“租購并舉”加速度

習近平總書記在十九大報告中指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

總書記的這一重要講話無疑給住房租賃市場再次注入一針強心劑。從市場層面看，從7月底住建部等9部委發(fā)布《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，并劃定12個試點城市4個多月以來，住房租賃市場已經(jīng)呈現(xiàn)出前所未有的火熱景象：

各地政府新政頻出、集體土地進入租賃市場、長租REITs破冰、房企密集布局，甚至連互聯(lián)網(wǎng)公司也想分羹住房租賃市場。

從政府到各類市場主體，每一方都看好住房租賃市場，而他們的每一個動作也都在推動著這個市場的發(fā)展。

“購租并舉”4個字在2015年中央經(jīng)濟工作會議時便已現(xiàn)身，但如果說4個月前還是一個只停留在文件中的表述的話，如今“租購并舉”已經(jīng)由“將來時”變?yōu)?ldquo;進行時”，并正在開始加速度。

4個月以來，住房租賃市場正在發(fā)生哪些新變化，又會給這一本已火熱的市場帶來哪些新的期待？

地方政府新政策

各地如何發(fā)力“租購同權(quán)”？

住房租賃，已經(jīng)成為我國住房體系的重要組成部分。在前期已出臺加快發(fā)展住房租賃市場相關政策的基礎上，首批開展住房租賃試點的12個城市，以及北京、上海等一線城市，正在積極推動新政的落地。

補建租賃市場“基礎設施”：杭州、廣州、武漢、成都等推出官方房屋租賃平臺

不同于房屋買賣要到相關部門進行備案，住房租賃市場長期處于監(jiān)管“盲區(qū)”。虛假房源、合同不報備、房東隨意漲租、更改租期、“二房東”現(xiàn)象屢禁不絕等，都是目前租賃市場上存在的痛點。

由政府主導，集監(jiān)管、服務、信息于一體的官方房屋租賃平臺是租賃市場的“基礎設施”，也被視為各項政策落地的抓手。

今年7月，住建部等9部委在《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》中要求，多措并舉，加快發(fā)展住房租賃市場。“建設政府住房租賃交易服務平臺”就是其中一項措施。

7月過后，各地政府主導的住房租賃平臺相繼亮相。8月21日，成都住房租賃交易服務平臺啟動試運行，截至11月7日，出租房源信息多達272355條，其中已簽約房源268953條；9月29日，杭州住房租賃監(jiān)管服務平臺上線試運行，一個月累計訪問量近60萬次，累計掛牌房源37244套；10月19日，廣州推出政府住房租賃平臺“廣州智慧陽光租賃平臺”；11月1日，由武漢房管局聯(lián)合中國建設銀行打造的武漢住房租賃交易服務平臺上線運行；成都住房租賃交易服務平臺日前開始試運行，并首次公布一批房產(chǎn)經(jīng)紀人黑名單……

據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》記者不完全統(tǒng)計，在12個試點城市中，除上述城市已推出官方住房租賃平臺外，其他城市均提出搭建政府住房租賃平臺，并明確了時間表。例如，沈陽提出，12月底前實現(xiàn)官方平臺的全部設計功能；廈門提出，年底前形成基本框架、實現(xiàn)初步功能，明年6月完善；廣東肇慶提出，爭取到2018年底建立相對完善的住房租賃交易服務平臺。

在12個試點城市中，有4個城市(廣州、深圳、佛山、肇慶)在廣東，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長張少康日前表示，未來由政府主導建設的住房租賃交易平臺，將與住房交易和不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)信息充分對接共享，實現(xiàn)放盤—交易—備案—評價—數(shù)據(jù)發(fā)布一條龍服務，嚴把房源真實關，并逐步將各類城中村租賃住房納入平臺統(tǒng)一管理。

在12個試點城市之外的一些一線城市，官方租賃服務平臺也應運而生。10月31日，與北京住房租賃新政同步，北京住房租賃監(jiān)管服務平臺正式上線。監(jiān)管平臺完成主體認證、房源查驗、合同備案等工作；服務平臺提供租賃信息發(fā)布、網(wǎng)上簽約、登記備案申請、資金監(jiān)管、市場主體信用信息查詢、信用評價等服務。

在北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志看來，形成統(tǒng)一的監(jiān)管平臺和服務平臺，有利于政府實施統(tǒng)一監(jiān)管，實現(xiàn)信息數(shù)據(jù)的共享。

深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉認為，建設政府住房租賃平臺，為機構(gòu)開展專業(yè)化、規(guī)?；淖赓U經(jīng)營創(chuàng)造了基礎，還為租賃下游衍生產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造出了商機，比如房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)、房屋裝修、電商提供的所有生活服務(租客休閑娛樂、快遞服務)等。

增加租賃增量——國企成市場“壓艙石”

在加快發(fā)展住房租賃市場的過程中，各地都積極發(fā)揮國有企業(yè)的引領和帶動作用，支持相關國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，并提出了具體的落實目標。

7月底，成都便提出，到2017年年底，成都將組建或改建3～4家國有住房租賃公司。

南京市在《南京市住房租賃試點工作方案》中明確，市級層面由市國資委統(tǒng)籌明確參與試點國有企業(yè)，原則上不少于兩家；區(qū)級層面由各區(qū)政府、江北新區(qū)管委會各確定至少一家國有企業(yè)開展規(guī)?；》孔赓U試點。2017年國有規(guī)?；》孔赓U企業(yè)不少于14家。

沈陽也出臺了細致的方案：2017年12月底前，組建兩家國有住房租賃平臺公司，通過建設、改建、收購或長期租賃等方式取得房源并負責房源的租賃運營和管理，完成1萬套公租房建設、500套存量房源收購、確定一到兩個改建房源項目。到2020年，國有住房租賃平臺公司形成一定的市場規(guī)模，持有的住房租賃房源占全市增量的20%、總量的10%。

上海的表態(tài)也很明確。9月15日，上海市政府發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》，其中明確表示，“通過國資國企的引領和示范，盡快增加市場供給，穩(wěn)定市場租金，將國有企業(yè)打造成本市住房租賃市場的穩(wěn)定器、壓艙石，并形成一批可復制、可推廣的經(jīng)驗做法，吸引更多的企業(yè)投身住房租賃產(chǎn)業(yè)。”

7月24日，上海市國土局出讓的分別位于嘉定區(qū)和浦東新區(qū)的兩宗“只租不售”地塊，是上海首次推出租賃住房用地，要求競得人須100%自持70年。這兩宗“只租不售”地塊，最終花落張江集團和嘉定發(fā)展集團。

有分析人士認為，要求房企100%自持、“只租不售”的地塊拍賣，意在為租賃市場增加供給，并增加機構(gòu)房源在市場中的占比。

9月13日，上海再次成功出讓租賃住房用地。位于上海市浦東新區(qū)、長寧區(qū)和徐匯區(qū)的4宗租賃住房用地，被上海地產(chǎn)集團成功以16.88億元的底價摘得。

短短40天內(nèi)，上海6宗租賃住房用地成功出讓，全部是被國企競得。

人才爭奪：倒逼“租售同權(quán)”？

在越來越多的城市將“人才公寓”作為吸引人才的“標配”之時，各地為了爭奪人才而放寬落戶條件是否也在悄然推動“租售同權(quán)”呢？

2017年，武漢市委書記陳一新明確提出了“5年留下100萬大學生”的目標。“求賢若渴”的不僅是武漢，2017年以來，南京、長沙、鄭州和成都等地紛紛推出各項人才政策，本科畢業(yè)生的“零門檻落戶”在教育資源豐富的南京、武漢、成都和長沙等地實現(xiàn)。

10月16日，武漢發(fā)布《市招才局、市公安局關于進一步放寬留漢大學畢業(yè)生落戶試行政策的通知》，其中規(guī)定辦理落戶的條件為：具有普通高校?？啤⒈究埔约胺瞧胀ǜ咝１究?含教育部認證的留學回國人員)學歷或?qū)W位，年齡不滿40周歲的人員，而碩士研究生、博士研究生甚至不受年齡限制。

其中，武漢市明確規(guī)定符合人才政策者有自有房屋的，可在房屋所在地落戶，無自有房屋的，可在單位集體戶落戶，受到外界關注的租房者落戶問題的解決辦法為“在所在地或借住地的社區(qū)公共戶落戶”。這部分租房者在基本公共服務，特別是子女教育權(quán)利上能否借此機會實現(xiàn)與有房者的“租售同權(quán)”？

“租售同權(quán)”的提法始于廣州，住建部發(fā)言人也稱“將通過立法逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇”。但對于外界頗為關注的教育權(quán)利，有態(tài)度謹慎的業(yè)內(nèi)人士指出，在學位使用問題上，租房者的子女一直都有入學的權(quán)利，只是在優(yōu)先級上的順位次序不同。“事實上，以租房者所在的第三順位要想獲得優(yōu)質(zhì)學區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)教育資源幾乎不可能，很多房主都會與房客在合同內(nèi)約定，房客不得使用學位。”中原地產(chǎn)研究院首席研究員張大偉分析說。業(yè)內(nèi)普遍認為，若不改變租房者在使用學位時優(yōu)先級上的順位，“租售同權(quán)”還只能停留在口號層面上。

據(jù)了解，武漢市教育系統(tǒng)目前對學位使用順序的排位與全國多地類似：第一順位為“房戶合一”；第二順位為“有房無戶”；第三順位是租房者的子女。一位業(yè)內(nèi)人士對《中國經(jīng)濟周刊》記者稱，雖“房戶分離”者的地位有些尷尬，但也屬于“有房有戶”，在此前提下將戶籍遷至其已購房產(chǎn)處并非難事，關鍵問題還在于后面兩個順位的人群如何照顧。以在武漢落戶的本科生為例，如果其選擇租房，戶籍落在租住房屋所在社區(qū)的公共戶，則這一部分人變?yōu)?ldquo;有戶無房”或“有戶租房”者，他們的順位是否排在“有房無戶”，即在武漢購房但還未獲得武漢戶籍的這部分人之前呢？

《中國經(jīng)濟周刊》記者就此采訪武漢市教育局負責小學和初中入學業(yè)務的基礎教育處相關負責人，該負責人明確表示：武漢市入學學位的使用優(yōu)先級以戶籍為首，其次才是房屋所有權(quán)，“不論是集體戶口還是社區(qū)公共戶，都是武漢人，是武漢人就會按照本地人的待遇來處理。”至于“有戶無房”或“有戶租房”的人在順位上是否會排在“有房無戶”的人之前，該負責人回答稱“‘有戶無房’的優(yōu)先級原則上的確應高于‘有房無戶’，但進一步的實施細則還在制定中，無法給出明確答復。”

“給其中一部分符合一定條件的租房者‘塞’一個戶口過去，他們子女學位使用的順位就往前排了，因為大多數(shù)城市的學位使用順序還是以戶籍為第一原則。”有業(yè)內(nèi)人士分析說，以此種方式在部分非一線城市率先實現(xiàn)部分租房者的“租售同權(quán)”，未必不是一種選擇。

但現(xiàn)實情況卻是，在優(yōu)質(zhì)教育資源的學位爭奪中，第一順位的“房戶合一”者都不能百分百保證就讀，再爭“有戶租房”和“有房無戶”者誰第二誰第三的問題，似乎稍顯遙遠。武漢市住房保障和房屋管理局租賃業(yè)務專班一位負責人告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，“在武漢優(yōu)質(zhì)教育資源集中的地區(qū)，‘房戶合一’這部分人都不能百分之百保證進入名校，再討論誰排第二的問題沒有實際意義，租房者就是排第二也上不了名校。”

上述基礎教育處相關負責人補充說，武漢市各區(qū)縣的教育資源分布情況不同，每年4月各區(qū)縣教育局會對該區(qū)域內(nèi)的適齡兒童和小學能提供的學位數(shù)量進行摸底調(diào)查，到6月份再公布具體的實行辦法。“在滿足第一順位的‘房戶合一’后，若學位還有富余，‘有戶租房’和‘有房無戶’的情況都可一并解決。”但他也坦言，若連第一順位的都無法百分百滿足，后兩個順位的情況就只能調(diào)劑，“只能保證上公立學校，但不能上名校。”

土地供應新來源

北京案例：集體土地如何助力租賃市場？

在今年7月住建部等部委公布首批住房租賃試點城市后，一些城市增加了針對租賃市場的土地供應，供地來源也更為多樣，集體土地成為租賃市場土地的重要來源。

“雖說我們目前入住率只有50%多，且還有4棟樓沒有對外開放，但就排隊申請的創(chuàng)業(yè)團隊數(shù)量來說，已經(jīng)接近供不應求，我們將加快準入資質(zhì)的審核速度。”位于北京市海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)351地塊上的中關村創(chuàng)客小鎮(zhèn)首席執(zhí)行官胡堃告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，自2017年1月首批租客入住后，希望與創(chuàng)客小鎮(zhèn)簽約的創(chuàng)業(yè)團隊一直絡繹不絕。而中關村創(chuàng)客小鎮(zhèn)便是建在集體建設用地之上的租賃住房。

2017年以來，利用集體建設用地建設租賃住房，增加租賃市場有效供應的提法就不斷出現(xiàn)在政府文件中。2017年8月，國土部和住建部印發(fā)《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》(下稱《方案》)的通知，在北京、上海等13個城市開展第一批試點。雖然到今年8月才出現(xiàn)在《方案》中的試點名單中，但北京在幾年前便已有集體用地用于租賃住房建設的嘗試，截至2017年10月，北京已有唐家?guī)X項目、溫泉351地塊項目及朝陽區(qū)泓鑫家園小區(qū)3個項目建成入住，共5600余套房屋已有承租者入住。

溫泉鎮(zhèn)351地塊項目：村集體已按100%入住率拿到創(chuàng)客小鎮(zhèn)前3年租金

記者從海淀區(qū)房管局了解到，溫泉351地塊項目是北京利用集體建設用地建設租賃住房第二批試點項目，也是北京市首個實現(xiàn)配租入住的集體建設用地建設租賃房項目。該項目總建設面積約19萬平方米，可提供2772套公租房，用地和建設主體是北京市海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)東埠頭村經(jīng)濟合作社。

胡堃介紹說：“351地塊所在位置屬于東埠頭村，但項目決策是溫泉鎮(zhèn)集體做出的，開發(fā)主體是包括東埠頭村在內(nèi)的7個自然村都入股的北京興泉置業(yè)有限公司，租金收益先分到各個村，然后再分到每個村民的賬戶上。”

據(jù)了解，該項目由村集體直接租給海淀區(qū)房管局，合約期限為10年，房管局已按照100%的比例先付給村集體前三年的租金，“不論現(xiàn)在和未來的入住率如何，村集體已按照100%的入住率拿到了前3年的租金。”胡堃說。

作為助力創(chuàng)業(yè)團隊、為創(chuàng)業(yè)人才提供租賃住房的集體建設用地租賃住房項目，中關村創(chuàng)客小鎮(zhèn)與北京其他集體用地上的租賃住房不同，專門對創(chuàng)業(yè)團隊中的人員配租，并不配租中低收入的城市居民。北京市海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展與管理科科長吳杏紅告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，351地塊項目在溫泉鎮(zhèn)的設計中就不單純是保障性項目，而是希望將“雙創(chuàng)”熱潮引入集體經(jīng)濟發(fā)展，通過助力創(chuàng)業(yè)者讓入股的村民跟上產(chǎn)業(yè)革命的浪潮，“2015年海淀區(qū)政府測算得出的結(jié)論顯示，保障性住房的供給數(shù)量基本可以滿足需求，所以在351地塊上建設的中關村創(chuàng)客小鎮(zhèn)完全可以定向配租給某一部分特殊人群。”

一位工作人員告訴記者，該項目有一居室、開間和兩居室三種戶型，面積最大的為60余平方米，與中關村創(chuàng)客小鎮(zhèn)一路之隔的水岸家園便是東埠頭村民的回遷房，一室一廳戶型租金為每月3000元左右，而創(chuàng)客小鎮(zhèn)的兩居室戶型月租金只有3000余元，“再加上符合條件的租客每月獲得五折優(yōu)惠，這是非常大的優(yōu)惠比例。”

溫泉351地塊項目目前已與426個創(chuàng)業(yè)團隊、8個孵化器簽訂框架合作協(xié)議，已有2369套房屋具備租賃意向，其中1795套房屋已簽訂租賃意向協(xié)議，有279個創(chuàng)業(yè)團隊簽約入住1338套。

誰有資格承租創(chuàng)客小鎮(zhèn)中的租賃住房？胡堃介紹：“硬性條件是公司注冊地在海淀，為保其在初創(chuàng)階段，注冊時間在5年之內(nèi)。小鎮(zhèn)與創(chuàng)業(yè)團隊簽約，再由團隊推薦人員承租，前提是承租人在北京市必須名下無房。”但并非所有符合這一條件的創(chuàng)業(yè)者都有資質(zhì)進入創(chuàng)業(yè)小鎮(zhèn)，還要先通過“路演”，“首先我們會考察創(chuàng)業(yè)團隊的創(chuàng)業(yè)領域是否符合海淀區(qū)重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)方向。”吳杏紅告訴記者，“其次還要看團隊成員是否靠譜，項目本身是否有前途。”胡堃說，只有路演中得到導師80分以上評分的團隊才有資格申請創(chuàng)客小鎮(zhèn)的租賃住房。另外，創(chuàng)客小鎮(zhèn)的租賃住房只在符合特定標準的群體內(nèi)流動，建立了退出機制，“入住資質(zhì)每年一審，達不到標準的團隊會被請出去，有的項目發(fā)展得不好，沒到一年的復審期限就被請走了。”

“我們把集體經(jīng)濟按照新興產(chǎn)業(yè)的思維在代際上進行了劃分”，胡堃將最初只從事基本農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的集體經(jīng)濟形態(tài)稱為“1.0時代”；將集體所有土地出租，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)則是“2.0時代”；建造房屋收租金是“3.0時代”；“將集體經(jīng)濟融入產(chǎn)業(yè)革命的浪潮，助力產(chǎn)業(yè)革新是我們正在嘗試的‘4.0時代’”。

唐家?guī)X項目：入股村民收益不僅來自公租房租金

北京另一個備受關注的集體用地建設租賃住房的項目位于海淀區(qū)唐家?guī)X地區(qū)。

2010年前，由于該地區(qū)周邊產(chǎn)業(yè)園集群效應，吸引了大量外地產(chǎn)業(yè)工人集聚，彼時并沒有足夠的租賃房屋滿足大量人員的租賃需求，造成了“蟻族”現(xiàn)象。2010年開始，隨著唐家?guī)X新城項目的實施，舊村被拆遷改造成集中式規(guī)?；≌瑯?。

記者從海淀區(qū)房管局了解到，集體用地建設租賃住房在唐家?guī)X地區(qū)的試點項目共有4個小區(qū)，分別位于唐家?guī)X村T04、T08地塊和土井村T01、T03地塊，該項目是北京第一批利用集體建設用地建設租賃房試點項目，共提供租賃住房2176套。其中唐家?guī)X村兩個地塊建設租賃住房1498套，已竣工交付并實現(xiàn)分配入住，土井村項目共有租賃住房678套，將于近期竣工交付。

唐家?guī)X項目并非針對某一人群的定向配租，而是提供給兩類人群：具有北京戶籍的城鎮(zhèn)中低收入家庭和唐家?guī)X地區(qū)周邊的產(chǎn)業(yè)園區(qū)職工。

其中，北京戶籍城鎮(zhèn)中低收入家庭的標準為3個人以下家庭年收入不超過10萬；4人以上家庭年收入不超過13萬，人均住房使用面積不超過15平方米。今年3月28日，唐家?guī)XT04、T08地塊租賃住房項目啟動意向登記工作，面向保障家庭公開搖號配租，租金標準為35元/建筑平方米·月，目前項目已入住876套。

該項目為周邊產(chǎn)業(yè)園職工配租的情況也備受關注，唐家?guī)X項目目前已為周邊園區(qū)人才提供了22套住房，并擬于近期再向其分配200余套住宅，“該項目正大力推進項目面向企業(yè)人才的簽約工作，已簽約的房屋數(shù)量有250余套。”海淀區(qū)房管局負責人稱。與中關村創(chuàng)客小鎮(zhèn)相同，唐家?guī)X項目也是由海淀區(qū)房管局將所有住房從村集體手中統(tǒng)一租下，再根據(jù)準入資質(zhì)審核的情況配租給符合條件的申請人。

據(jù)了解，北京海淀住房保障中心按期向經(jīng)濟合作社支付租金，唐家?guī)X村根據(jù)每位入股村民的占股數(shù)，每年年底直接劃到村民的賬戶上，而構(gòu)成唐家?guī)X村入股村民收益的不僅有公租房的租金，唐家?guī)X村支書顏國強告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，“集體用地的建設內(nèi)容不僅有公租房，還有商業(yè)配套，比如餐廳、酒店、超市等，這些和公租房一起構(gòu)成‘資產(chǎn)包’，‘資產(chǎn)包’內(nèi)所有項目的收入均構(gòu)成入股村民每年獲得的收益。”

助力租賃市場之余撬動土改？

11月16日，北京市規(guī)土委、市住建委聯(lián)合印發(fā)《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》(下稱《意見》)，除鼓勵長租，單次租期不得超過10年外，還明確提出未來5年供應1000公頃此類用地用于租賃房屋。

而早在今年4月，《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供應計劃》和《北京市2017年度國有建設用地供應計劃》對外發(fā)布，明確未來5年北京市計劃供應住宅用地6000公頃，建設150萬套住宅，其中租賃房屋50萬套，而6000公頃土地中1300公頃土地供給租賃房屋的建設。

利用集體建設用地建設租賃住房，除為租賃市場提供增量外，還引發(fā)了“農(nóng)業(yè)人口城市化”的討論，有分析甚至認為其背后有土地制度改革的某種“先兆”。

集體土地上此前建設的用于買賣的房屋被稱作“小產(chǎn)權(quán)房”，在用地、規(guī)劃和銷售上都不受法律保護。按照國土部的說明，集體建設用地建設租賃住房，符合規(guī)劃，依法審批，由不動產(chǎn)登記保護，同時只租不售。北京所有集體建設用地上的租賃住房，所有權(quán)不變，歸集體經(jīng)濟組織；不征地，采用占地方式辦理用地手續(xù)，房屋都是大產(chǎn)權(quán)登記，不予分割辦理單元產(chǎn)權(quán)證。

對此，中國人民大學教授劉守英認為，集體建設用地上的租賃住房對農(nóng)民在城市化的過程中體面、公平且透明地分享城市化的好處有重要意義，“外地農(nóng)民主要就是一個體面落腳的問題，而本地農(nóng)民就是一個合規(guī)、透明地分享增值收益的問題。”

盡管只是進入了租賃市場，但這一舉動引發(fā)了一些人士的猜測。此前，集體建設用地被大量用于發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，通過鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)貢獻的稅收農(nóng)村地區(qū)逐步積累起一定的財力，農(nóng)民由于有相對穩(wěn)定的地租收入，在產(chǎn)業(yè)、城鄉(xiāng)、職業(yè)、身份和生存環(huán)境劇烈變化的背景下能順利地融入城市化。

“這顯然是一個多贏的局面。”中國土地學會前秘書長黃小虎認為，以東莞為例，改革開放前只是一座5平方公里的小縣城，是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展使產(chǎn)業(yè)不斷集聚，現(xiàn)已變身為面積達600多平方公里、人口總數(shù)超過800萬的特大城市，其建成區(qū)域內(nèi)70%的土地至今仍然屬于集體所有，“此外，‘珠三角’地區(qū)的南海、順德、佛山等城市都是在集體土地上生長起來的。”

黃小虎認為，過去農(nóng)民融入城市化進程有三條路可走：在集體所有的土地上轉(zhuǎn)型，發(fā)展非農(nóng)產(chǎn)業(yè)；進城打工；國家征地。前兩條路是自主參與城市化，第三條是被動參與城市化。

如今，集體建設用地通過租賃住房的形式再次進入市場，使《方案》內(nèi)的十幾座城市的農(nóng)業(yè)人口又看到了融入城市化的希望。“這有點超出我的預期”，黃小虎解釋說，“這次改革的意義就在于要和現(xiàn)在的發(fā)展模式切割，讓老百姓的財產(chǎn)權(quán)利能夠通過市場充分實現(xiàn)”，他將此政策稱為“一個舉重若輕的大手筆。”

租賃市場新主體

房企大佬、互聯(lián)網(wǎng)巨頭、銀行也盯上租房大蛋糕

隨著房企、互聯(lián)網(wǎng)公司、銀行等接連亮出在住房租賃市場的大動作。體量龐大的入局者，攪動了租房市場的一池春水。

統(tǒng)計顯示，目前我國大概有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%。不過，目前我國住房租賃市場以個人出租為主，租賃企業(yè)提供的房源不足5%，遠低于發(fā)達國家50%以上的比例。到2030年，中國租賃市場規(guī)模將從2016年的1.3萬億元躍升至4.6萬億元，未來租賃市場從“散戶化”到“機構(gòu)化”是大勢所趨。

今年7月住建部等9部委聯(lián)合印發(fā)的《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》中提出第一項舉措就是“培育機構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)”。鼓勵國有、民營的機構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀機構(gòu)、物業(yè)服務企業(yè)設立子公司拓展住房租賃業(yè)務。

有分析認為，此舉意在推動市場上出現(xiàn)更多有實力的企業(yè)來當“房東”，消除多次轉(zhuǎn)租和群租造成的混亂現(xiàn)象。未來，住房租賃市場將朝著供應主體多元、經(jīng)營服務規(guī)范、租賃關系穩(wěn)定的方向發(fā)展。

4個多月來，一些“新主體”紛紛“跨界”進入租賃市場，顯然，盯上這塊蛋糕的不只是房企。

房企大佬密集征戰(zhàn)長租市場

春江水暖鴨先知。逐漸升溫的住房租賃市場，房地產(chǎn)企業(yè)是第一批沖浪者，老玩家也有了“新玩法”。

11月2日，佛山市“CCB建融家園·泊寓”項目奠基，這是廣東首例住宅100%自持70年的項目，將建成總建筑面積逾16.5萬平方米的多業(yè)態(tài)混合型租賃社區(qū)，將建設15000平方米的人才住房，推出約2400套的租賃房源。

“泊寓”便是萬科旗下長租公寓統(tǒng)一使用的品牌，2016年其已作為獨立子品牌運營。截至目前，萬科已在北京、廣州、佛山等地擁有至少5處自持物業(yè)地塊。

“萬科近年來大力發(fā)展長租公寓業(yè)務，旗下泊寓已經(jīng)在全國長租公寓市場上名列前茅。所有這些努力嘗試，都是為了讓房屋回歸居住屬性，希望能夠為解決城市的居住問題盡一份微薄之力。”萬科董事會主席、首席執(zhí)行官郁亮說。

同樣處于房企第一梯隊的碧桂園日前也宣布成立長租公寓事業(yè)部，其首家長租公寓將于近期亮相上海。碧桂園上海區(qū)域總裁高斌透露，公司正在考慮如何更好地適應新的“游戲規(guī)則”，決心在上海做一些持有型的物業(yè)和一些經(jīng)營性資產(chǎn)。

擁有央企背景的保利地產(chǎn)，在租賃住房領域已建立瑜璟閣商務公寓、諾雅服務式公寓、N+青年公寓、和熹會四大品牌，項目布局十余城市。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前TOP 50房企中已有約三分之一通過各種形式涉足住房租賃業(yè)務。

方正證券首席經(jīng)濟學家任澤平分析認為，長租公寓作為一種創(chuàng)新業(yè)務，不僅可以幫助龍頭企業(yè)在樓市下半場實現(xiàn)轉(zhuǎn)型，也能在業(yè)務結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流、客戶黏性、上下游資源、資本運作等方面為龍頭房企帶來收益。

申萬宏源研報則認為，未來租賃住房建設很可能成為影響國內(nèi)地產(chǎn)投資的關鍵變量。

互聯(lián)網(wǎng)巨頭分羹租賃市場

面對龐大的租賃市場，互聯(lián)網(wǎng)巨頭也紛紛加入想要分一杯羹。

10月10日，支付寶的租房業(yè)務正式上線，支付寶宣布已有超過100萬間公寓正式入駐，在上海、北京、深圳、杭州等8個城市率先啟用支付寶信用租房，即芝麻信用達到650分以上，可以免押金、按月交租。未來，對于惡意逐客、隨意漲租的房東，租客還可以打差評，并記入對方的芝麻信用租房檔案。

據(jù)螞蟻金服方面介紹，目前進駐支付寶的房源主要來自首批合作接入的長租公寓品牌——蘑菇租房，接下來將有魔方、寓見、V領地、蛋殼等近10家長租公寓品牌陸續(xù)接入支付寶。螞蟻金服預計，今年年底將建設包括租客、房東和從業(yè)人員的租房信用檔案。

螞蟻金服創(chuàng)新及智能服務事業(yè)部總經(jīng)理王博對《中國經(jīng)濟周刊》記者表示，“使用信用租房簽訂的是電子合同。這需要依賴支付寶的實名認證和支付能力；免押金和信用檔案需要依靠芝麻信用的信用體系；而按月交租的背后其實是房租分期，需要依賴螞蟻金服的金融解決方案。”他表示，未來螞蟻金服將會全面向租房行業(yè)逐步開放“支付+信用+消費金融”的這一整套多維能力，螞蟻金服將會全面向租房行業(yè)進行開放。

就在支付寶租房平臺上線前，9月29日，帶有官方背景、阿里巴巴提供技術支持的“杭州市住房租賃監(jiān)管服務平臺”上線，這是全國首個智慧住房租賃平臺。與支付寶目前上線的房源不同，這一“官方平臺”上除了品牌公寓，還涵蓋了個人房源和品牌中介房源。

《中國經(jīng)濟周刊》記者注意到，早在2016年8月，阿里巴巴旗下的二手交易平臺“閑魚”便上線了房屋租賃業(yè)務。而在更早之前，芝麻信用就已經(jīng)嘗試以“信用免押金”的方式與我愛我家旗下的“相寓”合作。

就在支付寶宣布上線租房平臺后不久，記者在北京市住建委網(wǎng)站發(fā)布的“北京住房租賃監(jiān)管平臺技術合作項目的比選結(jié)果公告”中發(fā)現(xiàn)了京東的身影。公告顯示，北京京東尚科技術有限公司為中選單位，該公司由北京京東世紀貿(mào)易有限公司全資控股。也就是說，京東將成為北京住房租賃監(jiān)管平臺的技術支持方。

對此，京東方面回應《中國經(jīng)濟周刊》記者稱，由于目前政府尚未公布相應內(nèi)容，具體業(yè)務細節(jié)還不便透露。此外，剛剛上線的京東房地產(chǎn)板塊中也尚未公布有關租房業(yè)務的任何細節(jié)。

盡管如此，京東對租賃市場的興趣卻早在2015年就顯現(xiàn)了出來。2015年，京東金融與鏈家旗下的自如聯(lián)合推出了白條租房，目前，京東白條租房的合作公寓品牌已經(jīng)達到4家。

“阿里、京東各自電商平臺每天數(shù)億人次的流量，這是任何一家房企都不會忽視的資源。”易居研究院研究員賴勤分析說。

有業(yè)內(nèi)人士預測，未來會有越來越多的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)進入租賃市場，尤其是互聯(lián)網(wǎng)金融公司，可能會推出相應的金融產(chǎn)品來助力租賃市場發(fā)展。

記者了解到，跨境電商平臺聯(lián)絡互動在今年年初以2.3億元購買會找房(北京)網(wǎng)絡技術有限公司部分股權(quán)并對其進行增資。會找房為租房者提供信息服務，其核心業(yè)務是為租戶提供房租分期的撮合借款業(yè)務，目前已覆蓋全國30多個城市，用戶超過50萬。根據(jù)收購時的公告顯示，預測會找房2017、2018、2019年稅后凈利潤將分別達到1800萬元、3300萬元、4500萬元。

上銀行，租套房

11月3日，中國建設銀行深圳分行與萬科、恒大、碧桂園等11家房企，以及比亞迪、方大集團等11家企事業(yè)單位舉行住房租賃戰(zhàn)略合作簽約儀式，進軍住房租賃市場，并設立專門子公司負責租賃管理、批量小區(qū)品牌化管理。

建設銀行推出了“CCB建融家園”長租品牌，在深圳首批推出5000余套長租房源。這些房源主要來自碧桂園、星河地產(chǎn)等房企開發(fā)的6個住宅小區(qū)，其中大部分是由售轉(zhuǎn)租的全新房源。截至10月份，已有70多家科技型企業(yè)向建行提出承租意向。

此前一天，建行與佛山市國有住房租賃平臺建鑫住房租賃有限公司(下稱“建鑫租賃”)簽約，雙方共建“CCB建融家園·樂家”項目。這是廣東首個政府主導推出、銀行與國有企業(yè)合作共建的住房租賃項目。在建行授信支持下，由建鑫租賃購置首批租賃房源410套，建筑面積近2.2萬平方米。

作為國內(nèi)最早開辦個人住房貸款業(yè)務的商業(yè)銀行，建設銀行此次又率先進軍住房租賃市場，建設銀行黨委書記、董事長田國立表示，建設銀行憑借30余年在住房市場的深厚沉淀，有著對國家住房制度改革深刻的理解，形成了住房金融服務的獨特優(yōu)勢。

在進軍長租市場的同時，建行還推出個人住房租賃貸款“按居貸”，支持個人住房租賃需求。“按居貸”目前執(zhí)行4.35%的基準年利率，低于同期購房按揭貸款，額度最高100萬元，最長期限10年。同時，建行也將加大向住房租賃企業(yè)提供金融支持。11月2日，建設銀行廣東省分行行長劉軍表示，未來5年，建行將向廣東省內(nèi)住房租賃市場參與主體提供不少于2000億元的貸款。

其他銀行也紛紛加大了對住房租賃的介入力度。10月30日，中信銀行與碧桂園集團簽署合作協(xié)議，未來3年將在長租住宅領域為碧桂園提供300億元保障性基金，滿足碧桂園在長租住宅領域金融需求。

事實上，相比住房租賃貸款成“新秀”，房地產(chǎn)開發(fā)貸自去年以來頗受冷落。不少銀行提出，嚴格落實國家房地產(chǎn)調(diào)控政策和監(jiān)管措施，分類實施房地產(chǎn)信貸調(diào)控，加強房地產(chǎn)風險管理，嚴格控制商用房開發(fā)貸款。方正證券研報分析認為，商業(yè)銀行搶灘住房租賃市場有重要意義。將加速房企推出更多租賃房源，緩解房價上漲壓力。相較于直接銷售，住房租賃回款期長、回款速度慢，以銀企合作模式開展租賃業(yè)務，房企可加速回籠資金，加速其將空置房轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U房推向市場，增加供給。

企業(yè)融資新模式

長租公寓“類REITs”破冰

“新派公寓這次沒有借助任何第三方信用擔保，僅憑自身良好的運營能力以及核心地段的資產(chǎn)價值就獲得了最高的AAA評級，這連我們自己也沒有想到。”新派公寓創(chuàng)始人王戈宏對《中國經(jīng)濟周刊》記者說。

10月11日，國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)“類REITs”誕生：新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃在深交所正式獲批發(fā)行，發(fā)行額度為2.7億元，期限5年，其中優(yōu)先級產(chǎn)品獲AAA評級，利率5.3%。從2013年開始進入長租公寓市場的王戈宏感慨，“終于熬出來了。”

隨后，國內(nèi)首單央企長租公寓“類REITs”落地。10月23日，保利地產(chǎn)(600048.SH)發(fā)布公告稱，中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃近日收到上交所出具的《無異議函》。該類REITs總額不超過50億元，采取“儲架式分期發(fā)行”，首期發(fā)行自《無異議函》出具之日起6個月之內(nèi)完成，其余各期自該函出具之日起24個月之內(nèi)完成。“本項目是保利在住房租賃領域踐行央企責任的首單試水，REITs將成為本集團構(gòu)建‘一主兩翼’業(yè)務布局的戰(zhàn)略性資本工具。”保利集團副總經(jīng)理、保利地產(chǎn)董事長宋廣菊表示。

長租公寓“類REITs”“千呼萬喚始出來”

2017年7月發(fā)布的《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》中提到，“積極支持并推動發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)”。隨后，加快REITs試點的提法先后出現(xiàn)在上海、南京、杭州和北京等城市的“租房新政”中。

REITs，即房地產(chǎn)信托投資基金，而長租公寓類REITs是發(fā)行者通過基金向社會融資，用于資產(chǎn)包中項目建設，投資者憑借購買憑證拿到相應的收益和分紅。以新派公寓發(fā)行的類REITs為例，其以北京市朝陽區(qū)百子灣路40號一棟公寓，即新派公寓CBD項目為底層物業(yè)資產(chǎn)，該公寓也是投資者收益的產(chǎn)生來源。保利發(fā)行的類REITs則以其目前旗下的瑜璟閣商務公寓、諾雅服務式公寓、N+青年公寓、和熹會四大品牌所持有的租賃住房為底層資產(chǎn)。

為何租賃市場對REITs充滿期待？

相比于買賣市場，租賃市場存在服務鏈條長、周期長等問題，當開發(fā)商因不滿足于投資建設租賃類產(chǎn)品“賺慢錢”“賺小錢”時，發(fā)行REITs讓開發(fā)商可以向社會融資，將“重資產(chǎn)變輕”，一旦REITs吸引到足夠多的社會資本投入，開發(fā)商自身所占的股份低于一定比例時便可將自身持股撤出，既保證項目正常運轉(zhuǎn)，又使開發(fā)商資金流動性不受影響。“其實所有開發(fā)商都不愿意將大量的資金長期鎖定在某一處或幾處項目上，REITs是一個解決的辦法。”北京泊寓房屋管理有限公司總經(jīng)理助理金羽曾對記者說。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅則表示，當上海、北京等城市陸續(xù)推出一定自持比例地塊和百分百自持的租賃用地時，所有開發(fā)商都希望盡可能地增強資金流動性，“從這一點來看，業(yè)界多數(shù)人對REITs持期待態(tài)度。”

“REITs給投資者的收益由兩部分構(gòu)成，”王戈宏告訴記者，“第一部分是租賃獲得的租金收益，第二部分是資產(chǎn)本身的增值。”王戈宏說，新派公寓自持的CBD項目是他于2013年在該棟物業(yè)無人問津時買下的，4年后的資產(chǎn)凈值已經(jīng)翻了兩番，“光有錢不行，還要懂運營，只有精細化運營做到位了，才能實現(xiàn)租金和資產(chǎn)兩者都增值，投資者才能有回報。”

自1960年美國出臺《房地產(chǎn)投資信托法案》，REITs在海外已發(fā)展了半個多世紀，美國、澳大利亞、加拿大等20多個國家和地區(qū)推出的REITs市值已達1.8萬億美元。以美國公司Equity Residential為例，其收入主要由旗下公寓的租金收入和轉(zhuǎn)賣公寓后獲得的資本利得構(gòu)成，始終是全美最大的長租公寓REITs運營商之一，發(fā)行的REITs投資回報率穩(wěn)定在7%左右。據(jù)記者了解，7%～8%也是美國大多數(shù)REITs的整體收益水平，REITs在美國是介乎債券和股票的投資品種，而非暴利的投機品。有投資人把REITs稱為“股市的平衡器”，而由于其在2007年次貸危機中的穩(wěn)定表現(xiàn)，業(yè)界亦有“REITs繞過了危機”的說法。

但值得注意的是，美國長租公寓REITs可行的三個條件包括：穩(wěn)定的租金收益率(每年3%的上升趨勢和5%左右的空置率)、穩(wěn)步上升的租賃需求，以及青年人對長租公寓濃厚的興趣，這些在我國目前的租賃市場都尚需要培育。

長租公寓“類REITs ”仍存隱憂

業(yè)界對REITs并非一致看好，認為隱憂仍在。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對《中國經(jīng)濟周刊》記者介紹說，一些人不看好REITs的原因在于我國租賃市場的租售比過低(東部大中城市不到1:500)，且收回成本的周期較長，相比于“一錘子買賣”能“掙快錢”“掙大錢”的買賣市場，做租賃“掙得少”“掙得慢”，而REITs的原理在于投資者看好底層資產(chǎn)未來的租金收益，否則會無人問津。

她舉例說，若在上世紀90年代的北京市朝陽區(qū)洼里鄉(xiāng)，即目前北京奧林匹克公園的主體范圍內(nèi)，某公司以當時的價格購置一棟樓，進行包括租賃服務在內(nèi)的各項商業(yè)開發(fā)，對外發(fā)行租賃型REITs，以目前亞奧商圈的房價、地價及租金水平，該款REITs才值得被投資者購買，“還有一個前提是它要躲過奧林匹克公園建設過程中的各種拆遷。”

中原地產(chǎn)研究院首席分析師張大偉認為，租賃行業(yè)的核心問題是租售比懸殊，按照市場目前的資產(chǎn)價格與租金價格來看，盈利的可能性很小，“這樣一來，租賃企業(yè)核心問題是如何盈利，而不是尋找渠道變現(xiàn)利潤繼續(xù)投資。”

其實，新派與保利這兩單類REITs采取了與郭毅所言相似的“打法”。新派公寓類REITs資產(chǎn)包中的CBD項目是王戈宏于2013年以每平方米22000元的價格購得的，改造成白領高端長租公寓后于2014年正式對外運營。而有業(yè)內(nèi)人士向記者透露，保利地產(chǎn)旗下的4個租賃公寓品牌自持部分的物業(yè)也是在較早前獲得的地塊，與目前的行情相比已有不少增值，而REITs帶給投資者的一部分收益就是資產(chǎn)包內(nèi)資產(chǎn)本身的增值，“從這個角度看，兩家的打法從邏輯上是正確的。”該業(yè)內(nèi)人士還表示，將早期拿地的自持項目作為REITs底層資產(chǎn)是可復制的經(jīng)驗，很有借鑒意義。

值得注意的是，目前我國規(guī)?；推放苹瘷C構(gòu)運營的長租公寓模式分“大房東”和“二房東”兩類，雖開發(fā)商和房屋租賃企業(yè)對兩種模式均有涉及，但開發(fā)商更多采用“大房東”，即所謂自持物業(yè)的“重資產(chǎn)”模式；房屋租賃企業(yè)多采用“二房東”模式，即從物業(yè)持有方租得房屋后再整體打包、裝修的“輕資產(chǎn)”模式。目前新派、保利這兩單類REITs均為“重資產(chǎn)”模式，張大偉分析說：“市場上主流租賃業(yè)態(tài)并非自持物業(yè)，而是輕資產(chǎn)模式，此種模式目前并未獲得政策紅利。”

“‘二房東’的REITs不是不能做而是有難度。”郭毅表示，“二房東”面臨的尷尬在于資產(chǎn)包中的項目不是自己的，而是從“大房東”處租來的，成本不可控是關鍵問題，“一旦周邊地價上漲，‘二房東’合約到期，就面臨被‘大房東’漲租金的壓力。”而在王戈宏看來，“二房東”模式的REITs “沒太大意義”，“‘二房東’無非是將租金中的‘應收’部分證券化罷了，將未來的租金收益貼現(xiàn)，‘二房東’模式的成本本來就高，資金回報周期長，‘大房東’漲房租后造成的成本上漲會落在租客頭上，與支付寶的0利息分期付款相比，優(yōu)勢喪盡。”

多數(shù)企業(yè)選擇“組合拳出擊”，以新派公寓為例，在CBD項目之余，其在北京另外兩個項目：故宮和新國展項目上則是“二房東”。王戈宏認為REITs漸多不代表所有企業(yè)都被倒逼用自持物業(yè)的方式爭當“大房東”，而是要“打好配合”，“新派目前策略是用‘二房東’模式打市場，REITs的基金收益有其他用武之地。”

離“真REITs”還有多遠？

有評論人士對保利此次類Reits的發(fā)行方式分析說，“儲架式分期發(fā)行”不僅是一次融資，更間接實現(xiàn)了公募REITs的擴募功能，已經(jīng)非常接近真正的公募REITs，樹立了“以REITs打通租賃住房企業(yè)退出渠道、構(gòu)建租賃住房完整商業(yè)模式閉環(huán)”的樣本。

其實，非長租公寓型的類REITs于2014年在我國就已出現(xiàn)。2014年，中信華夏蘇寧云創(chuàng)資產(chǎn)支持專項計劃、海印股份信托受益權(quán)專項資產(chǎn)管理計劃、中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃先后問世，與新派和保利兩單類REITs相比，上述幾款類REITs均非長租公寓形態(tài)，但其都被稱為“類REITs”，即只向銀行等投資機構(gòu)開放，不可在證券交易所公開向個人投資者發(fā)售。

“從REITs在海外的發(fā)展經(jīng)驗來看，真正的REITs應該就是租賃型REITs，REITs這個詞的誕生從一開始就是服務于租賃市場，與租賃市場緊密相連。”王戈宏認為，國內(nèi)市場目前已有的REITs，除保利和新派這兩單之外，“血統(tǒng)都不夠純。”

“真REITs”何時出現(xiàn)成為備受關注的話題。與“類REITs”不同，“真REITs”可直接在股票市場上市交易，再加上租金收入免稅以及強制性分配等政策，需要國家立法及各職能部門的協(xié)調(diào)。

對此，郭毅分析認為：“面對普通投資者發(fā)售的REITs在風險上還需要有更多的把控，在制度設計上決策層可能還需要時間再做些準備。”在王戈宏看來，突破所謂“政策壁壘”很簡單，就是何時出臺“真REITs”的試點政策，“把紅燈變成綠燈”，“國家連續(xù)出臺政策鼓勵租賃，以及開發(fā)商拿地100%持有，不斷在交易所推出各種ABS和‘類REITs’產(chǎn)品，這都是相當積極的信號。作為投身租賃市場的品牌，不能等著綠燈亮了才啟動，而是做好資產(chǎn)包在線上等待，綠燈亮了首先沖出去。”

《中國經(jīng)濟周刊》記者 銀昕 姚冬琴 張燕 | 北京、深圳、佛山報道

責編：陳惟杉

(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2017年第46期)