原因

最直接的原因，無非是賺不到錢。

中原地產首席分析師張大偉算了一筆賬，以目前市場的行情來算，像廣州這樣的城市，住宅物業(yè)租金回報率較高的能達到2個點左右，即使是一些高端公寓租金回報率也就5個點，但是國內資金成本的年化利率是5-8個點。開發(fā)商正常運作的話，是不可能盈利的。

于是新的問題就來了，為什么國內租金回報率這么低呢？按照簡單的算式，租金回報率=（1年租金-房屋保養(yǎng)費）/房屋價格。租金回報率低，說明要么租金太低，要么房價太高。

國內租金低嗎？上海易居研究院不久前發(fā)布的《50城房租收入比研究》報告顯示，2017年6月，全國50個城市超七成房租相對收入較高，其中北京、深圳、上海、三亞等4個城市房租收入比高于45%，屬于租金嚴重過高城市。也就是說，這四個城市，租房者要拿出將近一半的收入支付房租。有網友高呼：房租加日常開銷，就不剩下什么了。

房價更高的北京、上海、深圳的租金回報率那就更是低得離譜，企業(yè)投資租賃住房還不如把錢存進銀行吃利息。

所以，罪魁禍首，還是地價過高！

對此，萬科高級副總裁譚華杰也有過分析，土地成本過高大大降低了租金回報率，因居住用地本來地價就貴，不動產價格偏高，而租金回報率過低，對于資產持有者來說很難從出租中賺錢。這是導致過去多年租賃市場無法發(fā)展的重要原因。

對癥

繞來繞去，供地環(huán)節(jié)是一個終究繞不過去的關鍵點。此前我國房地產調控之所以經常表現為事倍功半，很重要的缺失即在于過于專注于在需求端做文章，對供給端的土地錯配問題則著力不多。

政府終于開始“對癥下藥”，增加供地并優(yōu)化結構。過去幾個月一系列的政策就是證明。

譬如上海近期發(fā)布的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》明確提出，“十三五”期間新增住房供應總套數170萬套，比“十二五”增加60%左右。其中，商品住房約45萬套，以中小套型普通商品住房為主；租賃住房約70萬套；各類保障性住房約55萬套。

更早之前，廣州發(fā)布的《廣州市2017-2021年住宅用地供應計劃》明確指出，未來5年，廣州計劃供應住宅用地3200萬平方米，從供地占比來看，租賃住房占據了25.8%。

在增加供給的同時，“限價”也是重要的保障措施。7月24日，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地底價成交，樓面價格分別僅5569元/平方米和5950元/平方。對比周邊地價，開發(fā)商去年7月拿地時，成交樓面價就達到了3.03萬元/平方米，可以說是“白菜價”了。

據知情人士透露，兩塊地拍賣前實際共有34家房企領取了申請書，但是最終分別僅有一家競買企業(yè)通過資格審查并提交了競買保證金，“這是有意設置高門檻，因為報名需要有相關單位蓋章的資格認定書，以防止競買者過多，成交價過高”。

掘金

不過，從更宏觀和長遠的角度來看，這類政策的提出，還在于可能改變房地產企業(yè)的發(fā)展模式，促進租賃行業(yè)機構投資者的崛起。

7月中下旬，住建部等九部門聯合印發(fā)的通知提出的4項加快發(fā)展住房租賃市場的舉措中第一項便是“培育機構化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)”。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅對《中國經濟周刊》記者分析稱，這就是希望市場上能有更多的機構化租賃企業(yè)，改變目前以小業(yè)主為主的供應結構。“只有這樣才能提高租賃市場的規(guī)范度和透明度，擠壓小業(yè)主的生存空間，保護租客權益。”

嗅覺更靈敏的或許還是企業(yè)投資者。在《租賃崛起》中，鏈家就稱“未來的增長希望在租賃”。

這不僅是中介公司的預感，也是各大開發(fā)商的行業(yè)共識。據內部人士透露，過去幾個月以來，無論是國內知名的大地產公司，還是區(qū)域地產公司，都已經迅速開啟爭奪戰(zhàn)。

最積極的估計要屬萬科了，據不完全統(tǒng)計，截至目前，其已在北京、廣州和佛山等地擁有5處自持物業(yè)地塊。2016年在北京市海淀區(qū)西北旺的兩宗地塊以“競報自持比例”方式招標，萬科憑100%自持比例中標，堪稱該場競標的“最大贏家”。萬科還在2016年成立了長租品牌“泊寓”，并在今年年初以30億元入股鏈家，足見其對租賃市場的看重。

“無論是中介還是房企其實都已提前向租賃市場轉型，搶奪自持物業(yè)和只租不售的地塊更是不可旁落的戰(zhàn)略布局。”郭毅說。

當然，至于到底能不能如愿以償，還有待市場的檢驗。但“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位，不會變。

文源：俠客島