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1 美國1923-1926年佛羅里達州房地產泡沫

世界上最早可考證的房地產泡沫發(fā)生于1923-1926年的美國佛羅里達州，這次房地產投機狂潮曾引發(fā)了華爾街股市大崩潰，并導致了以美國為源頭的20世紀30年代的全球經濟大危機大蕭條。

1.1 背景：經濟繁榮、享樂主義、消費信貸

經濟超級繁榮。20世紀美國作為超級大國在世界舞臺上醒目崛起。從19世紀最后30年開始，美國經濟就呈現出一種跨躍式發(fā)展的態(tài)勢。進入20世紀后，美國經濟更是快速趕超英法等老牌資本主義國家。在第一次世界大戰(zhàn)前夕的1913年，美國工業(yè)生產已經占世界總額的三分之一以上，超過了英、法、德、日的總和。

美國遠離一戰(zhàn)的戰(zhàn)場。戰(zhàn)爭的特殊需求大大刺激了美國經濟，極大地增強了國內生產能力。同時，勞動生產率的提高、政府與大企業(yè)的密切關系、信用消費形成等因素都促進了整個20年代的經濟超級繁榮。

享樂主義興起。到了20世紀20年代初，美國經濟欣欣向榮，工作機會多，待遇優(yōu)厚，除了本薪外又有休假，人人都在享受經濟發(fā)達帶來的繁榮，同時中產階級也開始買得起私家車，可以自由駕車旅行，不再受制于火車了。由于經濟的發(fā)展，物質主義、拜金主義、享樂主義開始流行。天性樂觀的美國人，現在更是花錢如流水――買車、買房、度假――沉浸在幸福之中的美國人相信，20世紀的美國將會“永久繁榮”。

美國人樂觀的心理首先表現在股票和房地產上。當時，股票天天漲，很多投資者都一躍成為富翁，房地產市場也是一片欣欣向榮。看上去，只要進行合適的投資，任何人都可以發(fā)財致富。

現代消費信貸制度建立。隨著美國步入消費社會，1916年《聯邦儲備法》修正案以及1927年《麥克法登法案》開始允許國民銀行發(fā)放非農業(yè)不動產貸款，而此前的不動產貸款僅僅適用于農場。同時，分期付款金融尤其是汽車金融開始流行?，F代信貸消費制度的建立和發(fā)展為消費社會的形成提供了制度基礎。據美國經濟研究局的統(tǒng)計資料表明：1919-1929年間，美國人的消費總量占GNP的比例從67.63%上升到73.17%，其中耐用品消費（尤其是汽車）在信貸制度的推動下增加了75.9%。

房地產需求大增。城市化進程和商業(yè)繁榮共同刺激著對房地產的需求，在汽車普及和道路改善的推動下，1920年代美國房地產行業(yè)迅速發(fā)展。1925-1927年，由于經濟繁榮、人口增加以及城市化進程多重推動，房地產業(yè)經歷了瘋狂擴張。與1919年相比，1925年美國新房建筑許可證發(fā)放量上升了208%，達到頂峰。當時雖然部分地區(qū)房價波動幅度較大，并吸引了大量投機資金，但是從全國范圍來看，并沒有形成大規(guī)模的房地產泡沫。1921-1925年間，華盛頓城區(qū)的房屋價格漲幅也只有10%左右。

隨后，美國房地產業(yè)達到巔峰后逐漸進入到下行通道。房地產業(yè)在當時的大規(guī)模擴張，主要是來自新移民以及城市化所催生的大量需求。1926年，新開工建筑物估值達到121億美元，相當于當年GDP的12.41%。1919-1927年間，房地產投資占GDP的比例平均達到10.52%。但是，從1926年始，房地產業(yè)就始出現持續(xù)下滑，不僅體現在價格下跌，房屋的建筑面積也不斷減少。

1.2 狂熱：政府支持、銀行助推、投機盛行

（1）旅游興起

佛羅里達州位于美國的東南端，靠近古巴。佛羅里達的氣候類似中國海南島，冬季溫暖濕潤，它成了美國人的冬日度假勝地。尤其是佛羅里達邁阿密市以北的棕櫚灘島，更是成了美國富人聚集的天堂。棕櫚灘島東臨墨西哥暖流，島上草木茂盛，海灘上滿布高大的棕櫚樹，優(yōu)越的海洋性環(huán)境氣候在世界眾多一流的旅游勝地中名列前茅。每到旅游旺季，來自紐約等經濟發(fā)達但冬季嚴寒的美國北部富翁便紛紛南下。由于棕櫚灘島上匯集的富翁如此多，有人形象地說“美國四分之一的財富在這里流動。”

在第一次世界大戰(zhàn)之前，由于地處偏僻，佛羅里達的土地均價一直較美國其它地方低得多。然而，由于汽車的迅速普及改變了這種狀況。第一次大戰(zhàn)結束后，許多擁有汽車的旅游者在冬季紛紛涌向佛羅里達，在那里休閑度假。佛羅里達因此變成了有錢人的玩樂之都，非法的賭場、酒吧充斥邁阿密市――佛羅里達最繁華的城市。

冬季的度假熱潮，對佛羅里達產生了很大的影響。在1920以前，大多數來佛羅里達的人是一些上了年紀的人、富翁或者來此休養(yǎng)的病人。但隨著佛羅里達的旅游業(yè)開始興旺發(fā)達，許多年齡較輕的中產階級開始來到佛羅里達。對他們來說更愿意在這里購買一個冬天度假的小屋或買塊土地作為日后定居的理想場所。于是房地產也跟著逐漸繁榮起來。許多眼光敏銳的投資人看準了這一點，便到這里來購買房地產。佛羅里達成了很多人心目中理想的投資地。

（2）政府支持

佛羅里達州政府和各地方當局都全力以赴地改善當地的交通和公共設施，甚至不惜以高息大舉借債來興建基礎設施，以吸引旅游者和投資者。到了20年代初，邁阿密近海的200公里地段，各種建設項目如雨后春筍般四處矗立，高爾夫球場、私人俱樂部、休閑山莊、臨海公寓――整個佛羅里達變成了一個大工地。

（3）投機盛行

隨著房價飆升，羊群效應使炒房成風。有一個數據能說明當時的瘋狂：據統(tǒng)計，到1925年，邁阿密市居然出現了兩千多家地產公司，當時該市僅7.5萬人口，其中竟有2.5萬名地產經紀人，平均每三位居民就有一位專做房地產買賣?！哆~阿密先驅報》因刊載巨量的房地產廣告而成為當時世界上最厚的報紙。到佛羅里達投資成了美國人致富的途徑之一，開往邁阿密的火車輪船上，擠滿了做發(fā)財夢的美國人。

一時間，無數的財富競相投入到佛羅里達，市區(qū)街道兩側的房屋均被高價買下，甚至連郊區(qū)尚未規(guī)劃的土地也分區(qū)賣出。事實上，這些買房的投機者根本不在乎房子的位置何處，因為他們買房子不是為了自住，而是等待它上漲后賣出，從中獲得差價。

1923－1926年，佛羅里達的人口呈幾何數增長，而土地的價格升幅更是驚人。棕櫚灘上的一塊地，1923年值80萬美元，1924年達150萬美元，1925年竟高達400萬美元。當時買土地的定金是10%，因此土地價格每升10%，炒家的利潤便是100%。與土地相比，房子的價格升幅更是驚人，一幢房子在一年內漲四倍的情況比比皆是，邁阿密地區(qū)的房價在3年內上漲了5~6倍

在短短幾年之內，佛羅里達的土地價格就上漲了差不多3倍而且價格并沒有要停止上漲的跡象，而且房地產熱開始傳導至佛羅里達附近的州，全國土地價格紛紛上漲。

（4）銀行助推

在炒房成風下，一向保守冷靜的銀行界也紛紛加入。隨著房地產價格的不斷升高，銀行批準貸款也不再看借款人的財務能力而專注于房地產的價格。

投資者很容易地從銀行獲得貸款，佛羅里達當地銀行寬松的貸款條件給這股房地產熱火上加油。一般人在購房時只需10%的首付，其余90%的房款完全來自銀行貸款。投資者只需支付一定的利息，就可以坐等一個好時機將房子轉賣出去，而售價往往是原價的兩倍以上。還清貸款后，所賺得的利潤可達十倍以上。

1.3 崩潰及影響：颶風、房價暴跌、股市崩盤、1929年大蕭條、蔓延成世界經濟危機

在房地產最瘋狂的那幾年，人們的口頭禪就是“今天不買，明天就買不到了”！

投機的心理基礎是預期未來價格的上升，一旦這種預期走向非理性的道路，投機需求中的“羊群效應”便會日益明顯，資產價格將按照人們的預期被一步步地推高，而風險也在持續(xù)累積。這時候的高價格實際上是非常脆弱的，只要有任何的風吹草動，轉手交易的下一個買主不再出現，泡沫的破滅就是必然。

1926年9月一場颶風襲擊佛羅里達州，最終引發(fā)佛羅里達州房地產泡沫破碎。一場大颶風以每小時125英里的速度橫掃佛羅里達，整個地區(qū)立刻變成廢墟，颶風引起的海嘯將佛羅里達的兩個城市夷為平地，狀況慘不忍睹，這次天災摧毀了13000座房屋，415人喪生。美國氣象局把這次颶風描述為：“可能是有史以來襲擊美國的最具破壞性的颶風。”颶風過后，昔日繁華的佛羅里達州一片狼藉，一些地方的海水漲到了二樓，人們只能爬到屋頂逃命。

1926年底，不可避免的崩潰終于來臨了，邁阿密的房產交易量從1925年的10.7億美元急劇萎縮到了1926年的1.4億美元。許多后來投入房市的人開始付不起每個月的房貸，于是破產的連鎖反應就此展開。人們紛紛拋出自己手中的房地產，導致房價暴跌。持續(xù)狂熱4年之后的佛羅里達房地產泡沫終于被颶風吹滅。

颶風之所以能吹滅佛羅里達州房地產泡沫，根本原因在于當地的房地產價格過高，而颶風不過是一個誘因。房地產泡沫一旦破滅，將導致整個資金鏈的斷裂，大量房地產企業(yè)面臨破產，銀行爆出巨量壞賬，甚至最終引發(fā)金融危機。美國佛羅里達州房地產泡沫破滅之后，導致許多企業(yè)和銀行破產，一些破產的企業(yè)家、銀行家或自殺或發(fā)瘋，有的則淪為乞丐。據說美國商界大名鼎鼎的“麥當勞教父”雷·克洛克，當年因這場危機而一貧如洗，此后被迫做了17年的紙杯推銷員。股票傳奇炒手杰西·利弗莫爾也參加了這一游戲，他甚至認為佛羅里達的土地價格會繼續(xù)攀升，可見身處史無前例的大泡沫之中股神也無法保持理智。

緊接著，這場泡沫又激化了美國的經濟危機，結果引發(fā)了華爾街股市的崩潰，最終導致了20世紀30年代的世界經濟大危機大蕭條。