【摘要】民法典是新中國成立以來第一部以“法典”命名的法律，作為其中的重要組成部分，物權(quán)編結(jié)合我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展實(shí)際情況尤其是黨的十八大以來全面深化改革的成果，圍繞“物盡其用”這一目標(biāo)，進(jìn)行了一系列制度創(chuàng)新。對居住權(quán)、土地經(jīng)營權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等備受關(guān)注的物權(quán)法律制度加以增添和修正，更好地保護(hù)人民財產(chǎn)權(quán)益。

【關(guān)鍵詞】民法典 物權(quán)編 居住權(quán) 土地經(jīng)營權(quán)

【中圖分類號】D923 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A

《物權(quán)法》歷經(jīng)八次審議，自2007年施行以來，切實(shí)維護(hù)了國家基本經(jīng)濟(jì)制度和社會主義市場經(jīng)濟(jì)秩序，有效發(fā)揮了明確物的歸屬、發(fā)揮物的效用、保護(hù)物權(quán)的功能?！睹穹ǖ洹肺餀?quán)編在全面吸收《物權(quán)法》立法以及相關(guān)司法解釋實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展實(shí)際情況尤其是黨的十八大以來全面深化改革的成果，進(jìn)行了一系列制度創(chuàng)新。在這些創(chuàng)新中，一以貫之的是“物盡其用”的原則。

《民法典》物權(quán)編調(diào)整的是因物的歸屬和利用產(chǎn)生的民事關(guān)系。物權(quán)是權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，雖然作為商品的物的價格由其價值決定，但不可否認(rèn)，對物效用的評判具有濃厚的主觀色彩。這就要求物以及建構(gòu)在其上的權(quán)利能夠進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)，從而通過競爭實(shí)現(xiàn)價格發(fā)現(xiàn)，充分發(fā)揮物的效用。因此，所謂物盡其用，就是在物權(quán)法定原則之下，通過物權(quán)類型的設(shè)定、物權(quán)內(nèi)容的規(guī)范、物權(quán)行使方式的完善等一系列手段，為作為生產(chǎn)要素的各類不動產(chǎn)和動產(chǎn)進(jìn)入市場實(shí)現(xiàn)資源合理配置創(chuàng)造條件，從而充分發(fā)揮物的使用價值和交換價值。從《民法典》物權(quán)編來看，其一系列制度創(chuàng)新，都是圍繞“物盡其用”這一目標(biāo)來展開的。

居住權(quán)“入典”，完善住宅產(chǎn)權(quán)制度供給

居住權(quán)是為滿足生活居住需要，按照合同約定占有、使用他人住宅的用益物權(quán)。這一權(quán)利具有專屬性，不能繼承、轉(zhuǎn)讓，如無特別約定不得出租，在權(quán)利人死亡的情況下該權(quán)利自動消滅。在《物權(quán)法》制定過程中，對于是否應(yīng)當(dāng)規(guī)定居住權(quán)，就曾發(fā)生過激烈的爭論。《民法典》則將之納入物權(quán)編專設(shè)一章加以規(guī)定。反對規(guī)定居住權(quán)的主要理由是，認(rèn)為這一制度在我國沒有適用空間。但這一認(rèn)識顯然低估了居住權(quán)的制度價值。

我國正經(jīng)歷著長期的、大規(guī)模的城市化進(jìn)程以及隨之而來的居住難題。我國在居住問題上一度片面強(qiáng)調(diào)“居者有其屋”，試圖完全通過房屋所有權(quán)包括商品房所有權(quán)以及經(jīng)濟(jì)適用房所有權(quán)來解決居住問題。這在一定程度上誘發(fā)了房價不合理上漲以及隨之帶來的一系列問題。隨著“租購并舉”寫入黨的十九大報告，通過租賃制度的完善滿足居住需求成為大勢所趨。而居住權(quán)“入典”，為我們進(jìn)一步豐富和完善住房產(chǎn)權(quán)制度體系、合理構(gòu)建住房保障制度、充分滿足社會對于住宅的需求提供了制度便利。

居住權(quán)性質(zhì)上是物權(quán)，在居住權(quán)通過登記設(shè)立后，即便所有權(quán)人發(fā)生改變或者所有權(quán)人將房屋抵押，居住權(quán)人都可以通過其居住權(quán)來對抗新的所有權(quán)人和抵押權(quán)人。新的所有權(quán)人必須尊重居住權(quán)人的權(quán)利。因此，與債權(quán)性的住宅使用方式，如租賃、借用相比，其具有更強(qiáng)的對抗效力。雖然《民法典》合同編也突出強(qiáng)調(diào)承租人的權(quán)利保護(hù)，明確規(guī)定“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”（即所謂買賣不破租賃），但是必須看到，租賃權(quán)作為債權(quán)，欠缺登記公示以及由此而來的公信力。在出租人另行處分房產(chǎn)的情況下，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)是否實(shí)際占有等因素來判斷租賃權(quán)能否對抗新的所有權(quán)人或者抵押權(quán)人。此外，租賃合同中租金如果明顯低于市場價格，也會影響法院的利益衡量和價值判斷，從而更傾向于保護(hù)買受人或者抵押權(quán)人。至于不需要支付租金的借用，更是只具有債的效力、不能對抗第三人。

居住權(quán)“入典”，則提供了租賃之外一種更為有效的制度安排，從而緩和所有權(quán)與使用權(quán)之間的緊張關(guān)系，充分發(fā)揮住宅的使用價值。申言之：雙方離婚后，完全可以為無房一方設(shè)立居住權(quán)，而由另一方享有所有權(quán)；這樣即便所有權(quán)人另行處分房屋，也不會影響居住權(quán)人的利益。對于擁有多套住宅的所有權(quán)人來說，其完全可以為其子女之外的親友設(shè)立居住權(quán)，這樣，即便所有權(quán)人離世，居住權(quán)人也仍然可以憑借作為物權(quán)的居住權(quán)，對抗親情更為單薄的新的所有權(quán)人；而在居住權(quán)人去世、居住權(quán)消滅的情況下，被分離出去的權(quán)能自然回復(fù)，房屋所有權(quán)重新歸于完整狀態(tài)。收入菲薄的老年人也可以為自己設(shè)立居住權(quán)、而將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給特定機(jī)構(gòu)，從而獲得相應(yīng)的收入以安度晚年。尤其是對于企事業(yè)單位來說，提供住房是引進(jìn)人才的重要砝碼，而為引進(jìn)人才設(shè)立居住權(quán)并約定以離職作為解除條件，顯然能夠避免房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移后被引進(jìn)人才離職帶來的損失；也免除了被引進(jìn)一方借用或者低價租賃單位房產(chǎn)，而單位另行處分房產(chǎn)帶來的無家可歸的擔(dān)心。

因此，在居住權(quán)“入典”以后，通過居住權(quán)的設(shè)立，能夠?yàn)榫幼∪颂峁└鼮榉€(wěn)定、長久的使用權(quán)，也為在不影響居住人利益的前提下所有權(quán)人處分其所有權(quán)，提供了新的契機(jī)；為人民群眾在創(chuàng)設(shè)居住權(quán)、保證自己居住的基礎(chǔ)上，將更多未來可能閑置的房屋投入市場創(chuàng)造了條件。

尤其應(yīng)當(dāng)看到，《民法典》對居住權(quán)的規(guī)定，也為進(jìn)一步創(chuàng)新住房保障制度提供了嶄新的路徑。住房保障旨在保障低收入群體的居住需求。經(jīng)濟(jì)適用房等制度之所以飽受爭議，就在于其超出了保障居住需求這一意旨，為特定人員低價取得房屋所有權(quán)留下了通道，由此可能讓其獲得暴利，也為權(quán)力尋租提供了空間。而居住權(quán)的專屬性，尤其是未經(jīng)特別約定不得出租的要求，完全適合住房保障制度的要求。尤其是對于符合廉租房承租條件之外的低收入群體而言，在其支付一定對價之后為其設(shè)立居住權(quán)、由其專屬使用，較之于目前法理上存有疑問的共有產(chǎn)權(quán)房以及已經(jīng)逐步退出歷史舞臺的經(jīng)濟(jì)適用房而言，顯然更為符合作為社會福利的住房保障制度的本意，也能更為有效地發(fā)揮各類保障住房的效用。

土地經(jīng)營權(quán)物權(quán)化，助力土地流轉(zhuǎn)與融資

家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制開啟了我國全面改革的先聲，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)也隨著實(shí)踐中認(rèn)識的深化，其效力被日益強(qiáng)化并被《物權(quán)法》作為物權(quán)所認(rèn)可，農(nóng)民對其經(jīng)營的土地由此享有了長期而穩(wěn)定的權(quán)利。但承包經(jīng)營權(quán)畢竟建立在農(nóng)民作為集體成員身份的基礎(chǔ)上：對于通常的農(nóng)用地，應(yīng)當(dāng)通過由作為集體成員的農(nóng)戶與集體之間簽訂承包合同來設(shè)立承包經(jīng)營權(quán)。實(shí)踐中，在集體成員脫離集體成員身份，例如全家遷入設(shè)區(qū)的市、轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的，就應(yīng)當(dāng)交回或者被強(qiáng)制收回承包地。既然承包經(jīng)營權(quán)具有身份性質(zhì)，這就決定了它不可能如純粹的財產(chǎn)權(quán)那樣任意流轉(zhuǎn)。故而《物權(quán)法》只是認(rèn)可承包經(jīng)營權(quán)互換、出租和轉(zhuǎn)包，而互換、轉(zhuǎn)包都發(fā)生在本集體成員之間。這種限制勢必導(dǎo)致承包經(jīng)營權(quán)由于無法通過折價、拍賣等方式而變現(xiàn)，從而使得抵押擔(dān)保無從下手、承包經(jīng)營權(quán)的交換價值無法利用。對于土地流轉(zhuǎn)的受讓人來說，其更是無法獲得擔(dān)保融資。因此，《物權(quán)法》等法律對于通過承包合同設(shè)立的承包經(jīng)營權(quán)的抵押、出資完全采取了否定的態(tài)度。

《民法典》物權(quán)編則全面吸收了黨的十八屆三中全會以來三權(quán)分置改革的成熟經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)設(shè)了土地經(jīng)營權(quán)。從相關(guān)條文來看，土地經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)可以由當(dāng)事人通過出租、入股等債權(quán)方式設(shè)立，但對于期限為五年以上的土地經(jīng)營權(quán)，法律明確規(guī)定其自流轉(zhuǎn)合同生效時設(shè)立，未經(jīng)登記不得對抗善意第三人。這就明確承認(rèn)了土地經(jīng)營權(quán)的物權(quán)效力。這一規(guī)定也就意味著，這種土地經(jīng)營權(quán)是一項(xiàng)完全脫離了身份色彩的、純粹的財產(chǎn)權(quán)。承包經(jīng)營權(quán)人可以將其承包期內(nèi)的土地使用權(quán)通過設(shè)立經(jīng)營權(quán)的方式以轉(zhuǎn)讓、出資入股等方式給他人。相應(yīng)地，通過訂立流轉(zhuǎn)合同取得土地經(jīng)營權(quán)的一方，自然也有權(quán)對自己的權(quán)利進(jìn)行處分，其有權(quán)依法另行轉(zhuǎn)讓，也可以以自己的土地經(jīng)營權(quán)設(shè)立抵押權(quán)。尤其是要看到，《民法典》物權(quán)編將過去在“四荒”土地上以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商方式設(shè)立的承包經(jīng)營權(quán)調(diào)整為土地經(jīng)營權(quán)，并規(guī)定了經(jīng)依法登記后全面的流轉(zhuǎn)權(quán)能，這就更加清晰地區(qū)辨了土地承包經(jīng)營權(quán)的身份色彩和土地經(jīng)營權(quán)的物權(quán)屬性和純粹的財產(chǎn)性質(zhì)。

土地經(jīng)營權(quán)的自由轉(zhuǎn)讓也就意味著其可以通過拍賣變賣實(shí)現(xiàn)其交換價值，從而成為抵押權(quán)的客體。相應(yīng)地，在禁止抵押財產(chǎn)中，物權(quán)編刪去了“耕地”一詞，澄清了修訂后《農(nóng)村土地承包法》“受讓方通過流轉(zhuǎn)取得的土地經(jīng)營權(quán)……，可以向金融機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保”中擔(dān)保性質(zhì)的含糊不清。土地承包經(jīng)營權(quán)人可以在自己的土地上設(shè)立土地經(jīng)營權(quán)抵押從而獲得融資。通過訂立流轉(zhuǎn)合同取得土地經(jīng)營權(quán)的一方，自然也可以以自己的土地經(jīng)營權(quán)設(shè)立抵押權(quán)。

剝離了身份色彩的土地經(jīng)營權(quán)“入典”，充分順應(yīng)了廣大農(nóng)民保留土地承包權(quán)、流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)的意愿，為作為重要生產(chǎn)要素的農(nóng)村土地全面進(jìn)入市場，進(jìn)行流轉(zhuǎn)或者設(shè)立抵押進(jìn)行融資，提供了堅(jiān)實(shí)的權(quán)利基礎(chǔ)和制度供給。

完善擔(dān)保物權(quán)，促進(jìn)資金融通

《民法典》物權(quán)編在擔(dān)保物權(quán)上的創(chuàng)新主要體現(xiàn)在“一擴(kuò)、一放、一收”上。法律文本上雖然只是細(xì)微的變化，但對促進(jìn)資金融通、改善營商環(huán)境帶來了極大便利。

“擴(kuò)”是指擴(kuò)大了擔(dān)保物的范圍。海域使用權(quán)被納入抵押物的范圍，為藍(lán)色國土開發(fā)提供資金上的助力。結(jié)合“三權(quán)分置”改革，刪去禁止耕地使用權(quán)抵押的規(guī)定，為土地經(jīng)營權(quán)抵押預(yù)留了制度空間。尤其是把將有的應(yīng)收賬款納入了權(quán)利質(zhì)押的范圍，從而使企業(yè)可以以未來的收費(fèi)設(shè)立擔(dān)保，為“新基建”融資大開方便之門。此外，物權(quán)編將禁止抵押的公益設(shè)施限于“學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等為公益目的成立的非營利法人的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益設(shè)施”，法無禁止皆自由，這些非營利法人所有的公益設(shè)施以外的財產(chǎn)以及性質(zhì)為營利法人的學(xué)校、幼兒園等以其財產(chǎn)設(shè)立擔(dān)保，在實(shí)踐中不再是難題。這對于吸引社會資本進(jìn)入民生領(lǐng)域、促進(jìn)民辦教育發(fā)展勢必發(fā)揮重要作用。

“放”就是放開對抵押物轉(zhuǎn)讓的限制。出于對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記尚未實(shí)現(xiàn)的背景下，抵押物轉(zhuǎn)讓可能帶來的道德風(fēng)險的擔(dān)心，《物權(quán)法》對抵押物轉(zhuǎn)讓采取否定態(tài)度：抵押期間抵押人意欲轉(zhuǎn)讓抵押物的，需要經(jīng)過抵押權(quán)人同意并注銷抵押權(quán)、并將轉(zhuǎn)讓所得的價款提前清償債務(wù)或者提存，或者由受讓人代為清償債務(wù)、消滅抵押權(quán)后方可轉(zhuǎn)讓。這就是說，在抵押物沒有消滅的情況下，抵押物是不能轉(zhuǎn)讓的。但這一做法與登記的公信力、抵押權(quán)的追及效力顯然背道而馳，因?yàn)閷τ谧鳛槲餀?quán)的抵押權(quán)尤其是經(jīng)過登記的抵押權(quán)而言，買受人明知抵押權(quán)的存在，自愿繼續(xù)承受抵押權(quán)，并不損害他人利益，也不違背公序良俗，法律沒有必要予以限制。實(shí)踐中，存在大量受讓人樂于接受帶抵押轉(zhuǎn)讓的情形。例如，個人按揭貸款購買的商品房再次轉(zhuǎn)讓時，存在轉(zhuǎn)按揭的迫切需要。受讓人自愿承受轉(zhuǎn)讓人的債務(wù)并繼續(xù)以受讓的房產(chǎn)進(jìn)行抵押，這種做法也并不影響作為債權(quán)人的銀行的利益。而對抵押物轉(zhuǎn)讓的禁止性規(guī)定，迫使當(dāng)事人增加了提前還貸、解押、申請貸款、評估、放款、抵押等一系列環(huán)節(jié)，大大增加了交易成本，影響了交易效率?！睹穹ǖ洹肺餀?quán)編顯然關(guān)注到了這一問題，明確規(guī)定“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)”。這就放開了抵押物轉(zhuǎn)讓的限制，從而在交易中就略過前述為了消滅抵押權(quán)所為的一系列環(huán)節(jié)，大大節(jié)約了交易成本、提高了融資便利度。

“收”則體現(xiàn)在物權(quán)編限制了動產(chǎn)抵押權(quán)的效力。小微企業(yè)融資擔(dān)保主要通過動產(chǎn)抵押來進(jìn)行。動產(chǎn)抵押自抵押合同生效時設(shè)立，登記發(fā)生對抗善意第三人的效力。但從物權(quán)公示方式來看，動產(chǎn)物權(quán)變動是通過交付來公示的；很難想象買受人去查閱登記簿、了解抵押登記的情況，而且動產(chǎn)不同于不動產(chǎn)，即便查閱也很難發(fā)現(xiàn)抵押信息。這種制度規(guī)定與實(shí)踐之間的緊張關(guān)系，在存在交易安全問題的同時，事實(shí)上也影響了債權(quán)人接受動產(chǎn)抵押的積極性?！睹穹ǖ洹肺餀?quán)編則對動產(chǎn)抵押權(quán)的效力進(jìn)行了限制，“以動產(chǎn)抵押的，不得對抗正常經(jīng)營活動中已經(jīng)支付合理價款并取得抵押財產(chǎn)的買受人”。這就將原本僅限于浮動抵押的效力限制擴(kuò)展到了所有動產(chǎn)抵押。這一規(guī)定看似限制了動產(chǎn)抵押權(quán)的效力，但其切實(shí)貫徹了物權(quán)公信原則和善意取得制度的精神，有力保障了正常的交易安全。在正常經(jīng)營活動中，只要支付了合理價款并受領(lǐng)了交付，就不會因?yàn)榈盅簷?quán)的存在而導(dǎo)致自己的財產(chǎn)被追奪。相應(yīng)地，這一規(guī)定也對金融機(jī)構(gòu)接受動產(chǎn)抵押形成了清晰的指引。“正常的經(jīng)營活動”意味著對于企業(yè)來說，其以不會輕易投入市場出售的動產(chǎn)設(shè)置抵押才能更容易為債權(quán)人接受。這實(shí)際上將動產(chǎn)抵押的抵押物主要限制在機(jī)器設(shè)備等輕易不會進(jìn)入普通市場流轉(zhuǎn)的動產(chǎn)上，使得通過動產(chǎn)抵押融得的資金更多地進(jìn)入持有此類資產(chǎn)的小微企業(yè)中，有利于資本“脫虛向?qū)?rdquo;。

值得注意的是，《民法典》物權(quán)編刪去了既往《擔(dān)保法》關(guān)于各類財產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的規(guī)定。結(jié)合物權(quán)編對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的規(guī)定，顯然，各類不動產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍赢a(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記。而對于各類動產(chǎn)抵押乃至合同編規(guī)定的讓與擔(dān)保等動產(chǎn)擔(dān)保方式，甚至同樣需要辦理登記的應(yīng)收賬款及其權(quán)利質(zhì)權(quán)而言，完全有可能結(jié)合其商事特征和解決小微企業(yè)融資需要的制度目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)相關(guān)登記機(jī)構(gòu)、登記規(guī)則的統(tǒng)一，從而為進(jìn)一步提高融資便利、優(yōu)化營商環(huán)境預(yù)留制度空間。

新增添附制度，充分發(fā)揮物的效用

所謂添附，是指不同所有人的物結(jié)合在一起或者勞務(wù)施加于他人的物而形成不可分離的物或新的物，包括附合、混合和加工三種情形。附合的情況下，不同所有人的物在外觀上仍然能夠識別，但強(qiáng)行分離將嚴(yán)重毀損物的價值，例如在地面上鋪設(shè)了木地板、在土地上建起了房屋。而混合的情況下，不同所有人的動產(chǎn)互相結(jié)合在一起，難以分開或者分開成本過高，例如，一噸東北大米與一噸泰國香米混在一起。加工是指在他人動產(chǎn)上施加勞務(wù)，從而極大提升物的價值的情形，例如將樹根做成根雕。添附制度作為取得所有權(quán)的方法，是羅馬法以來各國法律公認(rèn)的規(guī)則。但長期以來，我國法律中沒有對添附的規(guī)定，只是在《擔(dān)保法司法解釋》等個別條款中提及了添附的問題。尤其是在司法實(shí)踐中，通常是按照侵權(quán)法來處理相關(guān)糾紛，嚴(yán)格判令侵權(quán)人承擔(dān)損害賠償責(zé)任，甚至不考慮物的毀損和財富的浪費(fèi)，強(qiáng)制要求恢復(fù)原狀。

《民法典》物權(quán)編則從善如流，大膽打破傳統(tǒng)窠臼，將添附制度作為所有權(quán)的取得方式規(guī)定下來。尤其是在物的歸屬上，物權(quán)編明確在當(dāng)事人沒有約定且沒有法律規(guī)定的情況下，應(yīng)當(dāng)“按照充分發(fā)揮物的效用以及保護(hù)無過錯當(dāng)事人的原則確定”。這就明確將物盡其用作為添附的情況下標(biāo)的物所有權(quán)歸屬的確定標(biāo)準(zhǔn)。在發(fā)生添附且沒有當(dāng)事人特別約定和法律特別規(guī)定的情況下，首先應(yīng)當(dāng)考慮如何能夠充分發(fā)揮物的效用。申言之，在物不可分離或者強(qiáng)行分離要付出較大經(jīng)濟(jì)代價的情況下，即便一方當(dāng)事人請求，法院也不能強(qiáng)制要求恢復(fù)原狀。而在物的歸屬上，基于充分發(fā)揮物的效用的考慮，原則上不動產(chǎn)與動產(chǎn)添附的情況下，由不動產(chǎn)權(quán)利人取得所有權(quán)；發(fā)生添附的物都是動產(chǎn)或者都是不動產(chǎn)的情況下，要考慮價值較大的一方取得所有權(quán)。而在雙方的物或者勞務(wù)價值大致相同的情況下，則要適用保護(hù)無過錯當(dāng)事人的原則，也就是要考慮當(dāng)事人的主觀過錯，由無過錯一方取得所有權(quán)。當(dāng)然，對于因此喪失所有權(quán)而受到損害的一方，其完全可以通過侵權(quán)損害賠償、不當(dāng)?shù)美颠€等制度獲得救濟(jì)。這樣，就有效區(qū)分了物權(quán)制度中的所有權(quán)取得規(guī)則和債權(quán)制度中權(quán)利受到侵害之后的救濟(jì)規(guī)則。這種做法在有效實(shí)現(xiàn)利益平衡的同時，避免了財富的損失和浪費(fèi)，維護(hù)了添附之后的物的價值，充分發(fā)揮了其效用。

降低表決門檻，打破業(yè)主自治僵局

建筑物區(qū)分所有權(quán)，是我國城市居民財產(chǎn)的最主要的財富表現(xiàn)形式之一?；跇I(yè)主的共有權(quán)和共同管理權(quán)，對于建筑區(qū)劃內(nèi)有關(guān)共有或者共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。

實(shí)踐中，困擾小區(qū)業(yè)主自治最大的障礙是召集業(yè)主開會難、通過決議難。這一方面是由于小區(qū)面積較大、業(yè)主眾多。由于我國城市規(guī)劃精度不高，長期以來，我國土地出讓地塊偏大，這也導(dǎo)致建筑區(qū)劃面積較大、小區(qū)規(guī)模過大，從而一個小區(qū)內(nèi)業(yè)主成千逾萬。而《物權(quán)法》設(shè)定的通過規(guī)則門檻過高。即便是一般事項(xiàng)，按照《物權(quán)法》，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；而對于法定的重大事項(xiàng)，則需要經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

《民法典》物權(quán)編進(jìn)一步完善了表決規(guī)則，區(qū)分了參與表決的規(guī)則和通過規(guī)則。業(yè)主共同決定事項(xiàng)，只要專有部分面積占比三分之二以上且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與，其表決就是有效的。決定一般事項(xiàng)，只要經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意即可；而決定重大事項(xiàng)，需要參與表決專有部分面積四分之三以上且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。這就大大降低了共同決定事項(xiàng)的門檻，意味著在涉及小區(qū)事務(wù)，能夠更為便利地形成共同意志，打破久拖不決、資源閑置浪費(fèi)的僵局。

物權(quán)編還將“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動”明確列舉為業(yè)主共同決定的重大事項(xiàng)，并且明確利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入屬于業(yè)主共有，從而表明了對閑置的共有部分及時改變用途或者從事經(jīng)營的鼓勵態(tài)度。

（作者為中央財經(jīng)大學(xué)教授、博導(dǎo)、法學(xué)院院長；中央財經(jīng)大學(xué)民商法學(xué)碩士研究生李明桓對本文亦有貢獻(xiàn)）

【參考文獻(xiàn)】

①王利明：《物權(quán)法研究》（第四版），北京：中國人民大學(xué)出版社，2016年。

②程嘯：《擔(dān)保物權(quán)研究》（第二版），北京：中國人民大學(xué)出版社，2017年。

③陳華彬：《物權(quán)法論》，北京：中國政法大學(xué)出版社，2018年。

責(zé)編/銀冰瑤 美編/陳媛媛

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