以土地結(jié)構(gòu)優(yōu)化促結(jié)構(gòu)性改革

然后是，以土地結(jié)構(gòu)優(yōu)化促結(jié)構(gòu)性改革。從大的結(jié)構(gòu)來(lái)講，我們是大的結(jié)構(gòu)失衡，過(guò)去是工業(yè)用地占比太高，40%的工業(yè)用地，這塊現(xiàn)在開(kāi)始降下來(lái)，這是一個(gè)比較好的事。但是工業(yè)用地現(xiàn)在面臨的問(wèn)題是，中西部地區(qū)繼續(xù)在擴(kuò)，擴(kuò)了又造不出好的東西。更要命的是基礎(chǔ)設(shè)施的用地不能再擴(kuò)了。

我們整個(gè)供地結(jié)構(gòu)里面，房地產(chǎn)的供地結(jié)構(gòu)是非常要命的一件事。建設(shè)用地里面，房地產(chǎn)用地總量在25%到30%。但是這里面有將近10%到15%是去搞保障房，經(jīng)營(yíng)性的商品性住房是15%到20%左右。問(wèn)題出在這兒，15%左右的房地產(chǎn)用地是賣(mài)高價(jià)房的，用這15%左右的房地產(chǎn)用地的價(jià)格來(lái)保證40%左右的不賺錢(qián)基礎(chǔ)設(shè)施用地，另外保證30%左右的不賺錢(qián)工業(yè)用地，保證10%到15%不賺錢(qián)的保障房用地。你說(shuō)你土地的價(jià)格怎么可能下得來(lái)？整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)用地在建設(shè)用地結(jié)構(gòu)中比例還是太低，房地產(chǎn)這塊土地承載的功能又太大。這個(gè)結(jié)構(gòu)必須要調(diào)整。

最后是應(yīng)對(duì)土地金融的風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。 第一件事是抵押價(jià)值高估的土地不良資產(chǎn)的處置。土地價(jià)格高估以后，回到市場(chǎng)價(jià)格，原來(lái)你按一千萬(wàn)算的，現(xiàn)在可能只有五百萬(wàn)了，差的五百萬(wàn)誰(shuí)來(lái)?yè)?dān)？第二件事是，存量用地調(diào)整利益機(jī)制的設(shè)計(jì)?，F(xiàn)在地方政府只要愿意靠新增用地供地，存量用地就調(diào)整不出來(lái)；存量用地調(diào)整不出來(lái)，土地的價(jià)值就待在那里。但現(xiàn)在我們的問(wèn)題是，大量存量用地中，到期和沒(méi)到期的土地（既包括工業(yè)用地，也包括未來(lái)的房地產(chǎn)用地），這些土地的使用權(quán)收益漲價(jià)以后怎么分?jǐn)?？現(xiàn)在這套機(jī)制如果不設(shè)計(jì)出來(lái)，原來(lái)的使用者就騰不出地來(lái)。

第三件事，土地二級(jí)市場(chǎng)改革。政府的土地就是賣(mài)出，賣(mài)完地以后，土地在二級(jí)市場(chǎng)上的交易是與政府不打交道的。這些在二級(jí)市場(chǎng)上的土地，未來(lái)要不要在政府統(tǒng)一的平臺(tái)上交易？有很多土地原來(lái)就是存著的，就是等著升值再賣(mài)。二級(jí)市場(chǎng)上的土地增值收益，政府要從這里面獲得一筆錢(qián)，這筆錢(qián)怎么去實(shí)現(xiàn)？與現(xiàn)在的所有者之間的矛盾又該怎么處理？

第四件事是國(guó)有土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)改革。政府手上大量的儲(chǔ)備用地、大量的劃撥用地還有政府用地，是一大把的。你去地方去看，尤其中西部地區(qū)去看，政府不窮，全壓在地上。但這些土地被地方政府壓在手上，沒(méi)有做生產(chǎn)性使用，土地價(jià)值沒(méi)有實(shí)現(xiàn)?？梢钥紤]建立國(guó)有土地經(jīng)營(yíng)公司，專(zhuān)門(mén)從事國(guó)有土地的經(jīng)營(yíng)。 

城市化的新動(dòng)向：城鄉(xiāng)互動(dòng)

大城市有集聚效益，但是我現(xiàn)在覺(jué)得城市化在發(fā)生重大的變化。這個(gè)變化是什么呢？就是說(shuō)，大的城市在不斷轉(zhuǎn)型升級(jí)，同時(shí)城市與鄉(xiāng)村之間的關(guān)系從原來(lái)的單向轉(zhuǎn)向互動(dòng)。原來(lái)單向的城市化是人往城市跑，另外就是土地給城市用，第三個(gè)就是資本往城市走。但是這一輪城市化我發(fā)現(xiàn)一個(gè)非常大的變化，比如說(shuō)人，人現(xiàn)在有一個(gè)非常大的動(dòng)向，往沿海地區(qū)的人在減少，中西部地區(qū)出來(lái)的人往地級(jí)城市跑。人的流向可能是我們整個(gè)中國(guó)城市化非常重要的風(fēng)向標(biāo)。

再就是資本。資本現(xiàn)在的變化是什么？在城市，現(xiàn)在整個(gè)成本上升以后，很多的資本開(kāi)始往鄉(xiāng)村走，再就是往城市和鄉(xiāng)村結(jié)合的地方走。就是說(shuō)，資本的流向也開(kāi)始發(fā)生重大的變化。從去年以來(lái)，非常大的變化是，很多真正想往鄉(xiāng)村、往農(nóng)業(yè)去的東西在增加，資本在增加。

村莊現(xiàn)在開(kāi)始出現(xiàn)兩極分化，大量村莊衰敗，同時(shí)一部分鄉(xiāng)村開(kāi)始活化。圖為2017年3月18日，在江西省橫峰縣葛源鎮(zhèn)崇山頭村千畝梯田油菜花海，游客們打著雨傘慕名前來(lái)踏青賞花。視覺(jué)中國(guó) 圖

第三是土地的使用。鄉(xiāng)村的用地開(kāi)始大量增加，鄉(xiāng)村用地增加的主要的原因是整個(gè)城鄉(xiāng)的互動(dòng)。鄉(xiāng)村本身在發(fā)生重大的變化：

首先是，村莊現(xiàn)在開(kāi)始出現(xiàn)兩極分化，非常嚴(yán)重，大量村莊衰敗。為什么會(huì)這樣？主要是，原來(lái)第一代的農(nóng)民出去，基本上是人走資本回去，他要蓋房子娶媳婦。這一輪城市化非常有意思的現(xiàn)象是，人走資本不回，這是非常大的一個(gè)變化?，F(xiàn)在農(nóng)村娶媳婦提的條件是：你在縣城有沒(méi)有房子，省會(huì)城市有沒(méi)有房子；或者是你在武漢有沒(méi)有房子，南京有沒(méi)有房子？沒(méi)有房子不嫁了。原來(lái)是村莊里的房子蓋成兩層了，有兩層房子我們就嫁給你，現(xiàn)在就不是這樣，現(xiàn)在就是說(shuō)整個(gè)資本不回村。不回村的結(jié)果是大量鄉(xiāng)村開(kāi)始凋敝。但另一方面，部分鄉(xiāng)村在活化，這是非常有意思的現(xiàn)象。有特色產(chǎn)品的，有一些好的產(chǎn)業(yè)的，有企業(yè)愿意回去搞的，有知識(shí)分子原意去搞的，差不多有四五類(lèi)鄉(xiāng)村開(kāi)始復(fù)活。這樣，一部分鄉(xiāng)村開(kāi)始活化。

這兩類(lèi)鄉(xiāng)村，一部分死，一部分活，接下來(lái)中國(guó)鄉(xiāng)村就面臨一個(gè)非常大的問(wèn)題：死怎么個(gè)死法，這是非常大的問(wèn)題，死也有很多種，怎么整合；另外就是活怎么個(gè)活法，資本怎么進(jìn)入，這是第一個(gè)鄉(xiāng)村的變化。

鄉(xiāng)村第二個(gè)變化是業(yè)態(tài)的變化。鄉(xiāng)村現(xiàn)在與城市之間的互動(dòng)增加。鄉(xiāng)村原來(lái)就是給城市提供糧食，現(xiàn)在鄉(xiāng)村開(kāi)始提供很多稀奇古怪的東西。比如我去西藏林芝看，想不到農(nóng)業(yè)開(kāi)始復(fù)活。中國(guó)傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)是與手工業(yè)是綁到一起的，比如在西藏，我先種青稞，再養(yǎng)點(diǎn)藏羊、藏牛，再搞點(diǎn)手工藝品。這次我去西藏感覺(jué)非常有意思，那里整個(gè)手工業(yè)、手工藝品、“非遺”的產(chǎn)品開(kāi)始出來(lái)，還有很多鄉(xiāng)村的傳統(tǒng)工業(yè)開(kāi)始復(fù)活，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)開(kāi)始復(fù)活。農(nóng)業(yè)除了搞糧食還搞其他很多東西，比如鄉(xiāng)村旅游、民宿，這些新業(yè)態(tài)蓬勃生長(zhǎng)。

這樣帶來(lái)一個(gè)結(jié)果是，整個(gè)中國(guó)的城市化進(jìn)程，在最后進(jìn)入城市中國(guó)之前，可能會(huì)有一個(gè)階段是，生產(chǎn)要素在城鄉(xiāng)之間跑來(lái)跑去，有城市往農(nóng)村跑的，有農(nóng)村往城市跑的，會(huì)有一個(gè)這樣階段。面臨最大的問(wèn)題是我們的土地制度。也就是說(shuō)，土地制度的改革是可以應(yīng)對(duì)城鄉(xiāng)這種互動(dòng)的。

比如農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型，假如有新的人進(jìn)到農(nóng)村要搞新的業(yè)態(tài)，進(jìn)不進(jìn)得來(lái)？新的主體進(jìn)到農(nóng)業(yè)里面，如果產(chǎn)權(quán)的保護(hù)不能做得跟城市和工業(yè)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的穩(wěn)定性一樣，產(chǎn)權(quán)的權(quán)能達(dá)不到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，它就沒(méi)法干，沒(méi)法做下去。

農(nóng)地改革核心是要應(yīng)對(duì)人地關(guān)系變化 

整個(gè)農(nóng)村改革現(xiàn)在面臨最大的問(wèn)題，第一，農(nóng)地制度能不能讓新的主體進(jìn)來(lái)。中央設(shè)計(jì)的方案叫三權(quán)分置，所有權(quán)留著，承包權(quán)是農(nóng)民的，另外新做一個(gè)主體，給你單獨(dú)設(shè)權(quán)和賦權(quán)?，F(xiàn)在面臨一個(gè)問(wèn)題在哪呢？新的主體進(jìn)去，這個(gè)經(jīng)營(yíng)權(quán)怎么保證？還有經(jīng)營(yíng)權(quán)怎么擔(dān)保抵押？現(xiàn)在講經(jīng)營(yíng)權(quán)只能用收益權(quán)擔(dān)保抵押，如果你搞糧食。但你能擔(dān)保抵押多少錢(qián)？

第二個(gè)就是宅基地改革。鄉(xiāng)村的死和鄉(xiāng)村的活，核心問(wèn)題是宅基地問(wèn)題。我們的村莊在不斷地變，先走10%的人，再走20%、30%的人，村莊慢慢在變，但是村莊一直沒(méi)有消失。所以人跟地的關(guān)系已經(jīng)不簡(jiǎn)單是農(nóng)民跟農(nóng)地的關(guān)系，而是農(nóng)民與宅基地的關(guān)系。如果村莊不能打開(kāi)，不能開(kāi)放，宅基地如果不是財(cái)產(chǎn)，如果宅基地繼續(xù)還是在無(wú)償分配，這個(gè)宅基地最后就變成原來(lái)在村的每人拿一份，拿一份就不放，也放不出去，因?yàn)椴皇秦?cái)產(chǎn)。所以宅基地這塊，基本上把整個(gè)中國(guó)村莊的演變捆死了。

整個(gè)農(nóng)村土地制度改革里面，對(duì)農(nóng)業(yè)最大的影響是土地，就是怎么樣讓新的主體的權(quán)利得到保障。但是對(duì)整個(gè)村莊現(xiàn)代化來(lái)講，影響最大的是宅基地制度，如果宅基地制度沒(méi)有新的設(shè)計(jì)，整個(gè)村莊的凋敝只會(huì)加劇。

另外，城鄉(xiāng)之間打通的地方，未來(lái)有非常多的機(jī)會(huì)。未來(lái)可以有一些小鎮(zhèn)搞出來(lái)，可能是搞產(chǎn)業(yè)或者是旅游、文化的，也可能是養(yǎng)老的。但這些小鎮(zhèn)肯定不是現(xiàn)在的長(zhǎng)法。這些城鄉(xiāng)之間打通的區(qū)域，未來(lái)也寄托于土地制度的改革，就是地怎么用、怎么供，土地價(jià)值怎么補(bǔ)償。如果這套東西改了，我們下一步還是有希望的。

基本總結(jié)是，我們上一輪搞的那套模式，起了一定的作用。我們非常聰明地用那套獨(dú)特性把我們的工業(yè)化搞起來(lái)，把城市化搞起來(lái)，但是也留下很多問(wèn)題?，F(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)在哪兒？風(fēng)險(xiǎn)就是說(shuō)，地方政府還想用這套東西繼續(xù)搞，但是市場(chǎng)和民間的力量已經(jīng)開(kāi)始往另外一個(gè)力量走。土地的功能在變化，整個(gè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)對(duì)土地依賴(lài)在發(fā)生變化，城鄉(xiāng)之間的關(guān)系發(fā)生也在變化，這樣，土地制度的撬動(dòng)實(shí)際上可以帶來(lái)更大的發(fā)展機(jī)會(huì)。（全文完）