2021年，房地產(chǎn)市場走過了跌宕起伏、極不平凡的一年。2022年，商品房市場將更好滿足購房者的合理住房需求，房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)和健康發(fā)展值得期待。

經(jīng)歷跌宕起伏

2021年上半年和下半年有截然不同的行情：上半年，無論是房地產(chǎn)開發(fā)貸款、銷售面積和銷售額均十分活躍，房價在一些城市有穩(wěn)步抬升勢頭，房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵詞還是約談、調(diào)控升級、二手房指導(dǎo)價等；下半年以來，受個別房地產(chǎn)頭部企業(yè)債務(wù)違約風(fēng)險顯現(xiàn)等因素影響，市場預(yù)期發(fā)生變化。一些房企資金鏈緊張，多城市土地出現(xiàn)流拍，企業(yè)減員、降薪現(xiàn)象頻現(xiàn)。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)表明，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比下跌的城市個數(shù)，在2021年下半年以來持續(xù)增多。貝殼研究院研究表明，自2017年以來，二手房交易規(guī)模在2021年第一次出現(xiàn)同比下降。數(shù)據(jù)顯示，2021年全國二手房成交金額、成交套數(shù)、成交面積分別同比下降6%、9%、9%。

市場為何會在2021年出現(xiàn)起伏？從表面上看，“三線四檔”房企融資管理規(guī)則和銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款集中度管理等金融調(diào)控政策作用逐步顯現(xiàn)，特別是個別房企出現(xiàn)流動性風(fēng)險成為市場變化的“導(dǎo)火索”。究其根本在于，過去20余年房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式難以為繼，行業(yè)再盲目擴(kuò)張已經(jīng)沒有出路。

隨著市場行情急轉(zhuǎn)直下，2021年下半年，房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)一定程度上被打破。然而房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位沒有變，房地產(chǎn)業(yè)的基本面沒有變，實現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，暢通國民經(jīng)濟(jì)循環(huán)，需要房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。

穩(wěn)是共同期許

如果僅用一個詞匯概括對2022年和未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的方向，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽在接受記者采訪時給出的答案僅有一個字：穩(wěn)。

經(jīng)歷了2021年房地產(chǎn)市場的風(fēng)云變幻，不管是房地產(chǎn)企業(yè)還是廣大購房者，想必穩(wěn)定的市場預(yù)期，穩(wěn)定的信貸環(huán)境，是大家共同的期許。

2021年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

2022年，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定將如何實現(xiàn)？王蒙徽表示，將牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

一是保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性。繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機(jī)制，保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，努力做到穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。

二是增強(qiáng)調(diào)控政策協(xié)調(diào)性精準(zhǔn)性。加強(qiáng)各項調(diào)控政策協(xié)同，加強(qiáng)部省市縣調(diào)控聯(lián)動和對城市調(diào)控工作“一對一”的指導(dǎo)監(jiān)督。

三是堅決有力處置個別頭部房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項目逾期交付風(fēng)險。以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)，確保社會穩(wěn)定、國家和群眾利益不受損失。

四是持續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。完善市場監(jiān)管機(jī)制，維護(hù)群眾合法權(quán)益。

促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展是當(dāng)前和今后一個時期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的重要目標(biāo)。對此，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)“良性循環(huán)”對重建行業(yè)信心、解決當(dāng)前問題，都有至關(guān)重要的作用。“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”被市場普遍認(rèn)為是2022年房地產(chǎn)調(diào)控的主要思路。

近期，有關(guān)金融主管部門提出“更好滿足購房者合理住房需求”“做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)”等舉措，針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策暖風(fēng)可謂頻吹；各地也因城施策出臺穩(wěn)樓市舉措。這些都有利于房地產(chǎn)從業(yè)者、購房者、供應(yīng)商和金融機(jī)構(gòu)重拾對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心，有利于市場總體趨穩(wěn)。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，隨著新一年信貸額度的“重置”，市場有望經(jīng)歷修復(fù)階段重回穩(wěn)定狀態(tài)，進(jìn)而向“良性循環(huán)”過渡。

轉(zhuǎn)型勢在必行

從過去一年的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r不難得出結(jié)論：房地產(chǎn)業(yè)需要探索新的發(fā)展模式，轉(zhuǎn)型已經(jīng)勢在必行。

實現(xiàn)精耕細(xì)作，是房地產(chǎn)行業(yè)不得不面對的現(xiàn)實。未來住房需求依然旺盛，區(qū)域之間的發(fā)展不平衡使得房地產(chǎn)市場仍然有量的需求。未來，不僅需要在量上尋求發(fā)展空間，更需要進(jìn)一步解決“好不好”的問題，考驗房地產(chǎn)行業(yè)能否給市場帶來品質(zhì)上乘的住房，能否有更加完善的居住服務(wù)，讓廣大居民享受美好生活。

形勢變化使企業(yè)需要認(rèn)真思考未來之路。從追求規(guī)模向更注重品質(zhì)轉(zhuǎn)變，順應(yīng)綠色發(fā)展和數(shù)字化提升等方向，從提供千篇一律的商品住房向租賃住房、城市更新和老舊小區(qū)改造、適老化住房等方向轉(zhuǎn)變，都可能成為企業(yè)的新選擇，這也將為行業(yè)開拓更為廣闊的發(fā)展空間。

貝殼研究院的報告認(rèn)為，城市更新、資產(chǎn)運營、租賃保障、養(yǎng)老地產(chǎn)等方面的商業(yè)模式都還有很大的探索空間，在告別了高增長預(yù)期、放下包袱后，行業(yè)將進(jìn)入新的發(fā)展階段。

廣東省住房政策研究中心主任陳洋認(rèn)為，保障性租賃住房所帶來的積極效應(yīng)應(yīng)該引起行業(yè)高度重視。他表示，保障性租賃住房不是傳統(tǒng)意義上政府大包大攬的保障性住房，而是更具市場開放度的住房類型，是商品住房市場的重要補(bǔ)充而非沖擊。國家推動“租購并舉”，鼓勵用規(guī)?；姆绞阶鲎赓U，將有實際性舉措推進(jìn)，也鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)積極參與。

加快發(fā)展保障性租賃住房，是“十四五”時期我國住房保障工作的重中之重。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司負(fù)責(zé)人潘偉1月11日在國新辦新聞發(fā)布會上介紹，“十四五”期間，40個重點城市初步計劃新增保障性租賃住房650萬套（間），預(yù)計可幫助1300萬新市民、青年人等緩解住房困難。

各地也積極推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)。如河北省政府辦公廳近日發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》，明確石家莊、邯鄲、唐山、保定、秦皇島、張家口和雄安新區(qū)是“十四五”時期加快發(fā)展保障性租賃住房的重點城市。其中石家莊市“十四五”期間計劃籌集8萬套保障性租賃住房。