購買和租賃，是人們獲取住房的兩種基本形式。買房自住和租房租住的差別在于是否存在投資行為。影響租買選擇的主要因素，一是反映家庭支付能力及偏好的收入、財富和人口統(tǒng)計特征，二是反映租買相對成本的房價、租金、通貨膨脹率、交易成本等。一般認(rèn)為，買房家庭在搬遷時會面臨比租房家庭大得多的交易成本，因此流動性較大的家庭往往會選擇租房，包括年輕人家庭，或到某城市短期工作的家庭。

隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，居民對租賃住房和租賃住房服務(wù)的需求與日俱增，尤其是像北京、上海等超大城市，由于人口結(jié)構(gòu)中的青年人占比較高，而青年人群體存在職業(yè)發(fā)展尚未穩(wěn)定、工作地點流動性大、不愿意被住房束縛、購房支付能力階段性不足等特點，租房需求甚至超過購房需求。

根據(jù)國家統(tǒng)計局第6次人口普查等數(shù)據(jù)估算，2016年我國城鎮(zhèn)常住人口中有約21%租房居住，租住人口總量約1.66億人，主要是外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等非戶籍常住人口，其中35歲以下的青年人占86%。租住人口比例一般與城市人口規(guī)模、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、常住人口中非戶籍人口比例成正比。

北京市租住比重約為37.2%，在約800萬租住人口中，非戶籍常住人口占75%。租賃住房的人員年齡以20至30歲為主，約占全部租住人口的74%，平均月收入低于1萬元的占70%；上海市租住比重約為39.6%，在約970萬租住人口中，非戶籍常住人口占80%。

從住房租賃市場發(fā)展的國際經(jīng)驗和國內(nèi)趨勢看，我國城鎮(zhèn)住房租賃市場發(fā)展的潛力還非常大，不論是從潛在的租住人口，還是從潛在的租金支出規(guī)模上看。

因此，利用供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的思路，借助住房租賃市場立法，通過培育住房租賃企業(yè)、規(guī)范租賃行為、提高租賃合同社會保護(hù)意識和能力、消除住房租賃權(quán)歧視、讓租房居民享受平等的公共服務(wù)和社會權(quán)利等發(fā)展住房租賃市場，盡快補(bǔ)齊住房市場發(fā)展中的這個短板，對完善住房基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展和住有所居目標(biāo)的實現(xiàn)，都有非常重要的現(xiàn)實意義。

從目前租賃立法的情況看，2017年5月，住建部起草了《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，就首部住房租賃立法向社會公開征求意見。在地方房屋租賃市場立法中，確立的主要制度有：租賃管理多部門聯(lián)動制度，房屋租賃登記備案制度，推廣使用示范合同文本制度，最小出租單元、最低人均面積限定制度，租金管理、發(fā)布制度，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)規(guī)范服務(wù)制度，信息共享制度，信息保護(hù)制度等。

租房總體上不如買房，是影響住房租賃市場發(fā)展的關(guān)鍵

租房不如買房格局的形成，有多方面的原因。一是傳統(tǒng)觀念上的重購輕租，如“有土斯有財”“有恒產(chǎn)者有恒心”等，中華傳統(tǒng)文化給住房所有權(quán)賦予了太多的非居住功能。二是經(jīng)濟(jì)方面的租不如買，住房市場化改革以來，房價持續(xù)快速上漲，許多買房家庭的住房增值收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過勞動收入，更增強(qiáng)了居民買房居住的意愿。三是法律方面對承租人權(quán)益保護(hù)不夠，租賃關(guān)系不穩(wěn)定，租賃價格隨意上漲，導(dǎo)致租賃糾紛較多，承租人處于弱勢地位，缺乏安全感。四是制度設(shè)計上存在對租住家庭的歧視，租住與自有自住家庭在子女入學(xué)、勞動就業(yè)、社會保險、醫(yī)療衛(wèi)生等基本公共服務(wù)方面不能享受同等待遇。

此外，住房租賃市場還存在一些現(xiàn)實矛盾。一是租售比（每套房的月租金與房價之比）不合理。據(jù)測算，北京、上海、深圳等地住房的租售比大體在1:500—1:600之間，對應(yīng)的年毛租金收益率只有2.0%—2.4%，連融資成本都難以覆蓋，因此企業(yè)不愿意投資持有租賃住房。二是住房租賃稅負(fù)重。企業(yè)出租住房稅收占租金總額的15%以上，其中按租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅尤其不合理，影響專業(yè)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。租售比不合理、租賃稅負(fù)重，導(dǎo)致租賃住房的房源供給主要來自于個人和家庭，分散凌亂難于監(jiān)管。三是住房租賃基層監(jiān)管力量不足，缺乏必要的監(jiān)管手段和工具平臺，政府部門之間也缺乏協(xié)調(diào)聯(lián)動和信息共享。

住房租賃行為不規(guī)范，阻礙租賃市場健康發(fā)展

住房租賃市場上參與者行為不規(guī)范，主要表現(xiàn)在以下方面。一是不遵循住房租賃交易規(guī)范流程，不使用租賃合同示范文本，利用虛假信息誘騙和惡意欺詐現(xiàn)象較多，導(dǎo)致承租人權(quán)益不能得到有效保護(hù)，租賃糾紛多。二是違法出租房屋多，許多租賃住房在建筑、消防、衛(wèi)生等方面存在安全隱患，與租賃住房相關(guān)的社會治安問題也比較突出。三是住房租賃合同備案率低，不少城市不到1％，導(dǎo)致政府難以有效地認(rèn)識把握市場狀況，更難以通過提高市場透明度等手段引導(dǎo)住房租賃市場發(fā)展。四是一些從事房屋租賃業(yè)務(wù)的中介公司經(jīng)營行為不規(guī)范，少數(shù)中介公司騙取中介費(fèi)，挪用租金侵占押金，從業(yè)人員素質(zhì)亟待提高。參與者行為不規(guī)范的原因主要是以下幾方面。

首先，法律法規(guī)不健全。西方發(fā)達(dá)國家基本都通過民法典、住房租賃法等法律，對租金與租金調(diào)整、租期、居住條件以及租客權(quán)益保護(hù)等進(jìn)行了規(guī)定。而我國目前缺乏專門的住房租賃立法，相關(guān)法律規(guī)定散見于《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國合同法》等法律法規(guī)，對住房租賃行為的管理缺乏必要的法律依據(jù)。

其次，私人出租住房占絕對比重。根據(jù)全國第6次人口普查數(shù)據(jù)測算，我國租賃住房來源中有約90%來自私人家庭，規(guī)模經(jīng)營的市場化住房租賃企業(yè)僅有1%左右市場份額。租賃住房的出租人多為個人和小規(guī)模中介，多以隱形市場形式出現(xiàn)，規(guī)范和管理難度大。而集體土地上的、城中村中的出租房屋大多游離在政府監(jiān)管體系之外。

再次，政府監(jiān)管力量薄弱。許多城市沒有專門的房屋租賃監(jiān)管機(jī)構(gòu)，即使有專門的管理機(jī)構(gòu)，往往監(jiān)管隊伍的規(guī)模也非常小，監(jiān)管覆蓋范圍有限。管理手段也比較落后，大部分地方還停留在收費(fèi)辦證的管理水平。各地普遍沒有建設(shè)住房租賃管理信息服務(wù)平臺，不具備為住房租賃市場提供現(xiàn)代化信息管理和服務(wù)的能力。一些城市從加強(qiáng)流動人口治安管理的角度對加強(qiáng)租賃管理做了積極探索，但缺乏穩(wěn)定的經(jīng)費(fèi)渠道，難以形成長效機(jī)制。對中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，既沒有專業(yè)資質(zhì)和執(zhí)業(yè)資格管理，也沒有建立信用管理體系，缺乏有效抓手，監(jiān)管不力。

市場化機(jī)構(gòu)出租缺位，難以發(fā)揮市場引領(lǐng)和示范作用

機(jī)構(gòu)出租人，是指以機(jī)構(gòu)為主體批量經(jīng)營租賃住房的出租人。機(jī)構(gòu)出租人大致有三種類型，一是作為持有者、投資者或業(yè)主擁有租賃住房的企業(yè)或機(jī)構(gòu)，二是受機(jī)構(gòu)或個人業(yè)主委托負(fù)責(zé)租賃住房運(yùn)營管理和服務(wù)的企業(yè)或機(jī)構(gòu)，三是既是租賃住房業(yè)主，也同時提供租賃住房運(yùn)營管理和服務(wù)的企業(yè)或機(jī)構(gòu)。在一些發(fā)達(dá)國家，由住房合作社、住房協(xié)會等各類機(jī)構(gòu)投資者出租的住房占比約為25%—30%。

機(jī)構(gòu)出租人對住房租賃市場發(fā)展有著重要作用。國外相關(guān)經(jīng)驗表明，隨著機(jī)構(gòu)出租人參與水平的提高，租賃住房供給量會顯著增長。良好的租住體驗，還有利于提高居民家庭租住的比重。以機(jī)構(gòu)為主體的出租人也更便于政府監(jiān)管，機(jī)構(gòu)出租人的規(guī)范經(jīng)營也會給個體出租人起到示范作用，帶動整體市場規(guī)范化運(yùn)作。機(jī)構(gòu)出租人會直接與個體出租人、中介形成競爭，將有利于承租人群體整體福利的提升。

遺憾的是，我國住房租賃企業(yè)長期缺位，即使近年來專門從事住房租賃的企業(yè)有所發(fā)展，但其市場份額也很小。其主要原因，除了租售比失衡、稅負(fù)重，導(dǎo)致住房租賃業(yè)務(wù)盈利能力不足，租金回報率整體偏低，住房租賃市場對機(jī)構(gòu)投資者缺乏吸引力外，長期融資難、土地成本高、規(guī)劃建設(shè)政策不配套也是重要原因。

多管齊下，促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展

要想促進(jìn)住房租賃市場發(fā)展，首先要打造一個讓城鎮(zhèn)居民愿意選擇租賃住房的市場環(huán)境；其次是要改善住房租賃市場的供給和服務(wù)，培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)；三是要提高市場透明度，有效引導(dǎo)市場預(yù)期；四是完善租賃市場立法和機(jī)制體制建設(shè)，規(guī)范市場參與者行為。具體的政策建議包括以下四個方面。

一是加速落實國家關(guān)于培育住房租賃企業(yè)的土地、金融、稅收和規(guī)劃建設(shè)支持政策，鼓勵規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展。發(fā)展機(jī)構(gòu)化和規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，短期內(nèi)最突出的意義是有利于租賃市場的規(guī)范和透明，在以個人或家庭出租為主的住房租賃市場上起到示范作用。從中長期的角度看，機(jī)構(gòu)化規(guī)?；赓U企業(yè)的發(fā)展，會推動租賃住房投資、運(yùn)營管理的專業(yè)化，有利于基于租賃住房資產(chǎn)的房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）的產(chǎn)生和發(fā)展，讓一部分個人住房投資者的投資模式發(fā)生轉(zhuǎn)變，即從直接購房投資轉(zhuǎn)向購買REITs產(chǎn)品間接投資。

二是鼓勵有條件的國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)。我國商品住房開發(fā)銷售的市場上，開發(fā)建設(shè)能力總體過剩，加之土地供給等方面的原因，市場競爭越來越激烈，而在新建商品住房和存量住房租賃這個市場上，還缺乏足夠的供應(yīng)者，在國家倡導(dǎo)構(gòu)建租購并舉的住房制度、發(fā)展住房租賃市場的時候，國有企業(yè)有責(zé)任走在前列。

三是建立租金動態(tài)監(jiān)測機(jī)制提高市場透明度。租金是住房租賃市場上的價格，準(zhǔn)確及時地把握住房租金的現(xiàn)狀與變化趨勢，對于引導(dǎo)租賃市場參與者行為、促進(jìn)租賃市場穩(wěn)定，具有重要意義。從政府承擔(dān)的住房責(zé)任出發(fā)，政府一般要關(guān)注兩類租金。一類是城市基準(zhǔn)租金，該租金是在市場租金基礎(chǔ)上通過估算形成的，是政府住房保障體系中向保障對象發(fā)放租金補(bǔ)貼或向保障性住房運(yùn)營企業(yè)發(fā)放財政補(bǔ)貼的基礎(chǔ)。另一類是租賃住房市場租金，包括租金水平及其變動，通常用租金指數(shù)來表達(dá)，如英國國家統(tǒng)計辦公室(National Statistics Office)定期公布的私人住房租賃價格指數(shù)(Private housing rental price index)。租賃住房市場租賃價格指數(shù)可以用來指導(dǎo)租賃雙方的租金確定和調(diào)整過程，也可以引導(dǎo)租賃住房投資者的投資行為。建議盡快著手研究編制這兩個住房租賃價格指數(shù)，前者可以基于政府住房租賃交易服務(wù)平臺的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)由住建部門負(fù)責(zé)編制，后者可由統(tǒng)計部門編制，與二手住宅價格指數(shù)一同發(fā)布。

四是建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人持牌制度。2016年8月，住建部等七部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》，進(jìn)一步規(guī)范中介服務(wù)行為，完善行業(yè)管理制度，加強(qiáng)中介市場監(jiān)管。通過在全國范圍內(nèi)部署開展房地產(chǎn)中介專項整治工作，重點整治發(fā)布虛假房源誘騙消費(fèi)者、侵占或挪用交易資金等十類違法違規(guī)行為，多次公布各地查處的中介行業(yè)違法違規(guī)典型案例，取得了較好的效果。我國房地產(chǎn)市場要實現(xiàn)長期持續(xù)健康發(fā)展，建立具有中國特色的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)和個人持牌執(zhí)業(yè)制度非常重要。

（作者為清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長，清華大學(xué)建設(shè)管理系教授）

【參考文獻(xiàn)】

①徐躍進(jìn)、劉洪玉：《我國住房租賃市場發(fā)展機(jī)構(gòu)出租人之探討》，《中國房地產(chǎn)》，2015年第33期。

責(zé)編/賈娜    美編/于珊

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