近幾年來,城市房價的過快上漲導致居民購房負擔過重,抑制了居民的普通消費,增加了城市的生活成本,加大了青年人才的生活壓力,使得城市對人才的吸引力降低,城市綜合競爭力下降,影響了城市的良性發(fā)展。同時,房價過快上漲也加劇了地區(qū)之間和居民之間的貧富差距,影響了社會的穩(wěn)定性。當前,穩(wěn)定住房價格已經(jīng)成為改革的目標之一,而建立購租并舉的住房制度,就是推進住房制度改革的重要舉措。
住房市場的性質(zhì)較為特殊,它不同于一般的商品市場。住房是人們用來滿足居住需要的必需消費品,而商品化之后的住房,通過市場交易又具有投資品的屬性,住房投資在一定條件下能夠產(chǎn)生較大盈利機會。因此,住房具有消費和投資的雙重屬性。一方面,如果購買房屋單純是為了居住,那么住房就是消費品,購房者就是消費者;另一方面,如果購買房屋是為了出租或者進行售賣,那么住房就是投資品,而購房者也就是投資者。面對市場化的住房市場,只有通過控制購房需求中消費者和投資者的比例,才能有效地控制房產(chǎn)價格。由此可知,在商品住房市場中,穩(wěn)定住房價格的策略主要有二個。
一是去除住房市場中住房的投資屬性,把住房市場中的投資者轉(zhuǎn)變成消費者,使得住房市場中只有消費者。對此,可以建立獨立的房地產(chǎn)價格評估機制,對房地產(chǎn)交易進行評估,并在此基礎(chǔ)上對住房投資者的購房超額所得征收高額的所得稅。例如德國就是通過建立這樣一套體制把住房市場中的投資者轉(zhuǎn)變成消費者。德國不僅對房價和房租的限額作出了明確的規(guī)定,還通過法律規(guī)定,對于房價、房租超高乃至暴利等情況,地產(chǎn)商和房東甚至要承擔一定的刑事責任。
二是要減少商品房市場中消費者的比例。對此,在商品房市場之外,政府應建立一套提供廉租房、保障房的體系,減少消費者進入商品房市場。經(jīng)濟適用房沒有取得明顯成效的一個重要原因就是,其是通過二手房轉(zhuǎn)換進入商品房市場的。為了減少住房消費者,我國應建立一套嚴格的制度進行管控,使保障房體系與商品房市場形成兩個獨立的體系,分別為不同層次的購房需求服務。同時,還應通過信貸調(diào)控政策穩(wěn)定房價。
鼓勵住房租賃消費,是政策導向,也是市場方向。建立購租并舉的住房制度,正是我國為減少房地產(chǎn)市場中住房消費者的比例、穩(wěn)定住房價格、促進房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展而采取的有效措施。
“房子是用來住的,不是用來炒的。”住房對于居住者而言,有一定的社會屬性,即附帶有一定的社會權(quán)利,比如入戶口和后代教育等。促進購租并舉,就要實現(xiàn)租房和購房同權(quán),就需要政府建設住房租賃交易服務平臺,即住房和城鄉(xiāng)建設部要同有關(guān)部門共同搭建政府住房租賃交易服務平臺。
政府住房租賃交易服務平臺應該具有五個特點:一是要為人們提供更為方便快捷的住房租賃信息服務,對于住房租賃合同范本要進行統(tǒng)一規(guī)范,實現(xiàn)住房租賃合同的網(wǎng)上備案。二是要建立住房租賃信息發(fā)布的標準,確保住房租賃信息的真實準確。同時,要對住房租賃交易的流程進行規(guī)范調(diào)控,保障租賃雙方的權(quán)益。三是要建立健全住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的備案制度,要將住房租賃企業(yè)登記的非本地戶籍租住人員信息接入人口管理信息系統(tǒng),實現(xiàn)政府相關(guān)部門對租客信息的有效對接。四是要強化住房租賃的信用管理,建立多部門聯(lián)合的守信激勵機制以及失信懲戒機制。五是要加強對住房租賃市場的監(jiān)測,為政府決策提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。只有規(guī)范租房市場主體人的租房行為,才能使租房者獲得相應的社會權(quán)利。
由于出租房屋的行為主體人需要讓渡相應的住房社會權(quán)利和責任,因此租房市場中出租房屋的行為主體人、主要機構(gòu)和企業(yè),要發(fā)展規(guī)范、規(guī)模的租房市場,鼓勵國有、民營住房租賃企業(yè)機構(gòu)化、規(guī)模化,鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀機構(gòu)、物業(yè)服務企業(yè)設立子公司拓展其住房租賃業(yè)務,培育租房市場的住房租賃主體人。
此外,對于臨時租住房屋的住房消費者,可由私人住房所有者提供,這樣可以豐富和搞活租房市場??傊?,通過發(fā)展購租并舉,減少購房者的比例,可以穩(wěn)定住房市場價格,促進我國房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。
(作者為北京大學經(jīng)濟學院教授)
責編/楊鵬峰 孫渴(見習) 美編/于珊
聲明:本文為人民論壇雜志社原創(chuàng)內(nèi)容,任何單位或個人轉(zhuǎn)載請回復本微信號獲得授權(quán),轉(zhuǎn)載時務必標明來源及作者,否則追究法律責任。