新時(shí)代需要

準(zhǔn)確界定住房屬性

住房既是具有居住功能的民生產(chǎn)品，也是具有較高價(jià)值量的資本品。在住房總量供不應(yīng)求的階段，房?jī)r(jià)持續(xù)走高的主要?jiǎng)恿κ枪┣蠡久嬖斐傻?，即使出現(xiàn)階段性庫(kù)存往往會(huì)在下一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期中被消化掉，這也是過去10余年中國(guó)住房市場(chǎng)價(jià)格特征的基本邏輯。但在住房供求總量達(dá)到基本平衡的階段以后，住房市場(chǎng)對(duì)信貸、稅收、土地等政策更加敏感，或者說更容易在不當(dāng)?shù)恼叽碳は拢T發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。

因此，面對(duì)新的住房發(fā)展階段，亟須改變住房宏觀調(diào)控工具化的傾向，改變過度強(qiáng)調(diào)住房經(jīng)濟(jì)屬性的傾向，更加準(zhǔn)確界定住房的本質(zhì)屬性。新時(shí)代的住房理念就是要讓住房回歸居住本質(zhì)屬性，與此同時(shí)，針對(duì)不同收入、不同區(qū)域的差異性，根據(jù)分層、分城施策原則，精準(zhǔn)界定不同類型住房產(chǎn)品的屬性。

對(duì)低收入住房困難家庭，政府應(yīng)提供具有福利性住房。

低收入居民的住房水平不僅是反映一個(gè)國(guó)家（地區(qū)）經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和居民生活水平的重要標(biāo)志，而且對(duì)于改善民生，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定都具有重要意義。因此，確保低收入居民“住有所居”是各國(guó)公共政策的重要目標(biāo)和主要著力點(diǎn)。

無論是采取實(shí)物配租方式，還是提供租賃補(bǔ)貼，政府必須為民生兜底，加大財(cái)政投入力度，責(zé)無旁貸地為低收入住房困難家庭提供救濟(jì)型住房產(chǎn)品。美國(guó)政府對(duì)低收入家庭的住房保障方式就隨著不同發(fā)展階段調(diào)整住房政策，在1940年代的住房嚴(yán)重短缺階段，直接為低收入群體建設(shè)租賃住房，當(dāng)1960年代住房短缺問題緩解之后，提出補(bǔ)貼住房建設(shè)計(jì)劃和房租補(bǔ)貼計(jì)劃，當(dāng)住房供求進(jìn)入到更加平衡階段，聯(lián)邦政府逐步減少對(duì)公共住房的直接參與，而是通過稅收抵扣等間接政策，幫助低收入家庭減輕住房支付壓力。

對(duì)中等收入家庭，特別是“夾心層”家庭，政府應(yīng)提供多種形式的支持，保障其基本居住。

所謂“夾心層”家庭是那些家庭收入超出住房保障標(biāo)準(zhǔn)，但又難以完全通過市場(chǎng)化渠道解決住房的家庭。

在解決夾心層家庭住房困難時(shí)，必須考慮中國(guó)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的一個(gè)特殊性——新市民。即在夾心層家庭中，與原來的當(dāng)?shù)厥忻裣啾?，新市民的住房矛盾更為突出。有關(guān)數(shù)據(jù)表明，中國(guó)城鎮(zhèn)住房自有率高達(dá)88%左右。但從戶籍結(jié)構(gòu)分析，我國(guó)新市民的住房自有率為65%，農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工者的住房自有率則更低，這表明在新型城鎮(zhèn)化過程中，新市民住房租賃需求規(guī)模較大，對(duì)住房租賃市場(chǎng)有效供給提出更高要求。同時(shí)，新市民呈現(xiàn)家庭化流動(dòng)趨勢(shì)。新市民租賃需求也從過去單身住房為主，正在向核心家庭住房需求轉(zhuǎn)變，這對(duì)租賃住房質(zhì)量、功能適用性、居住私密性都提出更高要求。

相當(dāng)一部分農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的家庭財(cái)富積累還相對(duì)薄弱，新市民的住房支付能力與真正實(shí)現(xiàn)購(gòu)房需求仍有一定差距。因此，政府應(yīng)該對(duì)夾心層家庭，特別是新市民家庭購(gòu)買首套、中小戶型、中低價(jià)位的自住住房，提供相應(yīng)的政策支持，推動(dòng)新市民家庭完成城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

對(duì)高收入家庭，政府提供市場(chǎng)化屬性的商品住房。

應(yīng)客觀看待住房的投資屬性和財(cái)富屬性，使高收入家庭通過健康有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)解決住房問題，并逐步提升居住品質(zhì)。

對(duì)商品房市場(chǎng)，限制其投資屬性過度膨脹，抬高投機(jī)需求入場(chǎng)門檻。采取政策性手段和市場(chǎng)化手段相結(jié)合的方式，降低商品房市場(chǎng)“順周期”效應(yīng)。對(duì)市場(chǎng)化屬性的住房，政府要做的是提供良好規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境，及時(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示和控制，發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的決定性作用。

構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、

租購(gòu)并舉的住房制度

針對(duì)上述住房發(fā)展的不平衡不充分矛盾，我們亟須根據(jù)不同屬性住房需求特點(diǎn)，構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。

形成多主體、多渠道的住房供應(yīng)體系。

對(duì)低收入家庭住房，應(yīng)充分發(fā)揮政府主體責(zé)任。在供求關(guān)系寬松的地區(qū)，以租金補(bǔ)貼或租房券為主，讓低收入家庭通過租賃市場(chǎng)解決住房困難。在供求關(guān)系緊張的地區(qū)，仍要適當(dāng)建設(shè)由財(cái)政支出為主的公共租賃住房。對(duì)夾心層家庭，進(jìn)一步增加供給渠道，逐步將新市民納入公共租賃住房體系。引入專業(yè)住房租賃機(jī)構(gòu)，提高租賃住房項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)水平。向已經(jīng)具備穩(wěn)定就業(yè)的首次購(gòu)房家庭提供共有產(chǎn)權(quán)住房，嚴(yán)格設(shè)置共有產(chǎn)權(quán)住房的退出方式，避免公共補(bǔ)貼泛化和流失。對(duì)高收入家庭，則完全通過更加規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)來提供住房。

優(yōu)化和拓寬土地供給渠道。

選擇區(qū)位適宜的農(nóng)村集體建設(shè)用地，建設(shè)租賃型住房和共有產(chǎn)權(quán)住房，兼顧政府、村集體和個(gè)人利益，控制好土地的征地拆遷成本，降低租賃住房項(xiàng)目的綜合成本，使參與建設(shè)運(yùn)營(yíng)的社會(huì)資本形成合理的投資收益預(yù)期。在城市建成區(qū)內(nèi)，釋放閑置土地的潛力，由政府成立的公司統(tǒng)一建設(shè)公共租賃住房或共有產(chǎn)權(quán)住房。提高土地規(guī)劃與城市總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃協(xié)調(diào)性，提高多規(guī)合一力度。按照城市功能發(fā)展的客觀需要，調(diào)整好住宅用地與產(chǎn)業(yè)用地的比例關(guān)系，解決住宅用地價(jià)格和工業(yè)用地價(jià)格的剪刀差問題，實(shí)現(xiàn)住宅、工業(yè)、商業(yè)三者用地的協(xié)調(diào)配置。

完善房地產(chǎn)稅收體系。

對(duì)參與建設(shè)公共租賃住房的機(jī)構(gòu)，在企業(yè)所得稅和增值稅環(huán)節(jié)應(yīng)給予較大幅度的減免，切實(shí)提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的可持續(xù)性。鼓勵(lì)業(yè)主將住房交由政府所屬機(jī)構(gòu)代持經(jīng)營(yíng)，并在個(gè)人所得稅甚至是未來開征的房產(chǎn)稅等方面給予優(yōu)惠。在總體稅負(fù)水平不增加的基礎(chǔ)上，適時(shí)推出房產(chǎn)稅，調(diào)整好交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)的稅負(fù)分配，覆蓋到存量房和新建住房，不能造成稅收不公平現(xiàn)象，處理好土地出讓收益與房產(chǎn)稅的關(guān)系，對(duì)每個(gè)家庭采取足夠的減免額度，減少征收房產(chǎn)稅對(duì)普通收入家庭的沖擊，通過適宜的累進(jìn)制設(shè)計(jì)，充分發(fā)揮對(duì)社會(huì)財(cái)富分配的調(diào)整作用。

發(fā)展多層次的住房金融制度。

近期，住房貸款的綜合加權(quán)利率持續(xù)走高，這與商業(yè)性信貸規(guī)模收緊和風(fēng)險(xiǎn)控制有直接關(guān)系。一方面的確有效抑制了投資投機(jī)需求，另一方面也使基本自住需求受到明顯抑制，有些城市購(gòu)買首套住房的利率也調(diào)整到1.1倍利率。

縱觀歷次房地產(chǎn)調(diào)控，之所以出現(xiàn)一收就冷、一放就熱的現(xiàn)象，一個(gè)很重要的原因就是住房金融調(diào)控的精準(zhǔn)度不夠。在既有的住房金融制度下，很難實(shí)現(xiàn)自住需求與投資需求的分層調(diào)控。因此，亟須加快形成商業(yè)性住房金融與政策性住房金融互為補(bǔ)充的制度體系?？煞e極穩(wěn)慎推進(jìn)住房公積金制度改革，建立政策性住房金融機(jī)構(gòu)，利用好互助性住房?jī)?chǔ)蓄金融自身優(yōu)勢(shì)，通過個(gè)人所得稅減免、政府貼息支持、合理制定貸款模式，實(shí)現(xiàn)向中低價(jià)位、中小套型、首套置業(yè)的基本住房需求傾斜，為基本住房需求提供穩(wěn)定、長(zhǎng)期、低息的住房抵押貸款。為提高住房公積金制度本身的吸引力，可向共有產(chǎn)權(quán)住房、公共租賃住房建設(shè)提供建設(shè)貸款，并優(yōu)先向住房公積金繳存人進(jìn)行配售、配租。在國(guó)家層面建立統(tǒng)一的住房公積金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，通過政府信用支持、發(fā)行金融債、資產(chǎn)證券化等多種手段，發(fā)揮住房公積金對(duì)基本住房需求的政策支持潛力。

作者：劉衛(wèi)民 國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員