作者：上海財經(jīng)大學(xué)教授　陳杰

在實踐中科學(xué)落實“房子是用來住的、不是用來炒的”，有必要有效吸收國際先進經(jīng)驗，以推動政策設(shè)計優(yōu)化。舉目全球，德國不僅人均居住水平高，而且較好地解決了中低收入家庭的住房問題。更為可貴的是，德國住房價格長期穩(wěn)定，幾乎從來沒有出現(xiàn)過房價的大起大落，還成功抵御了各種外部沖擊的影響，從而也對國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展起到了穩(wěn)壓器作用。德國在消除投機炒作、還原住房居住屬性、促進全民住有所居的同時，實現(xiàn)了住房市場的持續(xù)發(fā)展，這一成功經(jīng)驗值得借鑒。

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房價較低。2012年，德國商品房均價為每平方米3094歐元，遠(yuǎn)低于英國每平方米19100歐元和法國每平方米14696歐元的均價。即使在大城市，2014年柏林的平均房價也僅為4578美元/平方米，遠(yuǎn)低于倫敦的28713美元/平方米。從房價收入比或房貸收入比角度看，慕尼黑、柏林在眾多國際化大城市中也是很低的。

房價穩(wěn)定。1985年至2015年，德國個人收入增長了3倍，房價僅上漲60%，而同期美國的房價上漲了2倍。2008年國際金融危機讓英國、美國房價大跌，德國房價反而逆勢有所增長。

居住水平高。較低的房價并沒有抑制德國開發(fā)商建造房屋的積極性，德國住房供應(yīng)一直比較充足，而且開發(fā)水平高。2014年，德國只有6.6%的居民存在某種程度的住房擁擠，只有1.6%的居民存在較為嚴(yán)重的住房困難。這兩項指標(biāo)在主要發(fā)達國家中都處于最低之列。

租房市場高度發(fā)展。2014年，德國居民以市場租金水平租賃的比率為39.6%，是主要發(fā)達國家中比例最高的。另外，有8%的人住在政府補貼或社會公益型租賃住房里。這也就是說，社會總體上不需要為居民的住房補貼過多的公共資源。

“獨善其身”的關(guān)鍵原因

德國住房市場穩(wěn)定發(fā)展，有效增進社會和諧與經(jīng)濟發(fā)展。在其他發(fā)達國家頻頻被房價波動困擾下，德國得以“獨善其身”的關(guān)鍵原因包括：

從供給側(cè)入手，增產(chǎn)能、補短板，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。二戰(zhàn)結(jié)束后，德國有6200萬人口、1460萬戶家庭，卻只有940萬套房屋可供居住，房屋極度短缺。德國政府采用多種辦法鼓勵新房建設(shè)，尤其是鼓勵私人建房。例如，提供30年至35年的無利息住房建設(shè)貸款，對私人建房予以稅費優(yōu)惠，等等。

除了鼓勵私人建房，具有保障性質(zhì)的公共住房、社會住房也得到發(fā)展。德國分別在1950年和1956年制定了第一部、第二部住房建設(shè)法，規(guī)定政府通過稅收減免和低息貸款支持包括私人資本在內(nèi)的投資主體開展社會住房建設(shè)，逐漸建立包括城市政府、公有企業(yè)興建的公租房和依托民間資本建設(shè)的社會住房在內(nèi)的多途徑供應(yīng)模式。1950年至1955年，德國范圍內(nèi)有180萬套住宅得到資助。到上世紀(jì)50年代末，德國的社會住房占新建住房的70%。

住房市場導(dǎo)向清晰，有完善的法律制度設(shè)計。德國政府明確把住房政策看作是國家社會福利體系的一個重要組成部分，刻意淡化房地產(chǎn)業(yè)的“支柱”地位。德國的住房建設(shè)法、住房補助金法、住房租賃法和私人住房補助金法分別為社會保障住房供給、中低收入的房租補貼、租賃市場的規(guī)范和私有住房提供法律框架，被稱為德國住房政策的“四大支柱”。

特殊的住房金融制度對穩(wěn)定住房市場購買預(yù)期，起到了穩(wěn)壓器作用。在市場經(jīng)濟國家中，德國實行獨樹一幟的“先存后貸”“低存低貸”和固定利率的合同住房儲蓄模式。其前提是德國貨幣政策十分穩(wěn)健、通脹預(yù)期穩(wěn)定。在這個背景下，消費者購買力得到有效保障，也就穩(wěn)定了供應(yīng)預(yù)期，房價水平亦相應(yīng)得到鎖定。

注意優(yōu)化結(jié)構(gòu)，租賃購買“兩條腿”走路。德國在市場租房領(lǐng)域?qū)嵤?ldquo;解約保護”和“租金約束”政策。“解約保護”指的是承租人可以不用給出理由跟出租人解約，但出租人需要在符合法律規(guī)定的情況下才能提出解約要求。“租金約束”即3年之內(nèi)出租人不得加價至當(dāng)?shù)胤孔馑降?0%以上，各州政府每年根據(jù)數(shù)據(jù)分析制定當(dāng)?shù)刈饨鹚健?/p>

　經(jīng)驗不能切割性移植

德國在打擊投機炒房、促進全民住有所居方面取得了世人矚目的成績，很多經(jīng)驗值得我國借鑒。但必須注意的是，這一整套政策根植于德國社會、經(jīng)濟、金融體系乃至歷史文化的土壤中。對其他國家而言，很難碎片化學(xué)習(xí)，也不能切割性移植。

比如，德國房價穩(wěn)定與發(fā)達的經(jīng)濟、穩(wěn)健的貨幣政策直接相關(guān)；極具特色的合同住房儲蓄制度，曾在上世紀(jì)90年代被引入我國試點，但出現(xiàn)了水土不服的情況；德國房價區(qū)域差異小，更是該國區(qū)域相對平衡發(fā)展的產(chǎn)物；德國居民的購房需求不太強烈，與社會保障制度發(fā)達、不需要“以房養(yǎng)老”等存在關(guān)系。

總的來看，在住房市場的法制建設(shè)、租賃市場的規(guī)范、社會住房與市場住房的協(xié)調(diào)統(tǒng)一等方面，德國的相關(guān)做法和經(jīng)驗值得我們學(xué)習(xí)和吸收。此外，德國住房金融制度對于我國住房金融體系改革，尤其是政策性住房金融體系的建立和完善，也有參考價值。