8月，上市公司2019年半年報(bào)進(jìn)入密集發(fā)布期。其中，房地產(chǎn)板塊的業(yè)績(jī)?nèi)绾?，是各界關(guān)注的重點(diǎn)之一。

“歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)”（下稱“凈利潤(rùn)”）這一指標(biāo)，是上市公司年報(bào)和半年報(bào)的核心指標(biāo)之一，也是評(píng)價(jià)和衡量上市公司業(yè)績(jī)的最直觀指標(biāo)。

截至8月26日，已有47家（共有124家）房地產(chǎn)A股上市公司公布2019年半年報(bào)。其中，有32家歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)，如萬科（000002.SZ）2019年上半年凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)29.79%，保利地產(chǎn)（600048.SH）同比增長(zhǎng)53.28%。有15家同比下降，如萬通地產(chǎn)(600246.SH)和珠江實(shí)業(yè)(600684.SH)同比分別下降32%、78%。

近年來，面對(duì)中央“房住不炒”的決心和宏觀調(diào)控，如何度過行業(yè)周期性難題，房地產(chǎn)上市公司各出奇招，有的向影視、汽車轉(zhuǎn)型，尋找第二支點(diǎn)，有的賣項(xiàng)目收縮戰(zhàn)線，有的則干脆等著被并購重組，等等。

這一政策大環(huán)境對(duì)行業(yè)的影響，也直觀地反映在上市房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)上?！吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者綜合對(duì)比板塊近幾年的半年報(bào)來看，上市的房地產(chǎn)公司之間的業(yè)績(jī)分化比較嚴(yán)重，如萬科A、保利地產(chǎn)、世茂股份（600823.SH）凈利潤(rùn)一直在增長(zhǎng)；榮盛發(fā)展（002146.SZ）、廣宇發(fā)展（000537.SZ）等在2015年上半年則是同比下降超過20%。

而華夏幸福（600340.SH）近7年來半年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)都超過20%，在A股100多家房地產(chǎn)公司中，僅此一家。

記者在對(duì)華夏幸福2019年及往年的半年報(bào)進(jìn)行綜合分析發(fā)現(xiàn)，從產(chǎn)業(yè)新城起家的華夏幸福，在引入中國(guó)平安這一大股東之后，目前似乎已悄然初步完成主業(yè)轉(zhuǎn)型。

“環(huán)北京”之外又造一個(gè)華夏幸福

8月16日晚，華夏幸福公布半年報(bào)，2019年上半年凈利潤(rùn)84.8億元，同比增長(zhǎng)22.44%。數(shù)據(jù)顯示，過去5年，華夏幸福歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到35%。

2019年上半年，除了增量指標(biāo)業(yè)內(nèi)領(lǐng)先，華夏幸福的收益質(zhì)量指標(biāo)也非常搶眼，加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為21.3%，同比增加4.8個(gè)百分點(diǎn)，在同行業(yè)47家公司中，位列冠軍；公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健指標(biāo)同樣提升，因經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流持續(xù)增長(zhǎng)，共計(jì)408億元，回款率由去年同期的46%躍升至今年的62%。

從收入?yún)^(qū)域看，曾經(jīng)深度扎根環(huán)北京區(qū)域的華夏幸福，在環(huán)北京區(qū)域外的收入占據(jù)半壁江山，在環(huán)北京區(qū)域外再造了一個(gè)華夏幸福。

2012年時(shí)，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入均來源于河北省廊坊市、張家口市、秦皇島市等環(huán)北京區(qū)域。今年上半年在環(huán)北京區(qū)域外的毛利潤(rùn)，已經(jīng)占到了49.63%。

對(duì)比分析華夏幸福近幾年的半年報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，其主業(yè)在逐漸發(fā)生變化。上市公司行業(yè)分類中，華夏幸福屬于房地產(chǎn)業(yè)，公司自己定位是“致力于產(chǎn)業(yè)新城的投資、開發(fā)、建設(shè)與運(yùn)營(yíng)”。2017年半年報(bào)中，稱公司主要業(yè)務(wù)是“開展產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)”三大類業(yè)務(wù)；2018年半年報(bào)，公司將“產(chǎn)業(yè)新城”與“產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)”歸并為產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)，主要業(yè)務(wù)分為“產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)兩大板塊”；在2018年及今年一季度，中國(guó)平安入股及吳向東團(tuán)隊(duì)加盟陸續(xù)落地，伴隨著首單輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)亮相，最新公布的2019年半年報(bào)，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)“分為產(chǎn)業(yè)新城及相關(guān)業(yè)務(wù)和商業(yè)辦公及相關(guān)業(yè)務(wù)兩大板塊”，主營(yíng)業(yè)務(wù)表述中已無“房地產(chǎn)”表述。

產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)毛利潤(rùn)7年間增長(zhǎng)5.73倍

產(chǎn)業(yè)新城貢獻(xiàn)是華夏幸福毛利潤(rùn)多年穩(wěn)增長(zhǎng)的動(dòng)力。

2012年半年報(bào)是華夏幸福上市后首份半年報(bào)，主營(yíng)業(yè)務(wù)細(xì)分行業(yè)構(gòu)成是產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)建設(shè)和城市地產(chǎn)、物業(yè)、酒店兩項(xiàng)業(yè)務(wù)。7年后的現(xiàn)在，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)細(xì)分行業(yè)構(gòu)成，有產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地整理、物業(yè)管理服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)和綜合服務(wù)，共8大細(xì)分行業(yè)。

產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)是主角，貢獻(xiàn)的毛利潤(rùn)成倍增長(zhǎng)。2012年上半年，華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)毛利潤(rùn)是14.78億元，今年上半年是99.52億元，7年間增長(zhǎng)了5.73倍。

產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)以“產(chǎn)業(yè)優(yōu)先”作為核心策略，華夏幸福聚焦新一代信息技術(shù)、高端裝備、新能源汽車、航空航天等十大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，公司有4600人的產(chǎn)業(yè)發(fā)展團(tuán)隊(duì)，從產(chǎn)業(yè)研究規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)落地謀劃、全球資源匹配、承載平臺(tái)建設(shè)到全程服務(wù)運(yùn)營(yíng)，為所在區(qū)域建設(shè)產(chǎn)業(yè)新城，提供產(chǎn)業(yè)升級(jí)的綜合解決方案。

今年年初，國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》發(fā)布，都市圈戰(zhàn)略上升為國(guó)家重大戰(zhàn)略。華夏幸福從2015年開始聚焦核心都市圈全面布局，目前已在15個(gè)核心都市圈、以開發(fā)性PPP模式建設(shè)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)新城近80座。

華夏幸福力主打造“3+3+X”核心都市圈格局，在精耕京津冀都市圈的基礎(chǔ)上，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍的都市圈長(zhǎng)三角（環(huán)南京、環(huán)杭州、環(huán)合肥）都市圈密集布局，在最具成長(zhǎng)活力的粵港澳大灣區(qū)，加快布局；得中原者得天下，華夏幸福還推進(jìn)布局鄭州、武漢和成都3個(gè)高潛核心都市圈，以及長(zhǎng)沙、西安、貴陽和沈陽4個(gè)潛力核心都市圈。

今年上半年，華夏幸福各地產(chǎn)業(yè)園區(qū)新增簽約入園企業(yè)328家，新增簽約投資額1052億元，同比增長(zhǎng)8.9%。其中環(huán)北京以外區(qū)域新增入園企業(yè)266家、占比81%，新增簽約投資額939億元、占比89%，同比增長(zhǎng)20%。

上半年公司產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入119億元，其中環(huán)北京以外區(qū)域產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入88億元、占比74%，同比增長(zhǎng)96%。

證券市場(chǎng)對(duì)華夏幸福的增長(zhǎng)給予正面估值。從登陸A股到2019年8月24日收市，7年間華夏幸?？偸兄祻?06億元漲至823億元，增長(zhǎng)676%。

華夏幸福不僅有布局產(chǎn)業(yè)新城的“下鄉(xiāng)”耕耘，更有著合作向都市核心區(qū)域運(yùn)作不動(dòng)產(chǎn)的“進(jìn)城”經(jīng)營(yíng)。公布半年報(bào)同時(shí)，華夏幸福與中國(guó)平安首單業(yè)務(wù)合作同日亮相，有望為未來利潤(rùn)增長(zhǎng)又布下一棋。

嘗試輕資產(chǎn)管理輸出開拓商業(yè)辦公不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域

產(chǎn)業(yè)新城之外，華夏幸福在2018年及今年上半年完成另一布局：資金充裕的中國(guó)平安成為公司重要股東，業(yè)界能手、前華潤(rùn)置地有限公司總經(jīng)理、董事長(zhǎng)吳向東加盟公司，出任公司首席執(zhí)行官(CEO)暨總裁，其團(tuán)隊(duì)對(duì)商業(yè)辦公不動(dòng)產(chǎn)操盤經(jīng)驗(yàn)豐富。這一布局，促使今年首單合作業(yè)務(wù)達(dá)成。

8月16日晚，公告了合作內(nèi)容：華夏幸福向平安人壽轉(zhuǎn)讓下屬全資項(xiàng)目公司100%股權(quán)及4.42億債權(quán)，合計(jì)58.29億元。同時(shí)，平安人壽委托華夏幸福下屬子公司在項(xiàng)目地塊上代為開發(fā)建設(shè)、提供運(yùn)營(yíng)管理等服務(wù)。該項(xiàng)目位于北京西南二環(huán)與三環(huán)的麗澤金融商務(wù)區(qū)。按照規(guī)劃，麗澤金融商務(wù)區(qū)將成為北京商務(wù)新區(qū)、有“第二金融街”之稱。

此單業(yè)務(wù)標(biāo)志著華夏幸福在商業(yè)辦公方面的探索與落地。在傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式的基礎(chǔ)上，公司首次嘗試采用資產(chǎn)管理輸出的輕資產(chǎn)模式，開拓商業(yè)辦公不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。對(duì)于公司盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)，都具有重大意義。

針對(duì)華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城模式及不動(dòng)產(chǎn)合作，券商研究員給出積極評(píng)價(jià)。

國(guó)泰君安認(rèn)為，華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城模式高度契合國(guó)家都市圈/城市群戰(zhàn)略。在都市圈發(fā)展紅利下，具有巨大的發(fā)展空間。同時(shí)，公司持續(xù)具有活力的商業(yè)模式、逐步向好的融資環(huán)境、大幅增長(zhǎng)的土地資源能夠保證公司業(yè)績(jī)高水平穩(wěn)定增長(zhǎng)。

招商證券判斷華夏幸福最大的優(yōu)勢(shì)，在于契合城鎮(zhèn)化后半場(chǎng)都市圈化的商業(yè)模式，并由此衍生出的領(lǐng)先選址布局能力及優(yōu)厚潛在土地儲(chǔ)備。環(huán)京以外區(qū)域銷售和產(chǎn)業(yè)服務(wù)等快速增長(zhǎng)、資金鏈得到修復(fù)，且融資結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化，與平安人壽合作輕資產(chǎn)模式開拓商業(yè)辦公不動(dòng)產(chǎn)的新領(lǐng)域，以上三點(diǎn)改善了公司的回款率邊際。

天風(fēng)證券認(rèn)為，華夏幸福環(huán)京外產(chǎn)業(yè)園簽約規(guī)?？焖僭黾?，表明公司京外產(chǎn)業(yè)園單元收入貢獻(xiàn)或更高，隨著公司在京外產(chǎn)業(yè)園區(qū)步入放量階段，有望加速貢獻(xiàn)產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入。