標題：劉守英：改革要解決城市化的“兩張皮”

“我們的目標是，從解決住房問題入手解決人的問題。解決人的問題要解決地的問題，解決地的問題要解決權(quán)的問題，解決權(quán)的問題就是改革。”

8月28日，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》（下稱《方案》），引起各方關注。

《中國新聞周刊》專訪中國人民大學經(jīng)濟學院劉守英教授，深度解讀《方案》，剖析集體建設用地建租賃房與土地改革的關系。

“現(xiàn)在斷言對房價產(chǎn)生何種影響為時尚早”

中國新聞周刊：你對《方案》設計的初衷怎么看？集體建設用地使用會有哪些不同？

劉守英：這次《方案》在集體建設用地上建設租賃住房的目的很明確，主要是為滿足新市民過渡性的居住需求。從國家層面上，允許試點地區(qū)集體建設用地入市，旨在增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

集體建設用地建設租賃住房入市的試點政策，主要是解決3個1億人在城市里落腳的問題。我們原來的城市化是一個不落腳、不容人的城市化?！斗桨浮芬彩菫榱寺鋵嵭滦统擎?zhèn)化，讓新增進城的1億人體面地在城市落腳。

我的理解是，《方案》是近期出臺的旨在解決城市住房問題的一個配套方案。但也不能忽視這一政策的另一方面影響，就是可以盤活農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地市場，農(nóng)民也能從土地開發(fā)中受益。我國對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地提出改革的總體方向，是實行城鄉(xiāng)一體的建設用地市場。城中村、城郊村、城邊村這些土地增值收益上漲過快的地區(qū)是焦點。

這意味著，今后村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以不再通過傳統(tǒng)的政府征收、開發(fā)商土地競拍蓋房出售等手段，直接參與到城市住房的建設中來，從而推動城市住房市場和土地市場的良性發(fā)展。

原來城中村、城郊村、城邊村也有大量集體建設用地入市，為外來人口解決居住問題。但是，沒有合法地位，基本上都是農(nóng)民自己和集體組織偷偷摸摸蓋，基礎設施、衛(wèi)生環(huán)境、公共服務都不行，而且管理也是難題。

此次《方案》試點，正式允許城中村、城邊村集體建設用地建租賃住房，這就解決了合規(guī)性問題，農(nóng)民集體就可以堂堂正正在規(guī)劃和用途約束下去干這件事。有實力的村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設運營集體租賃住房。

中國新聞周刊：有觀點認為，集體建設用地建設租賃住房入市后，會平抑房價，你怎么看？??

劉守英：《方案》出臺是應急之舉，主要是解決流動人口比較多的城市各類人群的居住問題，特別是如何使居住在城中村、城邊村的農(nóng)民工更體面地在城市落腳，現(xiàn)在很難說會使房價下降。

我認為市場機構(gòu)的一些觀點過早被炒大了。因為城中村住的這些人沒有多少人買房，農(nóng)民工在城里買房的很少，對房價影響微乎其微，他們對租價很敏感。與其說是對房價有影響，不如說是對租價有影響。

現(xiàn)在的基本思路，是市場的問題還是通過市場去解決。中國未來的住房分為普通商品房、保障性住房、租賃住房。

商品房用地由政府采用招、拍、掛方式解決，純市場行為，解決部分居住和投資（投機）需求，只要市場認可，價格多高都可以；保障性住房用地還是由政府供給，主要解決中低收入和夾心層的住房需求；新增進入城市人口的住房需求，則主要采用租賃方式解決，通過城中村、城邊村的集體建設用地建設租賃房實現(xiàn)，放開租賃市場。未來中國住房市場就是商品房市場和租賃市場兩個軌道。

商品房市場價格取決于資產(chǎn)價格增值預期和土地供應。根子不在城中村和城邊村的集體建設用地蓋租賃房入市，而在未來住房屬性。中央明確“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，并不否認住房的資產(chǎn)屬性，而是要對住房需求精準分類，從供給側(cè)提供解決方案。住房的資產(chǎn)屬性不那么強，一部分居住需求就不一定是去買房子，轉(zhuǎn)而租房。

未來住房租和售兩個市場之間的關系及保障性住房三者之間如何平衡，或許會對房價產(chǎn)生一些影響，現(xiàn)在斷言對房價產(chǎn)生何種影響為時尚早。