住房問題是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重大經(jīng)濟(jì)問題和社會(huì)問題。對(duì)于人口密集、住房資源緊張的一線城市，住房的有無(wú)關(guān)系到落戶、子女入學(xué)、醫(yī)療等諸多核心公共服務(wù)的獲取，對(duì)居民生活質(zhì)量起到了決定性作用。共有產(chǎn)權(quán)住房政策的提出和實(shí)踐探索，為緩解城市住房問題以及與住房相關(guān)的社會(huì)保障問題提供了一種新的思路?？偨Y(jié)國(guó)內(nèi)外共有產(chǎn)權(quán)住房經(jīng)驗(yàn)，對(duì)促進(jìn)我國(guó)各地住房保障工作的優(yōu)化實(shí)施具有一定借鑒意義。
2017年8月3日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)聯(lián)合市發(fā)改委、市財(cái)政局、市規(guī)劃國(guó)土委共同起草了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（下文簡(jiǎn)稱《辦法》），正式面向全社會(huì)征求意見。新推出的“共有產(chǎn)權(quán)住房”引起了人們的高度關(guān)注和熱烈討論，在經(jīng)濟(jì)適用房、自住型商品房之外，《辦法》對(duì)保障性住房政策作出進(jìn)一步調(diào)整、優(yōu)化、升級(jí)、規(guī)范，為解決居民住房問題提供更多選擇。北京將成為繼江蘇淮安、上海之后，國(guó)內(nèi)第三個(gè)出臺(tái)共有產(chǎn)權(quán)住房政策的城市。
為解決中低收入家庭的住房問題，住房產(chǎn)權(quán)共有的政策法規(guī)在世界各國(guó)早已廣泛存在。英國(guó)在上世紀(jì)80年代就推出了共有產(chǎn)權(quán)住房計(jì)劃，目前，美國(guó)、加拿大和澳大利亞等西方國(guó)家在住房供應(yīng)政策規(guī)定中都存在共有產(chǎn)權(quán)模式，即居民與政府以及其他社會(huì)機(jī)構(gòu)共同出資購(gòu)買一套住房，并且享有各自份額的產(chǎn)權(quán)，從而減輕居民單方一次性購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)壓力。在我國(guó)，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房大多通過在價(jià)格上提供優(yōu)惠而進(jìn)行住房保障，共有產(chǎn)權(quán)這一模式尚不普遍。針對(duì)這一現(xiàn)狀，《國(guó)家治理》周刊綜合整理了國(guó)內(nèi)外已有的共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)踐，對(duì)各地共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)架構(gòu)、收益分配、管理保障等方面的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行梳理，希望為讀者更清晰地認(rèn)識(shí)共有產(chǎn)權(quán)住房、為各地進(jìn)一步改進(jìn)、完善住房保障政策提供參考。
共有產(chǎn)權(quán)住房政策解析
根據(jù)《辦法》，共有產(chǎn)權(quán)住房是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價(jià)格低于同地段、同品質(zhì)商品住房?jī)r(jià)格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。與已經(jīng)實(shí)行的經(jīng)濟(jì)適用房、自住型商品房類似，共有產(chǎn)權(quán)住房的申請(qǐng)要滿足嚴(yán)格的限定條件，正在征集意見的《辦法》提出的條件包括：符合本市住房限購(gòu)條件且家庭成員名下均無(wú)住房、單身申請(qǐng)人超過30周歲等。
產(chǎn)權(quán)歸屬是共有產(chǎn)權(quán)住房與其他保障性住房以及普通商品房的最大差別所在。政府與個(gè)人共同享有對(duì)此類住房的產(chǎn)權(quán)，使得共有產(chǎn)權(quán)住房具有相對(duì)較低的售價(jià)。值得注意的問題是，這一產(chǎn)權(quán)模式對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房再上市交易是否產(chǎn)生影響？購(gòu)買了共有產(chǎn)權(quán)住房能否享受到落戶、入學(xué)等權(quán)益？對(duì)于后一問題，北京市住建委就意見征集情況反饋指出：共有產(chǎn)權(quán)住房屬于產(chǎn)權(quán)類住房，可以按照本市相關(guān)規(guī)定辦理落戶、入學(xué)等事宜。而對(duì)于轉(zhuǎn)讓交易，《辦法》規(guī)定共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買不足5年的原則上不得轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)，而滿5年后的上市交易存在兩種方式：一是購(gòu)房者可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額，同等價(jià)格條件下代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購(gòu)買，或者轉(zhuǎn)讓給其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買條件的家庭，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)依然為“共有產(chǎn)權(quán)住房”，所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例不變；二是購(gòu)房者可按市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買政府份額后獲得住房的全部產(chǎn)權(quán)。
共有產(chǎn)權(quán)住房作為一種住房保障制度創(chuàng)新，相對(duì)公共租賃住房等保障手段，在解決中低收入家庭的住房消費(fèi)問題的同時(shí)，能極大改善由住房財(cái)富分配不均所引發(fā)的購(gòu)買力問題—部分居民的可支配收入較高，具有一定的支付能力，但由于房?jī)r(jià)增速超過收入上漲速度，單純靠自身積累難以實(shí)現(xiàn)購(gòu)買住房。通過實(shí)行政府與購(gòu)房者按份共有產(chǎn)權(quán)方式，政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)讓渡給購(gòu)房者，進(jìn)一步降低了房屋出售價(jià)格，減輕購(gòu)房負(fù)擔(dān)，滿足了“夾心層”首次購(gòu)房需求和無(wú)房家庭的住房剛需。
另外，共有產(chǎn)權(quán)住房明確了政府與個(gè)人間的產(chǎn)權(quán)份額，有利于減少經(jīng)濟(jì)適用住房福利性過高而產(chǎn)生的尋租空間。共有產(chǎn)權(quán)住房政策的推出，使保障房資源分配更加公平合理，對(duì)房?jī)r(jià)的平穩(wěn)運(yùn)行也起到一定的推動(dòng)作用。北京市房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)住房制度落實(shí)了屬地和職住平衡（就業(yè)居住平衡）的原則，對(duì)于未來(lái)北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生積極的影響。同時(shí)，共有產(chǎn)權(quán)住房也應(yīng)該是長(zhǎng)效住房機(jī)制的重要組成部分之一。
國(guó)內(nèi)已有的共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)踐
2014年4月，住建部發(fā)布《關(guān)于做好2014年住房保障工作的通知》，確定北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石為共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市，希望通過各地的實(shí)踐探索合理的發(fā)展模式。早在2007年，淮安市在國(guó)內(nèi)首推共有產(chǎn)權(quán)房政策，成為6個(gè)試點(diǎn)城市中的首份細(xì)則實(shí)施方案。上海市則在2010年做出共有產(chǎn)權(quán)住房的試點(diǎn)，并在2016年出臺(tái)《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》。
淮安：探索不同產(chǎn)權(quán)份額的共有模式
2007年，江蘇省淮安市對(duì)傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和供應(yīng)進(jìn)行了改革探索，在全國(guó)率先實(shí)踐共有產(chǎn)權(quán)住房做法，將經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)用地由劃撥變?yōu)槌鲎?，供?yīng)分配由政府包攬包辦變?yōu)檎蛡€(gè)人共同出資。根據(jù)淮安市在2014年12月全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上的《經(jīng)驗(yàn)交流材料匯編》，淮安市從創(chuàng)新共有模式、擴(kuò)大保障范圍、落實(shí)運(yùn)營(yíng)管理等方面在共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)踐上作出有益探索。
拓展共有模式，讓保障對(duì)象在更廣的范圍內(nèi)自主選擇。一是加大政府出資份額，政府出資比例最高可達(dá)30%，棚改家庭購(gòu)買安置房政府出資比例最高可達(dá)50%，解決好困難家庭購(gòu)買能力弱的問題；二是尊重群眾意愿，對(duì)接普通商品住房市場(chǎng)，制定共有產(chǎn)權(quán)住房定向購(gòu)買目錄，政府提供不高于40%的貨幣補(bǔ)貼，由保障對(duì)象在定向購(gòu)買目錄內(nèi)自由選購(gòu)。探索公租房先租后售，成套承租政府所有公租房超過兩年或者收入線已超標(biāo)的，可按照個(gè)人出資不低于60%的標(biāo)準(zhǔn)申請(qǐng)購(gòu)買；三是引進(jìn)社會(huì)資本，鼓勵(lì)和吸引房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、其他社會(huì)機(jī)構(gòu)參與共有產(chǎn)權(quán)住房保障工作。個(gè)人可在出資不低于70%的前提下，與企業(yè)兩方共有，也可與企業(yè)政府三方共有，在定向購(gòu)買目錄內(nèi)自由選購(gòu)住房。
在保障范圍上，將新就業(yè)人員和進(jìn)城務(wù)工人員納入保障范圍，惠及更多群眾。一是降低準(zhǔn)入條件，對(duì)擁有市區(qū)城市居民戶口兩年以上，人均住房建筑面積低于16平方米，人均年收入不高于上年度城鎮(zhèn)人均可支配收入的住房困難家庭，可自主選擇政府貨幣補(bǔ)貼或?qū)嵨锱涫酃灿挟a(chǎn)權(quán)模式；二是保障新就業(yè)人員首套住房需求，對(duì)大中專院校畢業(yè)8年之內(nèi)、具有市區(qū)城市居民戶口、已婚無(wú)房的從業(yè)人員，不作任何收入限制，以家庭為單位，可自主選擇政府貨幣補(bǔ)貼或?qū)嵨锱涫酃灿挟a(chǎn)權(quán)模式；三是為進(jìn)城務(wù)工人員融入城市提供幫助，對(duì)本市戶籍人口在市區(qū)務(wù)工、連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保2年以上、家庭人均年收入不高于上年度城鎮(zhèn)人均可支配收入、在市區(qū)和戶口所在地的縣城無(wú)房已婚人員，以家庭為單位，可自主選擇政府貨幣補(bǔ)貼或?qū)嵨锱涫酃灿挟a(chǎn)權(quán)模式。
在運(yùn)營(yíng)管理上，切實(shí)維護(hù)群眾利益，充分發(fā)揮政府投資應(yīng)有的社會(huì)效益。一是規(guī)范產(chǎn)權(quán)各方權(quán)益。在銷售合同中約定產(chǎn)權(quán)份額、上市交易、收益分成等各方的權(quán)利和義務(wù)，在房屋所有權(quán)證上明晰各方共有產(chǎn)權(quán)份額。個(gè)人對(duì)自己產(chǎn)權(quán)部分可抵押、可繼承、可調(diào)增、可調(diào)減、可退出。共有產(chǎn)權(quán)期間上市交易的，出售所得由共有產(chǎn)權(quán)人按份額分成；二是鼓勵(lì)個(gè)人增購(gòu)產(chǎn)權(quán)。個(gè)人可以分期購(gòu)買政府和企業(yè)產(chǎn)權(quán)，逐步形成完全產(chǎn)權(quán)，5年之內(nèi)，政府和企業(yè)讓渡增值收益、租金和利息，按原配售價(jià)格結(jié)算，5年之后，按屆時(shí)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格結(jié)算，促進(jìn)政府和企業(yè)資金及時(shí)回籠。也可一直自住不購(gòu)買，5年之后，按照市場(chǎng)評(píng)估租金的90%，繳納非個(gè)人產(chǎn)權(quán)部分的租金；三是抓好籌集和供應(yīng)。統(tǒng)籌配套教育、醫(yī)療、交通出行等公共服務(wù)設(shè)施，控制保障面積標(biāo)準(zhǔn)，著力籌集和建設(shè)一批學(xué)區(qū)房、景區(qū)房、商區(qū)房、廠區(qū)房，以低于同期同地段普通商品住房銷售價(jià)格的10%向保障對(duì)象出售。
淮安共有產(chǎn)權(quán)住房的實(shí)踐，實(shí)現(xiàn)不同產(chǎn)權(quán)份額的靈活組合，保障產(chǎn)權(quán)各方的增值收益，并調(diào)動(dòng)多方參與的積極性，初步構(gòu)建了公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、普通商品住房為主的梯度住房保障和供應(yīng)體系。作為國(guó)內(nèi)首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市，淮安的共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)踐對(duì)處于同樣發(fā)展階段的城市探索住房保障和供應(yīng)體系具有重要參考。
上海：面向超大城市“夾心層”的住房保障
2016年3月，上海市政府頒布《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》，面向本市符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭供應(yīng)保障性住房，實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)，并對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、套型面積和銷售價(jià)格、使用范圍和處分權(quán)利都做出限定。
共有產(chǎn)權(quán)保障住房采用單獨(dú)選址、集中建設(shè)和在商品住宅建設(shè)項(xiàng)目中配建兩種模式進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。單獨(dú)選址、集中建設(shè)的，由政府指定的建設(shè)管理機(jī)構(gòu)通過招投標(biāo)方式，確定具有相應(yīng)資質(zhì)和良好社會(huì)信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)，或者由政府直接組織開發(fā)建設(shè)。在商品住宅建設(shè)項(xiàng)目中配建的，要在土地使用權(quán)出讓文件中明確配建比例和建設(shè)要求，并與商品住宅同步建設(shè)和交付。建成后，配建的共有產(chǎn)權(quán)保障住房應(yīng)當(dāng)按照土地出讓合同約定，無(wú)償移交給住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)。另外，對(duì)于單獨(dú)選址、集中建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)保障住房建設(shè)項(xiàng)目提供用地供應(yīng)、稅費(fèi)減免等支持政策。
共有產(chǎn)權(quán)保障住房供應(yīng)對(duì)象限定為本市戶籍，申請(qǐng)準(zhǔn)入條件在收入、財(cái)產(chǎn)、住房和戶籍等方面做出規(guī)定。對(duì)申請(qǐng)對(duì)象的具體要求有以下幾方面：一是家庭成員在本市實(shí)際居住，具有本市城鎮(zhèn)常住戶口連續(xù)滿3年，且在提出申請(qǐng)所在地的城鎮(zhèn)常住戶口連續(xù)滿2年；二是家庭人均住房建筑面積低于15平方米（含15平方米）；三是家庭人均年可支配收入不超過7.2萬(wàn)元（3人及以上家庭）或8.64萬(wàn)元（2人及以下家庭）、人均財(cái)產(chǎn)不超過18萬(wàn)元（3人及以上家庭）或21.6萬(wàn)元（2人及以下家庭）。單身人士申請(qǐng)需要男性年滿28周歲、女性年滿25周歲。
共有產(chǎn)權(quán)保障住房的價(jià)格與產(chǎn)權(quán)份額綜合平衡購(gòu)房者的支付能力、商品住房?jī)r(jià)格等多方面因素。上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房?jī)r(jià)格設(shè)定在除去項(xiàng)目建設(shè)成本以外，綜合考慮本市保障對(duì)象的支付能力，以及相近時(shí)期、相鄰地段內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)保障住房項(xiàng)目?jī)r(jià)格平衡等因素。而購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)份額，參照共有產(chǎn)權(quán)保障住房所在項(xiàng)目的銷售基準(zhǔn)價(jià)格占相鄰地段、相近品質(zhì)商品住房?jī)r(jià)格的比例，進(jìn)行合理折讓后確定；政府的產(chǎn)權(quán)份額由區(qū)（縣）住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)持有。上海師范大學(xué)教授崔光燦2015年針對(duì)上海市共有產(chǎn)權(quán)住房的具體產(chǎn)權(quán)比例，提出了計(jì)算公式：
購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額 = 銷售基準(zhǔn)價(jià)格/（周邊房?jī)r(jià)×90%）
按周邊房?jī)r(jià)的90%計(jì)算主要是考慮周邊房?jī)r(jià)有開發(fā)商的利潤(rùn)部分，政府進(jìn)行了相應(yīng)的折扣。具體到不同項(xiàng)目，政府與個(gè)人的產(chǎn)權(quán)比例有“3：7”“4：6”等多種情況，這一比例在合同中約定，主要用于以后共有產(chǎn)權(quán)住房上市時(shí)的收益分成。其中，政府持有的產(chǎn)權(quán)份額主要由政府直接或間接的各種投入構(gòu)成，比如投入的市政、公用等配套資金，減免的土地出讓金、行政事業(yè)性收費(fèi)及其他稅費(fèi)等，而購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)份額主要由其購(gòu)房出資構(gòu)成。
共有產(chǎn)權(quán)保障房可在5年以后上市交易，上市轉(zhuǎn)讓或者購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)份額后住房性質(zhì)轉(zhuǎn)化為商品住房。取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年后，共有產(chǎn)權(quán)保障住房可以上市轉(zhuǎn)讓或者由購(gòu)房人、同住人購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)份額。政府在轉(zhuǎn)讓過程中政府有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)方可向他人轉(zhuǎn)讓。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)份額和政府回購(gòu)的交易價(jià)格，按房源項(xiàng)目市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)格及其浮動(dòng)幅度計(jì)算；上市轉(zhuǎn)讓的價(jià)格，按照上市轉(zhuǎn)讓價(jià)格及其浮動(dòng)幅度計(jì)算，但不得低于房源項(xiàng)目市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)格。政府回購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)保障房后，可繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)保障房或作為其它保障住房提供給符合條件的家庭。
作為國(guó)內(nèi)人口最為密集、住房供應(yīng)最為緊張、房?jī)r(jià)最高的幾個(gè)城市之一，上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房實(shí)踐對(duì)北京以及其他人口密集的超大城市具有重要參考意義。上海共有產(chǎn)權(quán)住房對(duì)于解決中低收入人群的住房保障問題意義重大，根據(jù)上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)統(tǒng)計(jì)，截至2016年年底，上海市約有8.9萬(wàn)戶家庭簽約共有產(chǎn)權(quán)保障住房。對(duì)于人口密集的一線城市，未擁有戶口的新居民能否獲得戶籍居民一樣申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)住房的權(quán)利，也是保障性住房制度設(shè)計(jì)上應(yīng)該考慮的一點(diǎn)。上海市的共有產(chǎn)權(quán)住房對(duì)象僅限于上海戶籍居民，如何解決人數(shù)眾多的外來(lái)人口住房保障問題，依然是值得關(guān)注的重要問題。
國(guó)外共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)
英國(guó)：多樣、靈活的共有產(chǎn)權(quán)住房設(shè)計(jì)
英國(guó)的共有產(chǎn)權(quán)住房制度源于1980年啟動(dòng)的“共有產(chǎn)權(quán)計(jì)劃”，90年代又推出了“居者有其屋計(jì)劃”，其目標(biāo)是解決擴(kuò)大住房保障覆蓋范圍與資金不足、供應(yīng)能力有限之間的矛盾，使政府有限的保障資金能重點(diǎn)用于公共租賃住房建設(shè)。這既為建設(shè)更多的住房準(zhǔn)備資金，也能減輕居民的住房開支負(fù)擔(dān)。2006年后，為進(jìn)一步擴(kuò)大保障規(guī)模并減少公共開支，英國(guó)政府又推出了“新居者有其屋計(jì)劃”，結(jié)合了“共有產(chǎn)權(quán)計(jì)劃”和“居者有其屋計(jì)劃”，旨在通過住房產(chǎn)權(quán)分享的方式幫助特殊群體實(shí)現(xiàn)購(gòu)買住房的計(jì)劃，由住房協(xié)會(huì)推出產(chǎn)權(quán)分享可支付住房（Affordable Housing）。政府通過對(duì)住戶購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)份額設(shè)置上限，干預(yù)市場(chǎng)住房資源流轉(zhuǎn)，以此來(lái)資助大約10萬(wàn)個(gè)家庭在 2010年之前擁有自己的住房。它由3項(xiàng)目子計(jì)劃組成，包括“社會(huì)住房購(gòu)買計(jì)劃”“新建住房購(gòu)買計(jì)劃”和“公開市場(chǎng)購(gòu)買計(jì)劃”。
自2011年以來(lái)，英國(guó)住房與社區(qū)機(jī)構(gòu)（HCA，Homes and Communites Agengy）共提供了近41000套共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房，平均每年供給超過8000套，但仍不能滿足公眾的需求，2015年英國(guó)政府宣布撥款41億英鎊，擴(kuò)大共有產(chǎn)權(quán)的供給量，計(jì)劃在 2016至2020年5年內(nèi)新增建設(shè)135000套共有產(chǎn)權(quán)住宅，相比前一個(gè)五年實(shí)際供給增加229%。
英國(guó)的共有產(chǎn)權(quán)住房主要有共有產(chǎn)權(quán)和共享權(quán)益兩種形式。共有產(chǎn)權(quán)模式是指購(gòu)房者和屬于政府部門的住房協(xié)會(huì)，或其他機(jī)構(gòu)等合作出資購(gòu)買住房，并按照各自出資份額共同擁有產(chǎn)權(quán)，份額一般在25%-75%之間。購(gòu)房者通常單獨(dú)占用住房，并需要向住房協(xié)會(huì)定期繳納非產(chǎn)權(quán)部分房屋租金，在處置住房時(shí)會(huì)受到限制。另外，在住房上市交易時(shí)，所獲全部收益將按照產(chǎn)權(quán)所屬方各自產(chǎn)權(quán)份額分配。“社會(huì)住房購(gòu)買計(jì)劃”“新建住房購(gòu)買計(jì)劃”都屬于共有產(chǎn)權(quán)模式。
共享權(quán)益模式下購(gòu)房者對(duì)住房享有完整的所有權(quán)，購(gòu)買房款會(huì)享受到住房協(xié)會(huì)提供的無(wú)限期免息權(quán)益貸款。購(gòu)房者對(duì)住房的完整所有權(quán)僅體現(xiàn)于居住上，在對(duì)住房進(jìn)行上市交易時(shí)須按照產(chǎn)權(quán)比例與住房協(xié)會(huì)分享收益，其中住房協(xié)會(huì)的產(chǎn)權(quán)部分對(duì)應(yīng)無(wú)限期免息權(quán)益貸款數(shù)額占房?jī)r(jià)總額的比例。“居者有其屋計(jì)劃”“公開市場(chǎng)購(gòu)買計(jì)劃”就屬于共享權(quán)益模式。
兩種產(chǎn)權(quán)共享形式最大的區(qū)別在于所有權(quán)的完整性上。在共有產(chǎn)權(quán)模式下，購(gòu)房者與住房協(xié)會(huì)都只擁有住房產(chǎn)權(quán)的一部分，在共享權(quán)益模式下，住房產(chǎn)權(quán)則全部歸購(gòu)房者所有。但是，兩種形式在財(cái)產(chǎn)權(quán)益的構(gòu)成方面，均為購(gòu)房者與住房協(xié)會(huì)按照各自出資份額共同享有，此處涉及到的共享，是處分權(quán)和收益權(quán)的共享。
可以看出，英國(guó)的共有產(chǎn)權(quán)住房與我國(guó)的共有產(chǎn)權(quán)住房最大的區(qū)別在于住戶是否需要為尚未取得的住房所有權(quán)向政府部門繳納租金，而以免息權(quán)益貸款為主要特征的共享權(quán)益式住房也是一種重要?jiǎng)?chuàng)新。英國(guó)的共有產(chǎn)權(quán)住房在制度設(shè)計(jì)上有較大的靈活性，提供了多樣化的產(chǎn)權(quán)架構(gòu)與轉(zhuǎn)售模式，可以有效滿足不同人群的不同住房需求，這對(duì)我國(guó)的共有產(chǎn)權(quán)住房探索實(shí)踐具有很大的參考意義。
美國(guó)：共有產(chǎn)權(quán)住房管理的市場(chǎng)化與專業(yè)化
美國(guó)的共有產(chǎn)權(quán)住房在建設(shè)過程中接受政府不同形式的補(bǔ)貼，之后面向中低收入家庭提供介于租賃和完全自有之間的權(quán)益共享，這與英國(guó)的共享權(quán)益住房有類似之處。根據(jù)產(chǎn)權(quán)管理架構(gòu)不同，美國(guó)保障性共有產(chǎn)權(quán)住房主要有三大類：限制合同住房（Deed-Restricted Homes）、社區(qū)土地信托住房（Community Land Trust）、有限產(chǎn)權(quán)合作房（Limited Equity Cooperatives）。
限制合同住房在住房合同中設(shè)置限制條款，購(gòu)房者對(duì)房屋的轉(zhuǎn)讓等要滿足限制，通常政府也對(duì)此類住房享有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)。社區(qū)土地信托住房的購(gòu)房者只享有住房的所有權(quán)和土地的租賃權(quán)，土地所有權(quán)歸社區(qū)所有，實(shí)現(xiàn)土地和其上的建筑物的產(chǎn)權(quán)分離。有限產(chǎn)權(quán)合作房由政府特許的公司持有和經(jīng)營(yíng)，購(gòu)房者擁有對(duì)住房最終的控制、運(yùn)營(yíng)和執(zhí)行權(quán)，但在占有和使用上與住房公司是特殊的租賃關(guān)系，需要按月支付費(fèi)用，包括抵押貸款還款、物業(yè)稅、物業(yè)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和水電支出等。
除了產(chǎn)權(quán)歸屬模式不同之外，美國(guó)的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目還依據(jù)保障對(duì)象、目標(biāo)退出周期以及住房市場(chǎng)的基本背景等因素分為封閉式、半封閉式和開放式三種。封閉式項(xiàng)目嚴(yán)格控制轉(zhuǎn)讓對(duì)象與價(jià)格，保證房源持續(xù)用于政府確定的保障對(duì)象；半封閉式項(xiàng)目中政府僅控制可轉(zhuǎn)讓的對(duì)象，對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格不再控制；開放式項(xiàng)目則對(duì)購(gòu)房人將房源向市場(chǎng)出售限制較少。
在住房轉(zhuǎn)讓交易時(shí)，封閉式住房的價(jià)格要按照嚴(yán)格的公式計(jì)算，有指數(shù)式、分項(xiàng)式、評(píng)估式、成本式四種不同的公式法則。目前運(yùn)用較為廣泛的是指數(shù)化公式以及以成本法確定的價(jià)格公式。開放式住房的轉(zhuǎn)讓收益可以參考四種比例：一是按照首次購(gòu)房時(shí)的產(chǎn)權(quán)比例；二是政府獲得超過首次購(gòu)房時(shí)的產(chǎn)權(quán)比例的分成（如政府對(duì)購(gòu)房人的價(jià)格扶持比例為 20%，則要求轉(zhuǎn)讓后分成收益為增值的40%）；三是政府獲得收益的比例隨著時(shí)間延長(zhǎng)不斷增加；四是無(wú)論購(gòu)房時(shí)的產(chǎn)權(quán)比例如何，政府都按固定的增值比例獲得分配收益。
美國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房在產(chǎn)權(quán)架構(gòu)、限制對(duì)象、轉(zhuǎn)讓管理等方面都有完善的設(shè)計(jì)?？梢钥闯?，我國(guó)的共有產(chǎn)權(quán)住房再上市交易時(shí)的價(jià)格設(shè)計(jì)與收益分配都與美國(guó)的實(shí)踐有相似之處。另外，美國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房管理機(jī)構(gòu)的專業(yè)化和市場(chǎng)化也值得我們學(xué)習(xí)。以社區(qū)土地信托住房和有限權(quán)益合作住房為例，社區(qū)土地信托住房的土地所有權(quán)歸是非營(yíng)利的、具有社區(qū)背景的公司所有，有限權(quán)益合作住房所有權(quán)歸政府特許的公司所有，住戶要與專門的公司而非政府機(jī)構(gòu)打交道，從效率、市場(chǎng)性、專業(yè)性等各方面而言都更有保障。
結(jié)語(yǔ)
眾所周知，住房問題的特殊性、重要性和長(zhǎng)期性都導(dǎo)致了解決住房問題的復(fù)雜性和困難性。住房問題的解決不僅僅是滿足家庭住房消費(fèi)需求，更是實(shí)現(xiàn)社會(huì)不同階層家庭資產(chǎn)與財(cái)富積累均衡化、化解因住房問題引發(fā)的起點(diǎn)不公平而導(dǎo)致的社會(huì)問題、保障社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)展的重要措施。當(dāng)前，在我國(guó)許多城市住房資源緊張、房?jī)r(jià)高企、房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重的現(xiàn)實(shí)情況下，解決住房問題不僅僅是民生問題，更是有效調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)發(fā)展的重要途徑。從共有產(chǎn)權(quán)住房的國(guó)際國(guó)內(nèi)實(shí)踐可以看出，住房問題的解決需要結(jié)合各地實(shí)際情況，通過多種手段對(duì)住房政策逐步調(diào)整。當(dāng)前推出的共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)踐，是對(duì)現(xiàn)行保障房制度的一次必要性矯正糾偏，是避免用經(jīng)濟(jì)適用房尋租、保障性住房建設(shè)忽視配套措施導(dǎo)致入住率低、缺乏后續(xù)供應(yīng)管理等諸多弊端的重要?jiǎng)?chuàng)新，有利于從制度層面革除以往保障性住房存在的痼疾。當(dāng)然，共有產(chǎn)權(quán)住房的推出，對(duì)于抑制投機(jī)性炒房、平抑北京等一線城市的房?jī)r(jià)、探索形成房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)效機(jī)制的意義也十分重大。通過共有產(chǎn)權(quán)住房在制度上的完善設(shè)計(jì)，優(yōu)化保障性住房分配，能夠最大限度的帶動(dòng)住房市場(chǎng)價(jià)格回歸理性周期中，真正滿足人民群眾多樣化、多層次、多方面的需求，為人民群眾提供更舒適的居住條件。
【執(zhí)筆：董惠敏】