新加坡解決住房問(wèn)題的啟示

林雙林（北大國(guó)家發(fā)展研究院教授、中國(guó)公共財(cái)政研究中心主任）

■年輕人往往起薪低，奮斗數(shù)十年可能都很難買(mǎi)得起房子。應(yīng)該像新加坡政府一樣，對(duì)年輕人購(gòu)房提供一定補(bǔ)助——可以直接補(bǔ)助，也可以把房貸利息從可稅收入里扣除。

新加坡1959年脫離英國(guó)殖民統(tǒng)治，1965年從馬來(lái)西亞獨(dú)立，經(jīng)過(guò)僅僅50多年的努力，已從一個(gè)貧窮落后的國(guó)家，變成繁榮富強(qiáng)的一流國(guó)家。盡管規(guī)模較小，但新加坡公共基礎(chǔ)設(shè)施完備，人民堪稱(chēng)安居樂(lè)業(yè)，新加坡經(jīng)驗(yàn)對(duì)中國(guó)有何啟示呢？

新加坡逐步實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”

從上世紀(jì)60年代開(kāi)始，新加坡政府開(kāi)始著手解決居民的住房問(wèn)題。通過(guò)購(gòu)買(mǎi)，新加坡政府擁有全國(guó)80%的土地，這種購(gòu)買(mǎi)是按政府規(guī)劃、開(kāi)發(fā)之前當(dāng)?shù)赝恋氐膬r(jià)格來(lái)購(gòu)買(mǎi)，而不是開(kāi)發(fā)以后被推高的價(jià)格。這樣就節(jié)約了政府財(cái)政開(kāi)支。而且，政府拿了土地之后就開(kāi)始搞100年的規(guī)劃。

新加坡政府為百姓建造的廉價(jià)住房，叫“組屋”。他們以低廉土地為基礎(chǔ)，為百姓建造房屋。因?yàn)橥恋乇阋?，房?jī)r(jià)也低，政府就把這種廉價(jià)房子賣(mài)給老百姓，購(gòu)買(mǎi)面積由家庭人口多少?zèng)Q定；所在地區(qū)不同，房?jī)r(jià)也不同。目前，新加坡一套房的房?jī)r(jià)大約在家庭年收入的4到5倍。為了讓居民擁有居所，國(guó)家對(duì)購(gòu)房者予以補(bǔ)助。據(jù)新加坡統(tǒng)計(jì)局住宅和發(fā)展委員會(huì)測(cè)算，2015年，兩居室房子的價(jià)格在30萬(wàn)新元（1新元約合5元人民幣）左右，三居室在45萬(wàn)新元左右，四居室在60萬(wàn)新元左右。這是“組屋”再出售的價(jià)格，比政府最初賣(mài)給居民的價(jià)格高。

目前，約85%的新加坡居民住在政府提供的“組屋”里，“組屋”5年內(nèi)不可在市場(chǎng)出售，可以退還給政府。而且，“組屋”的設(shè)計(jì)還很合理，樓道寬敞，一般都有敞開(kāi)的公共空間。“組屋”的質(zhì)量由政府嚴(yán)格把關(guān)，政府會(huì)采用公開(kāi)市場(chǎng)招標(biāo)，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)，由私人開(kāi)發(fā)商來(lái)修建。據(jù)記載，政府曾發(fā)現(xiàn)一座樓的某處有問(wèn)題，而要求開(kāi)發(fā)商將整座樓重建。

新加坡居民買(mǎi)了“組屋”后分期付款，房款來(lái)自個(gè)人積累的公積金——雇員和雇主基于雇員工資數(shù)按比例向政府繳納公積金，用于雇員住房、教育、醫(yī)療和養(yǎng)老。“組屋”在購(gòu)買(mǎi)5年之后可以出售，但政府按照市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格征稅并入國(guó)庫(kù)，以作為政府當(dāng)年對(duì)屋主補(bǔ)助的回報(bào)。

解決住房難題需要足夠的資金，那新加坡的財(cái)源是怎么解決的呢？除了稅收，新加坡政府還成立了淡馬錫投資公司，其100%股權(quán)歸財(cái)政部擁有——該公司投資于新加坡電信、新加坡航空、星展銀行、新加坡地鐵、新加坡港口、海皇航運(yùn)、新加坡電力等大企業(yè)，自1974年成立以來(lái)該公司年回報(bào)率為16%左右，給國(guó)家創(chuàng)造了財(cái)政收入，從而有可能降低稅收，不用搞土地財(cái)政。

我國(guó)居民住房市場(chǎng)的問(wèn)題及新加坡經(jīng)驗(yàn)的啟示

我國(guó)居民住房市場(chǎng)存在著一些突出問(wèn)題，比如，地方政府大搞土地財(cái)政，推高住房?jī)r(jià)格；大量資金涌向房地產(chǎn)；“爛尾樓”和“鬼城”大量出現(xiàn)；用制造泡沫的方式去庫(kù)存，致使房?jī)r(jià)不斷高漲。

相形之下，新加坡雖然是小國(guó)，但中國(guó)與它不無(wú)相似之處，如政府對(duì)土地支配權(quán)大，城市人口密度大，等等。新加坡解決住房問(wèn)題的實(shí)踐，對(duì)我國(guó)還是有一些啟示。

制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的地方發(fā)展規(guī)劃，提高建筑質(zhì)量。我國(guó)正在推進(jìn)城市化，可很多地方是一任領(lǐng)導(dǎo)一個(gè)規(guī)劃，今天建了明天拆；有的地方，在遠(yuǎn)郊建幾座住宅樓，沒(méi)有任何配套設(shè)施；攤大餅式發(fā)展，城市里沒(méi)有多少綠地、樹(shù)木、公園；住宅建筑和基礎(chǔ)設(shè)施，往往還粗制濫造。因此，我們的地方政府要像新加坡政府那樣，要盡早、盡量長(zhǎng)遠(yuǎn)地作好城市規(guī)劃，而且要重視建筑質(zhì)量。

減少對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)，開(kāi)創(chuàng)財(cái)政收入的新途徑。土地財(cái)政的實(shí)質(zhì)是一些地方政府把住房這種必需品當(dāng)成奢侈品，再向購(gòu)房者征收巨額稅收，這顯然不對(duì)。多年來(lái)，很多地方政府往往沒(méi)有足夠稅源、自由發(fā)債的權(quán)利，想進(jìn)行許多基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，只有搞土地財(cái)政。因此，應(yīng)該允許地方政府開(kāi)拓新稅源，征收有利于發(fā)展或有利于再分配的稅收，如財(cái)產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、資本利得稅等。當(dāng)前，房?jī)r(jià)高漲，是推出個(gè)人房產(chǎn)稅的好時(shí)機(jī)。而且，我們的地方政府也可以學(xué)習(xí)新加坡，轉(zhuǎn)變國(guó)有資本的經(jīng)營(yíng)方式，甚至由直接控制生產(chǎn)，轉(zhuǎn)為成立淡馬錫式的投資公司，投資于營(yíng)利的企業(yè)，獲取資本回報(bào)，以增加財(cái)政收入。

增加經(jīng)濟(jì)適用房，保證居民住房的可及性。城市化主要是人的城市化，人的城市化主要是住房城市化，在哪個(gè)城市里住下來(lái)了，就應(yīng)該是哪個(gè)城市的居民。我們的經(jīng)濟(jì)適用房類(lèi)似于新加坡的組屋，然而，其條件太嚴(yán)，應(yīng)該適當(dāng)放松條件，讓更多人受益；另外，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格也要合理。各地方政府應(yīng)該因地制宜，增加經(jīng)濟(jì)適用房供給，使其惠及大眾。

政府對(duì)年輕人提供住房補(bǔ)助，防止代際間財(cái)富分化加劇。與城市中老年人相比，年輕人相對(duì)貧困是普遍現(xiàn)象，這在發(fā)達(dá)國(guó)家也是如此，應(yīng)該引起警覺(jué)。現(xiàn)在，城里的老年人往往有價(jià)格昂貴的房子，還有高額退休金，年輕人。往往起薪低，奮斗數(shù)十年可能都很難買(mǎi)得起房子，應(yīng)該像新加坡政府一樣，對(duì)年輕人購(gòu)房提供一定補(bǔ)助——可以直接補(bǔ)助，也可以把房貸利息從可稅收入里扣除。

還應(yīng)增加個(gè)人資產(chǎn)選擇。比如，將居民投資注意力從房產(chǎn)上轉(zhuǎn)移出來(lái)，增加市場(chǎng)上房屋的供給。