新政來(lái)了怎么辦

今年3月17日，北京市發(fā)布樓市調(diào)控新政，明確規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)普通二套房的首付比例不低于60%，購(gòu)買(mǎi)非普通二套房的首付款比例不低于80%；在確定購(gòu)房套數(shù)時(shí)，采用“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則，政策即時(shí)生效。

政策突然出臺(tái)，且并未留出緩沖期，房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛增加，買(mǎi)賣(mài)雙方的責(zé)任也很難界定。這種情況下，買(mǎi)家賣(mài)家該怎么辦？胡光表示，需要分情況對(duì)待，首先，如果新政對(duì)合同產(chǎn)生重大影響，簡(jiǎn)單而言，就是買(mǎi)家貸款無(wú)門(mén)，借錢(qián)無(wú)路，傾其所有不能負(fù)擔(dān)買(mǎi)房費(fèi)用的情況下，買(mǎi)家可要求解除購(gòu)房合同。合同解除后，賣(mài)方應(yīng)退還定金和已付購(gòu)房款，如果賣(mài)方因此產(chǎn)生損失，可要求買(mǎi)方分擔(dān)。其次，如果新政對(duì)合同未產(chǎn)生重大影響，則合同繼續(xù)履行，買(mǎi)賣(mài)雙方均不得無(wú)故解除合同。最后，得看合同中的約定，有些合同明確約定了買(mǎi)家無(wú)法取得貸款時(shí)，負(fù)有自籌資金的義務(wù)，有的則未約定，如果糾紛發(fā)生，依照合同的既有約定辦理即可。

在現(xiàn)實(shí)情況中，樓市政策的變化確實(shí)給一些人造成了損失，但于陽(yáng)春告訴記者，樓市政策并不是影響學(xué)區(qū)房的唯一政策風(fēng)險(xiǎn)，學(xué)區(qū)房的特殊屬性決定了其還受教育政策的影響，尤其是學(xué)校如何劃片的問(wèn)題。前者決定能不能買(mǎi)、買(mǎi)不買(mǎi)得起，后者決定買(mǎi)了之后能不能如愿入學(xué)。

4月16日，北京市教委發(fā)布2017年義務(wù)教育階段入學(xué)工作意見(jiàn)。隨后，海淀、東城、西城等也陸續(xù)發(fā)布教育政策。比如，西城、海淀采用“六年一房一學(xué)位”政策，如果一套學(xué)區(qū)房六年內(nèi)已經(jīng)使用過(guò)入學(xué)名額，就不能再作為入學(xué)依據(jù)。這意味著一旦購(gòu)買(mǎi)的二手學(xué)區(qū)房此前入學(xué)名額已被占用，那幾年內(nèi)就不能再次使用。除了各區(qū)政策，各所小學(xué)的入學(xué)政策也在調(diào)整中，很多人都在擔(dān)憂政策變化將導(dǎo)致購(gòu)房后無(wú)法入學(xué)，該怎么辦。

“由于新政剛出，目前還沒(méi)接到這類(lèi)案子，但可以根據(jù)雙方合同約定和政策情況作初步分析。”于陽(yáng)春認(rèn)為。一方面，合同明確約定了房屋是學(xué)區(qū)房，在子女入學(xué)前學(xué)區(qū)房不會(huì)調(diào)整，此時(shí)如果發(fā)生政策改變，如房屋被劃出學(xué)區(qū)，買(mǎi)家就有權(quán)要求退房，其請(qǐng)求可得到法律支持；另一方面，如果明確約定將子女落戶上學(xué)作為合同目的，但未按約定上不了學(xué)就可以解約，這時(shí)候無(wú)論大政策還是小政策的改變導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，都不適用情勢(shì)變更，此時(shí)買(mǎi)方解約的話需要追究其違約責(zé)任。

學(xué)區(qū)房“降溫”

中國(guó)教育科學(xué)研究院研究員儲(chǔ)朝暉告訴記者，隨著今年北京市各區(qū)“幼升小”“小升初”教育政策的發(fā)布，不少學(xué)校入學(xué)方式有所變化，尤其涉及“單校劃片”和“多校劃片”，都可能引起房屋估值變化。所以家長(zhǎng)購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房一定要理性，更要留意可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)。

所謂單校劃片，是指為一所學(xué)校劃定一個(gè)區(qū)域，只要戶口在這個(gè)區(qū)域內(nèi)同時(shí)符合房產(chǎn)規(guī)定的孩子都可以進(jìn)入這所學(xué)校。多校劃片，是指多個(gè)學(xué)校劃定一個(gè)區(qū)域，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是一個(gè)小區(qū)對(duì)應(yīng)多個(gè)學(xué)校，戶口在這個(gè)區(qū)域同時(shí)符合房產(chǎn)規(guī)定的孩子，入學(xué)時(shí)可以選擇多個(gè)學(xué)校中的其中一所報(bào)名。如果該所學(xué)校報(bào)名人數(shù)沒(méi)有超過(guò)其計(jì)劃招生數(shù)，則照單全收，如果超過(guò)計(jì)劃招生數(shù)，則采用電腦搖號(hào)的方式分配名額，未被搖中的學(xué)生將被就近安排到區(qū)域內(nèi)其他還有招生計(jì)劃的學(xué)校。不少專家均認(rèn)為，隨著各區(qū)逐步推進(jìn)多校劃片，單純依靠買(mǎi)房擇校的辦法將漸漸失效，以此將給高熱的學(xué)區(qū)房“降溫”。

對(duì)于有強(qiáng)烈需求的購(gòu)房者，胡光建議，要先了解清楚當(dāng)?shù)氐娜雽W(xué)政策，購(gòu)房前向區(qū)教育局查詢清楚招生政策，留意學(xué)校近幾年的招生范圍，不要盲目輕信開(kāi)發(fā)商和中介的宣傳；在購(gòu)房前要摸清各個(gè)學(xué)校對(duì)學(xué)位的特別規(guī)定，一般來(lái)說(shuō)，知名度越高的學(xué)校學(xué)位越緊張，有的學(xué)校學(xué)位實(shí)行排名制，有的則看優(yōu)先入戶時(shí)間。

在北京市盈科律師事務(wù)所律師高紅看來(lái)，在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同前，可要求賣(mài)方到戶籍部門(mén)查詢出售房屋涉及的所有戶口信息。同時(shí)確保房屋交易后，所有相關(guān)戶口能夠順利遷出。最好在付清全部房款前確保原戶口遷出，并且明確約定延遲遷出的違約責(zé)任。

“另外，除了簽訂房產(chǎn)中介提供的制式合同外，需要另行增加購(gòu)房目的條款、要求賣(mài)方作出承諾，承諾入學(xué)名額未被占用，沒(méi)有案外人戶口。”高紅說(shuō)，買(mǎi)方可以在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定關(guān)于戶口遲延遷出的違約金條款，督促出賣(mài)人履行房屋原戶口遷出義務(wù)，并保證該戶口有入學(xué)資格，學(xué)位并未被占用；也可以在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中預(yù)留一部分房款，待賣(mài)方履行了房屋原戶口遷出義務(wù)并確認(rèn)該戶口有入學(xué)資格后再支付。（文中當(dāng)事人均為化名。）