德國住房市場管理的中國啟示

德國政府對于房地產(chǎn)市場的合理規(guī)范，保障了德國的房地產(chǎn)市場穩(wěn)定均衡發(fā)展，并且使得房地產(chǎn)價格長期穩(wěn)定，可謂各國房地產(chǎn)市場的典范。中國的房地產(chǎn)市場存在有效需求不足、空置率高等問題。德國的房地產(chǎn)政策和管理經(jīng)驗對于解決中國房地產(chǎn)市場存在的問題具有一定的啟示。

第一，規(guī)范住房市場管理，使住房逐漸回歸消費(fèi)品屬性。德國政府在社會市場經(jīng)濟(jì)理念的指導(dǎo)下，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行規(guī)范，強(qiáng)調(diào)住房是滿足居民居住要求的基本消費(fèi)品，并通過規(guī)范市場秩序?qū)崿F(xiàn)充分的市場競爭，在實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效率的同時維護(hù)社會公正。反觀中國住房市場的亂象，可以看出不少的地方政府并沒有作為市場秩序的制定者，甚至作為經(jīng)濟(jì)參與者從中牟利。因此，應(yīng)該首先規(guī)范政府干預(yù)市場的行為，并通過法律法規(guī)打破壟斷企業(yè)和利益集團(tuán)對房地產(chǎn)市場的操控，防止其從房地產(chǎn)市場中牟取暴利。

第二，完善住房保障制度，為低收入者提供可支付性住房。中國的住房保障制度起步晚，存在許多不完善的地方，還處于探索階段。德國在社會住房建設(shè)管理方面積累了豐富經(jīng)驗，值得借鑒。德國的社會住房保障制度彌補(bǔ)了市場的不足，解決了低收入階層的基本住房需求。德國通過提供公共租賃住房和發(fā)放租房補(bǔ)貼等社會保障措施，為無力購買房屋和支付租金的低收入人群提供住房條件，在全社會實(shí)現(xiàn)居者有其屋，充分維護(hù)社會的公平。只有經(jīng)濟(jì)效率和社會公正實(shí)現(xiàn)均衡發(fā)展，經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展與進(jìn)步才能持久和穩(wěn)定。

第三，發(fā)展和規(guī)范私人租賃住房市場，緩解購房壓力。發(fā)展和完善私人租賃住房市場，不僅可以緩解購房壓力和抑制房價過快上漲，而且可以有效解決無力購房者的住房問題。與德國相比，中國對私人租賃住房市場存在缺乏監(jiān)管，缺少對租房者權(quán)益的有效保護(hù)，私人租賃住房供給嚴(yán)重不足。政府需要通過法律法規(guī)完善租房的市場秩序，對房租合同、期限、房租等給予明確規(guī)定，側(cè)重保護(hù)租戶的利益，使得租戶能夠穩(wěn)定安心地租房。

第四，盡快出臺房屋登記制度和房產(chǎn)稅政策。實(shí)行房屋登記制度，實(shí)現(xiàn)全國房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，以公開透明的方式管理住房不僅有利于住房的統(tǒng)計和管理，而且有助于預(yù)測房屋需求量，為每年的新房建設(shè)數(shù)量提供依據(jù)。另外，要加快推行房產(chǎn)稅政策，制定合理的房地產(chǎn)稅收制度，以法律形式規(guī)定住房租金和買賣價格的漲幅，避免房價的持續(xù)快速上漲。同時，通過住房信息網(wǎng)絡(luò)化和合理納稅等方式，提高房屋的持有成本將有助于降低住房的空置率，促使過剩的住房進(jìn)入房地產(chǎn)交易市場和租賃市場。

【本文為國家社科基金一般項目“城市化進(jìn)程中歐洲國家的社會住房政策研究”（批準(zhǔn)號：14BJL011）的階段性研究成果】

（《當(dāng)代世界》2016年7月刊 作者：秦愛華 中國社會科學(xué)院歐洲研究所副研究員）

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[1] 數(shù)據(jù)來源：陳洪波、蔡喜洋，《德國住房價格影響因素研究》，載《金融評論》，2013年第1期。

[2] 2014年，挪威和瑞典的住房價格指數(shù)比2005年分別上漲72.5%、70.2%。2014年，愛爾蘭的住房價格指數(shù)比2005年下跌28.3%。

[3] Deutsche Bundesbank monthly report, February 2015.

[4] 數(shù)據(jù)來源：德國統(tǒng)計局，https://www.destatis.de.

[5] 數(shù)據(jù)來源：Alice Pittini, ect. The state of housing in the EU 2015, May 5, 2015.

[6] 數(shù)據(jù)均來源德國統(tǒng)計局，https://www.destatis.de。https://www.destatis.de/EN/FactsFigures/SocietyState/IncomeConsumptionlivingConditions/Housing/Current_SILC.html.

[7] 朱玲：《德國住房市場中的社會均衡和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定因素》，載《經(jīng)濟(jì)學(xué)動態(tài)》，2015年第2期。

[8] 許兵、孟學(xué)禮、孔煒：《德國房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)的經(jīng)驗》，載《中國貨幣市場》，2011年第4期。

[9] 余南平：《金融危機(jī)下德國住房模式反思》，載《德國研究》，2010年第3期。

[10] 同[8]。

[11] 魏東、季彥敏：《住有所居的德國經(jīng)驗》，載《上海房地》，2010年第6期。

[12] 李璐穎：《城市化率50%的拐點(diǎn)迷局——典型國家快速城市化階段發(fā)展特征的比較研究》，載《城市規(guī)劃學(xué)刊》，2013年第3期。

[13] 謝敬：《德國房價十年不漲為哪般》，載《金融經(jīng)濟(jì)》，2010年第12期，總第342期。