【編者按】今年以來，我國(guó)多個(gè)城市積極抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，增加住房多元化供給，并發(fā)展租房市場(chǎng)，有效防控房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)內(nèi)城市住房長(zhǎng)效機(jī)制初具雛形。社科院財(cái)經(jīng)院近日發(fā)布的住房發(fā)展報(bào)告通過對(duì)近一年來市場(chǎng)情況的調(diào)研，分析了我國(guó)住房體系的新變化，并預(yù)測(cè)我國(guó)住房制度長(zhǎng)效機(jī)制能在2018年邁出實(shí)質(zhì)性步伐

“2017年，不斷收緊的樓市調(diào)控和嚴(yán)格的限制性措施，有效遏制了熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過快上漲。具體來看，2016年10月至2017年9月，全國(guó)房?jī)r(jià)總體穩(wěn)中有升，一二線城市增幅分化下調(diào)，三四線城市增幅分化上升。在沒有重大政策沖擊的情況下，2018年中國(guó)樓市將迎來平穩(wěn)調(diào)整。”近日中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心課題組發(fā)布《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告2017-2018》（以下簡(jiǎn)稱報(bào)告），對(duì)2017年房?jī)r(jià)變化、2018年房?jī)r(jià)走勢(shì)和需防范的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研判。

安居才能樂業(yè)，只有每個(gè)人在城市里都擁有一個(gè)家，整個(gè)城市才能百業(yè)興旺。

黨的十九大報(bào)告強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。目前，這一住房制度已經(jīng)初具雛形，廣州等12個(gè)城市被確定為首批加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的試點(diǎn)城市，其中廣州還明確提出了租售同權(quán)，北京將原有自住型商品房升級(jí)為共有產(chǎn)權(quán)住房，這些都將對(duì)未來住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的積極影響。

那么，在構(gòu)建新住房模式的過程中，如何增加多元化供給、發(fā)展租房市場(chǎng)，還需防范哪些風(fēng)險(xiǎn)？

熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)明顯降溫

房?jī)r(jià)的變化從過去的一二三線城市同漲同跌變?yōu)楝F(xiàn)在的依次漲跌，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步回歸理性

報(bào)告指出，2016年10月到2017年9月，中國(guó)住房市場(chǎng)總體穩(wěn)中有升，一二線城市分化降溫，三四線城市分化升溫。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)助理、《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》主編倪鵬飛指出，“我們注意到，房?jī)r(jià)的變化從過去的一二三線城市同漲同跌變?yōu)楝F(xiàn)在的依次漲跌，例如去年是二線城市領(lǐng)漲，今年則是三線城市領(lǐng)漲。同時(shí)，中國(guó)房?jī)r(jià)體系的城市群特征趨于顯著，城市群與非城市群房?jī)r(jià)間存在顯著差距，一線、二線城市群房?jī)r(jià)與三線城市群房?jī)r(jià)差距逐步增大”。

從住房總體銷量來看，2016年10月至2017年9月，我國(guó)住房總體銷量同比增幅逐步下降，一二線城市下降明顯，三四線城市增幅較快；從住房供給來看，一二線重點(diǎn)城市持續(xù)下降，非重點(diǎn)城市明顯上升；從住房庫存來看，全國(guó)現(xiàn)房與期房庫存各出現(xiàn)不同程度下降。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速趨穩(wěn)，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響有所增強(qiáng)，預(yù)計(jì)2017年房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)1.1個(gè)百分點(diǎn)。

“本輪房?jī)r(jià)回升小周期接近尾聲。黨的十九大對(duì)住房市場(chǎng)的定位更加科學(xué)，關(guān)于長(zhǎng)效機(jī)制的表述更為明確，政策制度環(huán)境已不支持針對(duì)房?jī)r(jià)的投機(jī)炒作。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力中心研究員鄒琳華認(rèn)為，“過去一年半里，多數(shù)一二線城市的樓市在嚴(yán)厲調(diào)控下趨于凍結(jié)，大量房地產(chǎn)企業(yè)和投資投機(jī)需求被擠向三四線城市，此前未受關(guān)注的市場(chǎng)經(jīng)歷了一波房?jī)r(jià)快速上漲。房?jī)r(jià)的‘相對(duì)洼地’基本消失，短期內(nèi)住房市場(chǎng)不存在大起大落的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)”。

報(bào)告對(duì)2018年房?jī)r(jià)走勢(shì)作出預(yù)測(cè)，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步回歸理性。“作為樓市風(fēng)向標(biāo)的北京、上海等城市，在經(jīng)歷了下跌與觀望后，房?jī)r(jià)再度下跌。越來越多的城市房?jī)r(jià)也加入了停漲或微跌的行列，這些都表明了市場(chǎng)作出的方向性選擇。不過，由于我國(guó)仍處于高速城鎮(zhèn)化的階段，城市住房的供求矛盾仍然存在。”倪鵬飛說。

風(fēng)險(xiǎn)略降仍需警惕

當(dāng)前樓市風(fēng)險(xiǎn)有所降低，但是一線城市房?jī)r(jià)收入比依然居高不下，住房制度的長(zhǎng)效機(jī)制2018年需要邁出實(shí)質(zhì)性步伐

雖然伴隨著熱點(diǎn)城市樓市的明顯降溫以及三四線城市的升溫，樓市總體風(fēng)險(xiǎn)有所下降，但從一線城市看來，部分風(fēng)險(xiǎn)依然存在，其不確定性仍需高度警惕。

“雖然不斷收緊的樓市調(diào)控和嚴(yán)格的限制性措施有效遏制了熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的過快上漲，當(dāng)前樓市風(fēng)險(xiǎn)有所降低，但是一線城市房?jī)r(jià)收入比依然居高不下。”倪鵬飛指出。數(shù)據(jù)顯示，雖然全國(guó)平均房?jī)r(jià)收入比僅為7.5，總體房?jī)r(jià)收入比穩(wěn)定，但單獨(dú)看一線城市，其房?jī)r(jià)收入比依然高達(dá)31.3，其中，北京房?jī)r(jià)收入比更是高達(dá)41，居所有城市之首。

“要警惕房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈。因?yàn)槲覈?guó)的住房基礎(chǔ)制度沒有根本性改變，政府依賴房地產(chǎn)的發(fā)展局面仍然沒有改變。”倪鵬飛認(rèn)為，“目前一二線部分城市房?jī)r(jià)增幅下降是調(diào)控重拳下行政限制性措施的結(jié)果，并不是真正由市場(chǎng)供求機(jī)制、價(jià)格機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制發(fā)揮自我調(diào)節(jié)作用下的變化。因此，如果調(diào)控政策轉(zhuǎn)向或變化，前期抑制房?jī)r(jià)過快上漲成效將功虧一簣，一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)”。

由此可見，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，必須將抑制住房投資投機(jī)的政策手段制度化、長(zhǎng)期化。“2017年住房制度的長(zhǎng)效機(jī)制開啟了建設(shè)之門，2018年需要邁出實(shí)質(zhì)性步伐。”倪鵬飛指出。

報(bào)告建議，將2018年確定為基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)年，把持續(xù)調(diào)控融入到制度和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)中，并突出5個(gè)重點(diǎn)：第一，堅(jiān)持調(diào)控不放松不動(dòng)搖，完善調(diào)控機(jī)制；第二，加快建立多種供應(yīng)主體和供應(yīng)形式的租售并舉制度；第三，完善住房金融市場(chǎng)與監(jiān)管制度；第四，改革土地制度和機(jī)制改革；第五，加快財(cái)稅體制改革。

“要按照十九大報(bào)告要求，加快推進(jìn)住房領(lǐng)域的供給側(cè)改革。”倪鵬飛說，“加快積極支持培育多主體供應(yīng)機(jī)制，降低法人企業(yè)、社會(huì)機(jī)構(gòu)、個(gè)人、集體組織建設(shè)、經(jīng)營(yíng)保障房與商品房的準(zhǔn)入門檻，形成房地產(chǎn)開發(fā)商、集體單位、個(gè)人、社會(huì)法人機(jī)構(gòu)等都可以參與提供購(gòu)房、租房的局面”。

“促使住房回歸居住屬性，是深化住房制度改革、建立住房發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的出發(fā)點(diǎn)。”鄒琳華認(rèn)為，“需要鼓勵(lì)支持各地方政府，因地制宜創(chuàng)新商品房之外的住房供給渠道，改變商品房一枝獨(dú)大的局面。北京的共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)驗(yàn)就是這方面的探索。同時(shí)，還要適度降低商品房的金融屬性”。

租房市場(chǎng)期盼保障

如何規(guī)范中介、承租人、出租人等市場(chǎng)主體的行為，如何將市場(chǎng)上的存量住房引導(dǎo)入租賃市場(chǎng)，如何規(guī)范租賃市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)等，都將是租房市場(chǎng)長(zhǎng)期研究的話題

今年，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)已成為熱點(diǎn)大中城市的共識(shí)，很多地方政府在積極醞釀租賃房項(xiàng)目。其中，北京市在2017年至2021年的5年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地，《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2035年）》提出未來5年新供各類住房中租賃將占30%。一個(gè)萬億元級(jí)的租房市場(chǎng)正在開啟。鏈家研究院預(yù)測(cè)，2020年中國(guó)租房市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)到1.6萬億元，到2025年將增至2.9萬億元。租購(gòu)并舉也是專家們討論中國(guó)住房新模式時(shí)熱議的焦點(diǎn)。

“積極完善租賃住房制度，加快住房租賃立法，健全租賃住房的土地、金融、供給機(jī)制。”倪鵬飛說，“但是住房租賃市場(chǎng)剛剛起步，仍然存在大量的困難和障礙，特別是集中在頂層設(shè)計(jì)和政策法規(guī)方面。未來隨著租房市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)于如何規(guī)范中介、承租人、出租人等市場(chǎng)主體的行為，如何將市場(chǎng)上的存量住房引導(dǎo)入租賃市場(chǎng)，如何規(guī)范租賃市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)等，都將是長(zhǎng)期研究的話題”。

“現(xiàn)在，由開發(fā)商、地產(chǎn)中介、酒店集團(tuán)等經(jīng)營(yíng)的‘長(zhǎng)租公寓’，在大學(xué)生、白領(lǐng)群體中很受歡迎。魔方公寓、鏈家自如等長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商也形成了一定規(guī)模。阿里巴巴、騰訊、京東等電商巨頭也紛紛參與到租房市場(chǎng)來，未來租賃金融服務(wù)業(yè)將成為新興行業(yè)。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力中心研究員姜雪梅說。她建議，逐步放開租購(gòu)?fù)瑱?quán)門檻，推廣“租售并舉”住房制度，首先開放租購(gòu)?fù)瑱?quán)的子女教育門檻，解決新市民子女上學(xué)問題；其次改革醫(yī)療、公積金制度，促進(jìn)跨區(qū)域聯(lián)網(wǎng)服務(wù)；第三合理布局租賃房源，實(shí)施租金管制，促進(jìn)梯度消費(fèi)。

“大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，需要全面推進(jìn)租購(gòu)房同權(quán)，立法保護(hù)租房家庭的權(quán)益，支持住房長(zhǎng)期租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，同時(shí)輔以相應(yīng)的稅收優(yōu)惠和土地政策便利。需要注意的是，租購(gòu)房同權(quán)的政策立足點(diǎn)，并不是為了解決中高收入群體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的問題，而是為了讓廣大農(nóng)民工及中低收入群體子女也能平等享受基本公共服務(wù)。”鄒琳華說。