【摘要】當(dāng)前我國房地產(chǎn)庫存量較大，利用供給側(cè)改革是去房地產(chǎn)庫存的必然選擇。我國的浙江省溫州市以及日本、美國從供給側(cè)的角度在房地產(chǎn)去庫存過程中積累了一些先進經(jīng)驗，我國應(yīng)充分借鑒這些經(jīng)驗，進一步完善住房保障體系的建設(shè)、堅持實施長期穩(wěn)定的房地產(chǎn)信貸政策等。

【關(guān)鍵詞】供給側(cè)改革 房地產(chǎn)庫存 政策性風(fēng)險

【中圖分類號】F299.3 【文獻標(biāo)識】A

浙江溫州房地產(chǎn)去庫存的經(jīng)驗

浙江省溫州市的房地產(chǎn)庫存量曾經(jīng)非常驚人，一度超過現(xiàn)在的山西省房地產(chǎn)庫存量。2015年溫州市在建房地產(chǎn)項目面積與銷售面積比已下降到了8.9：1。僅2015年一年，溫州市的商品房屋價格就上漲了3.5%，出現(xiàn)了2011年以來的首次持續(xù)上漲，庫存狀況明顯改善。

分析溫州市房地產(chǎn)去庫存的經(jīng)驗，一是近4年時間，房價得到充分調(diào)整，低房價吸引了更多的購房者。在市場經(jīng)濟作用下，庫存壓力使溫州市的商品房價格進行了深度調(diào)整。自2012年起，溫州市房價出現(xiàn)了持續(xù)下跌。商品住宅平均價格從每平方米2.1萬元降至每平方米1.3萬元，降幅達到40%，在一定程度上形成了底部效應(yīng)。而隨著多重房地產(chǎn)刺激政策的出臺，加之全國范圍的房地產(chǎn)銷售趨好，房屋價格有所回升，溫州市房地產(chǎn)價格在得到充分調(diào)整后，成交量大增，去庫存速度顯著提高。

二是靈活的市場機制，促進了房地產(chǎn)庫存減少。由于溫州市的民營經(jīng)濟相對活躍，市場機制發(fā)展較好，因此在房價和銷量等方面能夠快速變化。靈活的市場運行機制和合理的供需，使溫州市的房地產(chǎn)供求平衡調(diào)節(jié)時間比一般地區(qū)要快。

三是溫州市的政策支持力度較大。在2015年4月，溫州市政府印發(fā)了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，規(guī)定了涉及房地產(chǎn)方面的8條政策措施，又稱“溫八條”。這一政策使得溫州市主力房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)幾乎都開始力推90平方米的剛需小戶型。正是一系列的政策出臺，加上國家降準(zhǔn)降息利好的支持，溫州市的房價在2015年初開始回升，銷量大幅攀升，去庫存成效明顯。

美國、日本如何進行房地產(chǎn)去庫存

2008年美國爆發(fā)次貸危機前后，美國的房地產(chǎn)庫存過剩一直很大程度上威脅著美國的經(jīng)濟。2008年美國房地產(chǎn)空置率達到了2.9%，是歷史平均值的二倍以上。但是到了2015年，美國房地產(chǎn)的積壓率已經(jīng)下降到1.9%。實際上，自從危機爆發(fā)以來，美國實施了一系列舉措來消化房地產(chǎn)庫存，例如降低存款利率的同時大量購買抵押支持債券（以下簡稱MBS），以便長期壓低貸款利率。即便該政策使得房地產(chǎn)大量庫存被消化，但是美聯(lián)儲依然購買大量MBS，截止到2016年2月，美聯(lián)儲的MBS持有量達到了1.74萬億美元。通過一系列擴張性的貨幣政策與財政政策，2012年美國新建住房銷售從2005年的128萬套下降到30萬套，降幅達76%。可見，美國實施的貨幣政策對于房地產(chǎn)去庫存起到了很大的幫助。

在股票市場與房地長市場雙重泡沫的壓力下，日本采取了調(diào)整稅收與貨幣政策的行政措施。首先是緊縮的貨幣政策。日本央行從1989年開始連續(xù)5次加息，從1987的2.5%上升到1990年的6%，日本開始實施緊縮的貨幣政策。其次，日本對房地產(chǎn)貸款和土地交易采取了嚴(yán)格的管制措施。日本的財務(wù)省要求金融機構(gòu)必須嚴(yán)格控制在土地上的貸款項目，房地產(chǎn)貸款的增速必須小于總體貸款的增速。到1991年，日本的商業(yè)銀行基本停止了對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款。再次，日本財務(wù)省進一步調(diào)整了土地收益稅，持有土地不超過兩年的所有者會受到重點監(jiān)管。

從美、日房地產(chǎn)去庫存的過程中，我們意識到房地產(chǎn)政策的調(diào)整必須適應(yīng)新時期的發(fā)展特征，避免因為刺激房地產(chǎn)而重回高房價，否則將形成泡沫，產(chǎn)生金融風(fēng)險甚至爆發(fā)金融危機。我們必須從美、日的經(jīng)驗中吸取教訓(xùn)，在房地產(chǎn)去庫存的過程中關(guān)注價格下行的壓力。一般來講，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中所占的比重較大，上游和下游行業(yè)較多，房地產(chǎn)去庫存對經(jīng)濟發(fā)展的速度會產(chǎn)生巨大影響，要避免其它行業(yè)在房地產(chǎn)去產(chǎn)能的過程中受到牽累，因為從事其他行業(yè)的企業(yè)很有可能在房地產(chǎn)去庫存的過程中破產(chǎn)。另外，美、日的經(jīng)驗告訴我們，房地產(chǎn)去庫存的過程對金融機構(gòu)會產(chǎn)生很大的影響，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險可能會演變成金融風(fēng)險，只有在房地產(chǎn)價格相對穩(wěn)定的基礎(chǔ)上去庫存，才可以避免重走美、日的老路，避免行業(yè)風(fēng)險向金融體系傳導(dǎo)，進而影響經(jīng)濟發(fā)展。

供給側(cè)改革背景下房地產(chǎn)去庫存的對策

無論是中央政府還是地方政府在利用供給側(cè)改革房地產(chǎn)去庫存的過程中，要注意平衡長期政策和短期政策的關(guān)系。具體來講，利用供給側(cè)改革房地產(chǎn)去庫存可以有以下幾個考慮方向。

第一，進一步完善住房保障體系的建設(shè)，建立遏制房地產(chǎn)投資與投機需求的長效機制。我國政府要盡快起草相關(guān)的住房法律法規(guī)。在法律中要進一步明確房地產(chǎn)的居住屬性，對于不同類型的住房建立完善的價格指導(dǎo)機制，加強保障房的建設(shè)，對于擾亂市場秩序的開發(fā)商給予法律處置，維護租戶和購房者的利益等。完善住房保障體系不僅可以通過興建保障性住房來滿足居民實際生活居住的需要，也可以從供給的角度，也就是通過回購商品房作為保障房的方式來解決居民的居住問題，進而緩解房地產(chǎn)的庫存問題。

第二，實施長期穩(wěn)定的房地產(chǎn)信貸政策。房地產(chǎn)限購以及房貸利率的微小變化都會很大程度上影響購房者的購買力，房貸政策短期內(nèi)可能會產(chǎn)生一定的效果，但是長期來看，房貸政策的負(fù)效應(yīng)在所難免。

第三，控制商品房用地的土地供給，建設(shè)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)統(tǒng)一的集體建設(shè)用地市場。控制土地的供給，特別是三四線城市商品房類的土地。近些年來，三四線城市商品房的開工面積遠遠超過了房屋的銷售面積，房地產(chǎn)企業(yè)有龐大的土地儲備，控制房產(chǎn)商的土地供給是緩解房地產(chǎn)積壓的必需手段。但是在農(nóng)村集體經(jīng)營類型的建設(shè)用地上，國家要增加其供給彈性，將農(nóng)村集體建設(shè)用地和城中村納入城鎮(zhèn)化建設(shè)中來，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一協(xié)調(diào)的建筑標(biāo)準(zhǔn)和基礎(chǔ)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)，加強農(nóng)村集體經(jīng)營型建設(shè)用地與國有土地享受同樣的價格和權(quán)利。

第四，進一步加強戶籍制度的改革，促進農(nóng)民工市民化進程。加快戶籍制度的改革，對于擴大需求、消化庫存有很大程度的促進作用。國務(wù)院在2014年7月印發(fā)的《關(guān)于進一步推進戶籍制度改革的意見》中明確提出，要進一步調(diào)整原有的農(nóng)村戶口遷移政策，建立起統(tǒng)一的城鄉(xiāng)戶籍登記制度，在城市中推廣實行居住證制度，實現(xiàn)人口信息互聯(lián)共享，扎實推進城鄉(xiāng)義務(wù)教育、就業(yè)服務(wù)和養(yǎng)老、醫(yī)療、住房保障等基本服務(wù)，實現(xiàn)城鎮(zhèn)基礎(chǔ)公共服務(wù)全覆蓋。要在2020年全面建成小康社會時，實現(xiàn)近1億農(nóng)業(yè)人口的轉(zhuǎn)移安置和落戶。但是在打通房地產(chǎn)的供需通道上，這些戶籍制度的改革還遠遠不夠。要通過農(nóng)民工市民化等戶籍制度的改革來進一步滿足外來人口在就業(yè)地購房的需求，只有這樣才能構(gòu)建房地產(chǎn)良好的供求平衡機制。

第五，加快社會保障體系建設(shè)，緩解供給側(cè)改革陣痛。在改革過程中，有破就需要有立。房地產(chǎn)去庫存、壓產(chǎn)能、調(diào)結(jié)構(gòu)，是發(fā)展和改革的需要，也是實現(xiàn)中國經(jīng)濟長期健康發(fā)展的需要。但是，在去庫存的過程中，必然會有一批房地產(chǎn)企業(yè)被市場所淘汰，一批依靠房地產(chǎn)行業(yè)生存的從業(yè)者被推向社會。要從加強社會保障角度，對于失業(yè)人員及時發(fā)放失業(yè)金，對于一時無收入來源人員發(fā)放低保救助金。要加強免費的就業(yè)技能培訓(xùn)，鼓勵和引導(dǎo)失業(yè)人員再就業(yè)。通過完善的社會保障體系建設(shè)，把供給側(cè)改革落實好。

（作者單位：電子科技大學(xué))

【參考文獻】

①賈康等：《中國需要構(gòu)建和發(fā)展以改革為核心的新供給經(jīng)濟學(xué)》 ，《財政研究》，2013年第1期。

責(zé)編/譚峰 美編/于珊

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