措施，出臺了遏制房價的政策，但是大中城市的房屋銷量依然在持續(xù)增長，平均房價的增長速度依然在不斷上升。房價的總體走勢及水平主要是采取測度研究，通過分析房價比值、樓市空置率、固定時間段內的房價增長率和房地產行業(yè)的投資指標來統一測度。

第一，房價比值。主要是分析人均收入是否能承受房價，其承受范圍是否處于合理空間。房價與收入比值這一指標是目前調查探究房價泡沫的衡量指標，其計算公式是樓房住宅價格比居民承受購買力。相對來說，在計算評估我國房價泡沫時，要運用最高房價比值的6倍來估算，從而讓結果更符合實際。當然，估算的數值大就說明一個地區(qū)的房價泡沫指數高。近十年我國房價的增長速度都是比較快的，促使實際房價越來越遠離合理房價。

第二，樓市空置率。當樓市空置率合理時，就表示房地產市場資源配置狀況處于良性發(fā)展狀態(tài)、供求平衡，這種情況下，房價的波動較小。如果樓市空置率過高或者過低，都不利于社會經濟穩(wěn)定發(fā)展，這種情況是由于房地產泡沫成分過高。國際泛用的樓市空置率是用期末樓市空置量比三年內樓市竣工量。④

第三，房價增長率。GDP如果增長，那么房地產獲得的信貸金額也會增加，因為居民收入增高存入銀行的資金就比較充裕。⑤此時房價的上升就與居民收入水平高有了供求彈性關系，其短期的供給缺乏會引起房價上升。因為GDP可以作為動態(tài)指標，衡量房價發(fā)展速度。其得出的指標數值大，房地產泡沫異常程度就越大。

第四，開發(fā)商投資。房地產開發(fā)商投資在一定程度上決定了樓市繁榮程度，房地產作為國民經濟的支撐部分，其投資比重占國民經濟的30%以上，就證明其存在泡沫異常。

圖1：房地產投資增速

從圖1可以看出，2012年前房地產市場是處于平穩(wěn)增長的，但是房價異常較明顯，必須采取有效的措施對房地產行業(yè)加以規(guī)范，以促使其市場的有序健康性。

房價異常測試實證。筆者主要考慮房地產行業(yè)供求因素和市場需求變量來制作數學模型，以不脫離實際的計算出房地產泡沫程度。計算房價泡沫異常，首先要明確泡沫系數，其計算公式是客觀實際房價增長率R1比理論性房價增長率RO。泡沫異常系數等于1時，就說明房地產市場存在泡沫成分，大于或者小于1時，就說明其泡沫過高或者沒有泡沫。理論房價系數的增長率RO=A+K1X1+K2X2…+KiXi，其中X表示的是房價各種因素的變動率，比如GDP、失業(yè)率等。其中A與K1、K2等都是數學模型系數，計算我國的泡沫模型很難有等于1的情況發(fā)生，因為我國房價過于偏離房價理論價值，所以說其泡沫程度已經不能被市場小覷。

我國房價形成機理分析

從前文分析中，我們可以明確房價受各種因素的影響，在短期時間內依然呈增長趨勢，其增長的泡沫異常性也是不可避免的。我國房價的特質就是將長期持續(xù)的上漲，最起碼可以保證其十年不會出現大幅度下降狀況。正常情況下，決定房價的直接因素是供給與需求，也可以說在兩者的共同作用下，促使房地產價格不斷攀升。其中，房地產建成出售樓市就是供給，購買者為滿足居住需求或者是投機需求的一系列運作就是消費者需求。

供給影響。我國土地主要是國有制，土地是房屋建設的必需品，土地的控制權掌握在政府，通過“招、拍賣、掛”的土地使用制度讓房地產開發(fā)商使用土地，這樣，土地市場是十分商業(yè)化的，通過這種形式競爭土地使用，土地價格也會越來越高。⑥土地建筑面積是有限的，土地的控制性決定了其高價競得性，土地的供給量直接影響到房地產的建筑數量，所以土地供給不足，房屋市場就會處于緊縮狀態(tài)。

制度影響。國家宏觀調控對房價的影響是重大的，比如近些年出臺的控制信貸、限購、二房地產稅等，在一定程度上限制了房價的快速上升。房地產運作資金量大，屬于資本密集行業(yè)，銀行信貸是支撐其建筑的強有力融資渠道，其建設方向與銀行信貸密不可分。在人口不斷下降的情況下，房地產建設數量增加，其資產泡沫比值將不斷膨脹。

房價特殊性。這里涉及到一個現實問題，就是購買者的心理因素。由于房價市場具備一定的風險性，人們?yōu)榱艘?guī)避風險，會用掌握的相關信息對其做不確定預測。當預測房地產市場前景好時，購買者存在“早買升值”的心理，抱有這種投資目的，大批購房者涌入房地產市場，因此，造成房地產市場需求增加，從而房價持續(xù)升高。

房價影響因素分析

房地產特殊環(huán)境對其影響。房地產發(fā)展的推動力量影響房價的長期走勢，當前，我國發(fā)展的重要經濟戰(zhàn)略是加大力度建設工業(yè)化、城市化。這也間接地促進了房地產穩(wěn)定發(fā)展，當然，工業(yè)化與城市化建設必然沖擊房價，給其正面的推動作用。城市人口規(guī)模擴大，住房需求也就日益增長，這是價值機制的中心論點。工業(yè)化也推動經濟發(fā)展，一個經濟高速發(fā)展的地區(qū)人們生活水平也會不斷提升，反映在人們要求住房環(huán)境，面積更大居住更舒適上。總之，房價上漲的因素是比較繁雜的，這些比較客觀的因素帶動房價漲勢。

經濟體制對其影響。筆者重點關注經濟體制的分權財政體制，因為在財稅體制中，增值稅占總資產的75%。相對而言，地方政府扣除財政剛性需求后資產寥寥無幾，如果想開創(chuàng)經濟繁榮局面，做出政績，就要在土地財政上做文章。由此，政府需要此收入拓展其他產業(yè)。

社會體制對其影響。筆者主要在兩個層面對其進行分析，就是戶籍制度與人口控制政策。隨著社會主與經濟的發(fā)展，大批農村戶口轉移到城市，其轉移方法普遍是，通過買房來轉變戶口類型。因此，原有戶籍制度促使城市購房需求增加。我國自實行計劃生育以來，人口經歷了從高到低的生育率轉變，所以短期生育率的提升并不是特別可觀的。樓市需求也是由人口預期引導的，目前有獨生子可生二胎的政策，這種預期人口調整二胎政策在未來很長一段時間會增加購房數目。

行政管理對其影響。一些媒體報道過，審批的經濟適用房建成后發(fā)現是別墅區(qū)，顯示了我國房屋建筑行政管理存在的缺陷。還有地方官員升遷問題與其政績直接聯系，而政績衡量與地區(qū)國民經濟增長與收入緊密聯系。這也是樓市泡沫迫切需要解決的重大課題，我們在圖2中具體分析這一問題：

圖2：政府壟斷土地的土地價格與供應需求變化

政府對土地的管理決定未來房地產市場的預期供給，并且影響著房價的走勢。如果政府減少土地供給，房價就相應的走高。目前，我國土地的供給量一直不足，購買者與房屋數量不相符，促使房價持續(xù)上漲，并且高懸不降。運用經濟學原理來說明圖四觀點，就是在土地壟斷市場上，房地產追求最大利益A，A是利益的平衡點，實現其平衡的現實條件是邊際成本（MR）與邊際收益（MC）相等。圖中PO與QO代表的是均衡價格與數量。當PO＞P1時，QO＜Q1，土地供求減少，地價開始不斷上漲，進而房價開始增高。

房地產價格預測研究

回顧過去十年房價，可以發(fā)現房價始終高懸不降、其根源因素比較廣泛。房產行業(yè)是民生根本，其跌幅漲勢凝集千萬人心。務求發(fā)展的長效機制構建已經刻不容緩，想要改變這種局勢，就得在根本問題上采取治理方案。實際上，治理關鍵就在于把土地審批納入到中央財政，在根源上遏制房產利益鏈條。我國房產異常與分稅制改革有直接影響關系，其中，政府占據土地使用權，土地開發(fā)又關乎到地方業(yè)績，這是一個根源性政策問題，值得社會深思，解決房產泡沫也要在此處下手。

筆者建議運用逐步推進的政治經濟手段，分階段有步驟的在地方實施，逐步將土地開發(fā)收入歸納到中央財政中。比如在地方建立激勵機制，促使政府自覺發(fā)揮其管理作用，把地方治理和發(fā)展作為政績的主要考核點，這樣，就有效地保證了短期機制順利開展。當然，這種機制并不代表廢除原有的土地制度，主要原因是這種落后機制影響了社會的穩(wěn)定發(fā)展。只有調結構穩(wěn)發(fā)展，才能為房產市場營建一個優(yōu)良的發(fā)展環(huán)境。

結語

房價變動的因素極為復雜，其影響層面是較為廣泛的。年輕人的增加會帶動房屋的總需求增加。目前，市場投資需求減弱，大部分自住需求的購房者剛好是“90后”人員。20世紀90年代我國人口生育率高，所以“90后”的人口數量龐大，他們在未來十年內都是購房的主要力量，這也促使房地產產業(yè)潛在需求變得更加扎實，年輕人購房比重高，使得房地產市場發(fā)展更加持續(xù)穩(wěn)定。

（作者為內蒙古財經大學副教授；本文受“內蒙古財經大學經濟發(fā)展研究院”資助，2013年度國家社會科學基金項目青年項目“西部地區(qū)城鎮(zhèn)化質量研究”成果，項目編號：13CJL045）

【注釋】

①劉琳，劉洪玉：“地價與房價關系的經濟學分析”，《數量經濟技術經濟研究》，2003年第7期，第27~30頁。

②嚴金海：“中國的房價與地價：理論、實證和政策分析”，《數量經濟技術經濟研究》，2006年第23期，第17~26頁。

③呂紅軍，王要武，姚兵：“房價增長時期商品房需求調控模型研究”，《哈爾濱工程大學學報》，2008年第29期，第1116~1121頁。

④王文莉，武優(yōu)勐：“基于房價發(fā)現過程的房價租金關系研究綜述”，《經濟問題探索》，2015年第1期，第173~178頁。

⑤鄒瑾：“人口老齡化與房價波動—來自中國的經驗證據”，《財經科學》，2014年第6期，第115~124頁。

⑥周豫，程放：“人口結構對住宅價格的影響—基于北京地區(qū)的實證研究”，《改革與戰(zhàn)略》，2013年第29期，第78~81頁。

責編/韓露（實習）