9月7日，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行等金融機(jī)構(gòu)相繼發(fā)布公告，就存量首套住房貸款利率調(diào)整范圍、調(diào)整規(guī)則、服務(wù)渠道及時(shí)間等進(jìn)行了明確。

此前，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），引導(dǎo)商業(yè)性個(gè)人住房貸款借貸雙方有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債，降低存量首套住房貸款利率。此次存量房貸利率調(diào)整的目的是什么？將會(huì)給借款人帶來(lái)哪些實(shí)惠？如何能夠申請(qǐng)利率調(diào)整？記者進(jìn)行了采訪。

降低住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，提升居民消費(fèi)能力

根據(jù)兩部門發(fā)布的《通知》，自9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。同時(shí)，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人亦可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，協(xié)商變更合同約定的利率水平。

記者了解到，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，是指2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，或借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

《通知》明確，新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。

數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額38.6萬(wàn)億元。有業(yè)內(nèi)人士估算，全國(guó)有近1億個(gè)首套房存量貸款合同，而其中因利率偏高面臨協(xié)商調(diào)整的借款人約4000萬(wàn)戶，涉及調(diào)整的貸款規(guī)模可能達(dá)25萬(wàn)億元。利率調(diào)整后，這些借款人的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)會(huì)有明顯下降，平均降幅約為0.8個(gè)百分點(diǎn)。

“這將有助于降低住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，進(jìn)而增加居民消費(fèi)和投資能力。”招聯(lián)首席研究員董希淼告訴記者，根據(jù)有關(guān)測(cè)算，此次存量首套房貸利率調(diào)整，平均降幅大約為80個(gè)基點(diǎn)。以100萬(wàn)元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人還款支出每年超過(guò)5000元。

盡可能采取便捷措施，降低借款人操作成本

“首套房怎樣認(rèn)定”“公積金貸款是否可以調(diào)整”“提前還貸了，還能享受利率下調(diào)嗎”……此次存量房貸利率調(diào)整政策發(fā)布后，受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，一些借款人迫切希望了解自己的房貸能否享受到利率下調(diào)的優(yōu)惠政策。

記者了解到，在政策適用范圍上，本次“首套房”包括兩類情況：一是原貸款發(fā)放時(shí)滿足所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的房貸；二是借款人當(dāng)前實(shí)際住房情況已經(jīng)符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

近期，北京、上海等多個(gè)城市宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。一些借款人的房屋原本被認(rèn)定為“二套房”，現(xiàn)在可能被認(rèn)定為“首套房”。如何理解“借款人當(dāng)前實(shí)際住房情況已經(jīng)符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)”？

董希淼解釋說(shuō)，如果貸款購(gòu)買本套住房時(shí)，家庭沒(méi)有其他住房，因當(dāng)時(shí)“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套住房貸款利率辦理。此后，家庭也沒(méi)有新購(gòu)住房，但目前所在地區(qū)已執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，本次可以按首套執(zhí)行。

此外，貸款購(gòu)買住房時(shí)不是家庭在當(dāng)?shù)氐奈ㄒ蛔》?，但后期通過(guò)交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且當(dāng)?shù)匾褕?zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的，本次可以按首套執(zhí)行。

在貸款類型上，建設(shè)銀行表示，住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款，購(gòu)買商鋪等商業(yè)用房的貸款，不在本次調(diào)整范圍內(nèi)；工商銀行也表示，公積金貸款及組合貸中的公積金貸款部分不在調(diào)整范圍之內(nèi)，對(duì)于組合貸中的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，符合條件的可單獨(dú)調(diào)整利率水平。

對(duì)于已申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸的借款人，銀行按照“應(yīng)調(diào)盡調(diào)”原則，最大限度讓借款人享受到實(shí)惠。“對(duì)提前還貸的客戶，只要還未結(jié)清貸款，凡是符合條件的，都可進(jìn)行利率下調(diào)。”中國(guó)建設(shè)銀行住房金融與個(gè)人信貸部工作人員隋云飛說(shuō)，對(duì)于已提出提前還款申請(qǐng)、但尚未完成扣款的，客戶可根據(jù)自身需要撤銷提前還款申請(qǐng)，凡是符合條件的，也可以納入此次調(diào)整范圍。

《通知》要求，各金融機(jī)構(gòu)要抓緊制定具體操作細(xì)則，做好組織實(shí)施，提高服務(wù)水平，及時(shí)響應(yīng)借款人申請(qǐng)，盡可能采取便捷措施，降低借款人操作成本。

董希淼表示，之所以將申請(qǐng)日期定為9月25日起，是為了給銀行留足時(shí)間，可以進(jìn)行修訂合同文本、改造調(diào)整系統(tǒng)、識(shí)別符合標(biāo)準(zhǔn)的客戶等準(zhǔn)備工作，以及向借款人公布辦理流程和需要準(zhǔn)備的申請(qǐng)材料。

目前，各家商業(yè)銀行都在積極準(zhǔn)備，確保9月25日起接受客戶調(diào)整申請(qǐng)。“建設(shè)銀行內(nèi)部正在加緊準(zhǔn)備工作，力求最大限度方便借款人。對(duì)貸款辦理時(shí)就是首套房貸的，無(wú)需客戶申請(qǐng)，我行將于9月25日直接批量調(diào)整，讓借款人盡快享受到政策實(shí)惠。”隋云飛說(shuō)。

“存量首套房貸利率調(diào)整過(guò)程不收取任何費(fèi)用，多數(shù)情況下借款人無(wú)需主動(dòng)發(fā)起申請(qǐng)，特殊情況下借款人應(yīng)直接找銀行溝通協(xié)商。”董希淼提醒說(shuō)，無(wú)論是何種調(diào)整方式，借款人均無(wú)需通過(guò)按揭中介或者其他外部機(jī)構(gòu)來(lái)操作，更不需要再花額外的錢去找關(guān)系辦理。

利率調(diào)整對(duì)借款人有利，也可在一定程度上緩解提前還貸現(xiàn)象

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對(duì)于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。

7月24日，中共中央政治局召開會(huì)議指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

此次兩部門發(fā)布的《通知》，是為了引導(dǎo)商業(yè)性個(gè)人住房貸款借貸雙方有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債，規(guī)范住房信貸市場(chǎng)秩序，更好滿足剛性和改善性住房需求。

中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，存量住房貸款利率的下降，對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響。同時(shí)，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。

中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局表示，將密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，引導(dǎo)銀行與客戶遵循市場(chǎng)化、法治化原則進(jìn)行自主協(xié)商，有序降低存量住房貸款利率，維護(hù)好市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序。