【摘要】我國(guó)住房市場(chǎng)正在或已經(jīng)發(fā)生了一些重要的趨勢(shì)性變化：住房短缺時(shí)代過(guò)去，但部分城市區(qū)域住房供求矛盾仍將存在；城鎮(zhèn)化新增住房需求減弱，但半城市化人口住房水平仍有較大提升空間；改善性住房需求增長(zhǎng)潛力較大，但有效釋放仍存在障礙。為適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，推進(jìn)長(zhǎng)效治本舉措，需要大力發(fā)展租房市場(chǎng)、探索先租后買，逐步轉(zhuǎn)化半城市化人口為完全城市化人口；推進(jìn)公共服務(wù)均等化，促進(jìn)改善性住房需求釋放；促進(jìn)地方財(cái)政轉(zhuǎn)型，逐步降低地方政府財(cái)政收入對(duì)土地出讓金的依賴；完善住房保障體系，化解結(jié)構(gòu)性供求矛盾等。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 城鎮(zhèn)化 住房需求 長(zhǎng)效機(jī)制 【中圖分類號(hào)】D299.23 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

2022年12月15日，習(xí)近平總書記在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上的講話中指出：“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，深入研判房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系和城鎮(zhèn)化格局等重大趨勢(shì)性、結(jié)構(gòu)性變化，抓緊研究中長(zhǎng)期治本之策。” 2023年7月24日，中共中央政治局會(huì)議指出：“要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”當(dāng)前，我國(guó)住房市場(chǎng)供求關(guān)系和城鎮(zhèn)化格局正在或已經(jīng)發(fā)生了一些趨勢(shì)性的變化，住房政策也需要作出與之相適應(yīng)的調(diào)整，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

住房短缺時(shí)代過(guò)去，但部分一、二線城市和核心城市群的住房供求矛盾仍將存在

一方面，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要問(wèn)題已不再是住房短缺，而是供給結(jié)構(gòu)性過(guò)剩和階段性需求不足，這要求適時(shí)對(duì)現(xiàn)有的住房政策制度體系進(jìn)行系統(tǒng)性的調(diào)整優(yōu)化。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去的幾十年里經(jīng)歷了快速發(fā)展，從住房短缺階段逐漸進(jìn)入總量平衡、供給結(jié)構(gòu)性過(guò)剩階段。其顯著特征是房?jī)r(jià)不再只漲不跌，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期也基本消失。根據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，全國(guó)家庭戶住宅建筑總面積約為542億平方米，其中，城市約為185億平方米，鎮(zhèn)約為124億平方米，農(nóng)村約為233億平方米。家庭戶擁有住房間數(shù)達(dá)到14.9億間，人均住房1.2間。其中城鎮(zhèn)家庭戶人均住房建筑面積為38.62平方米，人均住房1.06間。這些數(shù)據(jù)表明，從總量上看我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入“不缺房”的時(shí)代。隨著住房存量的提高，人們對(duì)于住房的需求已不再像過(guò)去那樣迫切。供給結(jié)構(gòu)性過(guò)剩轉(zhuǎn)而成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要議題之一。

一些城市的新房供應(yīng)量已經(jīng)階段性超過(guò)了市場(chǎng)需求，導(dǎo)致部分房屋空置或出現(xiàn)“賣不動(dòng)”的情況。部分二、三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著階段性供應(yīng)過(guò)剩的問(wèn)題，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌。以中部某二線城市為例，該市住房保障和房地產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月底，全市商品住房去化周期達(dá)41.4個(gè)月（正常值為8個(gè)月左右）。此后該市商品住房去化周期雖有所下降，但仍處高位。

當(dāng)然，人均住房建筑面積水平的提升并不代表住房需求已經(jīng)得到充分滿足。因?yàn)檫€有品質(zhì)總體較低和住房水平分布不均等的情況存在。由于城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，以及人口流入等因素，一些城市仍然存在一定規(guī)模的新增住房需求。一些大城市的青年人、新市民需要租房或購(gòu)房，但受收入制約住房條件難以改進(jìn)。在一些人口流入不足的城市區(qū)域，盡管住房總量供應(yīng)過(guò)剩，但住房品質(zhì)和住房設(shè)施難以充分滿足居民需求。

隨著住房短缺時(shí)代的過(guò)去，與大開發(fā)時(shí)代相聯(lián)系的土地財(cái)政也將面臨轉(zhuǎn)型。在土地財(cái)政下，地方政府通過(guò)出讓土地使用權(quán)獲得土地出讓金，以及收取與房產(chǎn)持有、交易相關(guān)的稅費(fèi)等。土地收入的增加可以提高地方政府財(cái)政的可支配收入，為公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供資金支持，從而促進(jìn)城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但是，土地財(cái)政和住房供求之間存在著緊密的長(zhǎng)期關(guān)系，政府出讓土地的速度和規(guī)模受到多種因素的制約，例如，住房市場(chǎng)需求、土地資源的限制、環(huán)保要求和政策調(diào)控等。

盡管前些年中國(guó)土地出讓收入不斷增加，并且增長(zhǎng)率持續(xù)處于高位，但由于受市場(chǎng)供求形勢(shì)變化等因素影響，未來(lái)土地出讓收入的增長(zhǎng)率可能會(huì)持續(xù)下滑。2011年，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入為3.3萬(wàn)億元，相當(dāng)于地方財(cái)政收入的63%。2021年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入增長(zhǎng)至8.7萬(wàn)億元，約是2011年的2.64倍。但2022年，由于住房市場(chǎng)下滑，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入降為6.685萬(wàn)億元，比上年下降23.2%。

另一方面，隨著城市競(jìng)爭(zhēng)力的消長(zhǎng)變化，越來(lái)越多的人口流向中心城市和核心城市群。隨著中國(guó)城市化的不斷深入，這一趨勢(shì)在未來(lái)還將持續(xù)加強(qiáng)。未來(lái)中國(guó)的住房需求將更加集中于一、二線城市和核心城市群。與2010年第六次全國(guó)人口普查相比，2020年第七次全國(guó)人口普查中城鎮(zhèn)人口（常住人口）增加了超2.36億人，這些人口主要集中在一些中心城市和核心城市群。截至2022年年底，全國(guó)城鎮(zhèn)常住人口已超9.20億人，其中一、二線城市和部分中心城市的人口規(guī)模增長(zhǎng)速度更快。北京、上海、廣州和深圳等一線城市一直是中國(guó)人口向中心城市集聚的代表。由于人口集中和住房需求旺盛，這些城市的住房市場(chǎng)供求矛盾尤為突出，價(jià)格普遍較高。隨著中國(guó)城市群發(fā)展的不斷推進(jìn)，一些核心城市群的吸引力也在逐漸提升。例如，長(zhǎng)三角城市群、珠三角城市群和京津冀城市群等，不僅有著更高的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平，而且還擁有豐富的就業(yè)機(jī)會(huì)、良好的教育資源和醫(yī)療資源等，吸引了大量的人口前往。

此外，當(dāng)前快速發(fā)展的人工智能技術(shù)將成為引領(lǐng)未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市人口流動(dòng)的新引擎，可能進(jìn)一步強(qiáng)化人口向部分城市或區(qū)域聚集。人工智能技術(shù)的快速發(fā)展正在改變中國(guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，并將在未來(lái)引領(lǐng)新基建、新制造、新零售、新金融、新醫(yī)療等新興產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。這些新興產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)輻射半徑大，而且需要高素質(zhì)的人才，因此，它們將成為人才流動(dòng)的主要影響因素。以深圳為例，人工智能技術(shù)已經(jīng)成為深圳經(jīng)濟(jì)的新引擎，吸引了大量高素質(zhì)人才涌入，產(chǎn)生人才集聚效應(yīng)。人工智能技術(shù)的發(fā)展還會(huì)產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，進(jìn)而帶動(dòng)人口流動(dòng)。例如，北京已成為中國(guó)人工智能產(chǎn)業(yè)的核心區(qū)域之一，聚集了大量人工智能企業(yè)和人才。這些企業(yè)和人才的集聚，又吸引了更多的配套服務(wù)企業(yè)和人才涌入該城市，形成了產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。隨著互聯(lián)網(wǎng)和人工智能技術(shù)的不斷發(fā)展，一些新興產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展，這些產(chǎn)業(yè)也主要集中在一些大城市和中心城市。人工智能技術(shù)的發(fā)展還將替代許多傳統(tǒng)制造業(yè)的勞動(dòng)力，這導(dǎo)致一些傳統(tǒng)工業(yè)城市面臨人口容納能力下降、人口流出的問(wèn)題。

總之，隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的不斷深化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的深刻變遷，未來(lái)人口向中心城市和核心城市群的聚集動(dòng)力將持續(xù)。盡管住房短缺時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，由于中國(guó)住房需求向一、二線城市和核心城市群集中，部分城市區(qū)域的住房供求矛盾仍將存在。

城鎮(zhèn)化新增住房需求減弱，半城市化人口住房提升空間較大

未來(lái)新增住房需求主要來(lái)源于城鎮(zhèn)化新增住房需求和改善性住房需求。其中城鎮(zhèn)化新增住房需求是由于城鎮(zhèn)人口增加而產(chǎn)生的需求，主要受到總?cè)丝诤统擎?zhèn)化率的影響。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，城市的人口規(guī)模和密度將不斷增加，這將導(dǎo)致首次購(gòu)房需求增加。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速增長(zhǎng)，主要是受城市人口快速增長(zhǎng)所驅(qū)動(dòng)。

從總?cè)丝谝?guī)模來(lái)看，2022年末全國(guó)人口為141175萬(wàn)人，比上年末減少85萬(wàn)人。盡管中國(guó)總?cè)丝谝?guī)模在減少，但持續(xù)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍將帶來(lái)新增城鎮(zhèn)人口，進(jìn)而引致住房需求。城鎮(zhèn)化使城鎮(zhèn)人口數(shù)量不斷增加，帶動(dòng)新增住房需求增加。城鎮(zhèn)化理論模型諾瑟姆曲線顯示，城鎮(zhèn)化過(guò)程可劃分為三個(gè)階段：當(dāng)城鎮(zhèn)化率低于30%的時(shí)候，處于城鎮(zhèn)化初始階段，增長(zhǎng)速度相對(duì)緩慢；當(dāng)城鎮(zhèn)化率在30%-70%之間時(shí)，處于快速城鎮(zhèn)化階段；當(dāng)城鎮(zhèn)化率超過(guò)70%以后，城鎮(zhèn)化增速放緩進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。事實(shí)上，美國(guó)、日本、韓國(guó)等國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程均在城鎮(zhèn)化率接近80%左右才逐漸放緩。2022年年末，中國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為65.22%，應(yīng)仍處于城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速增長(zhǎng)階段，與美國(guó)、日本、韓國(guó)等國(guó)相比，仍然有15個(gè)百分點(diǎn)左右的增長(zhǎng)空間。即便按最保守的情況預(yù)測(cè)，中國(guó)總?cè)丝谝?guī)模減少也僅會(huì)在一定程度上降低城鎮(zhèn)人口規(guī)模增長(zhǎng)的速度，但并未改變城鎮(zhèn)人口規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。到2030年，中國(guó)城鎮(zhèn)人口仍將持續(xù)增加，這將帶來(lái)一定規(guī)模的新增住房需求。

城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)符合邏輯斯蒂模型。我們基于1982年—2020年中國(guó)城鎮(zhèn)化率數(shù)據(jù)，采用邏輯斯蒂模型對(duì)中國(guó)未來(lái)的城鎮(zhèn)化率進(jìn)行預(yù)測(cè)。預(yù)測(cè)結(jié)果如表1所示，未來(lái)中國(guó)的城鎮(zhèn)化率將繼續(xù)升高，中國(guó)城鎮(zhèn)化率將于2025年達(dá)到68.13%、2030年達(dá)到73.36%。根據(jù)聯(lián)合國(guó)人口司基于低、中、高三種生育率水平預(yù)測(cè)的中國(guó)總?cè)丝谝?guī)模，以及2020年全國(guó)人口普查結(jié)果換算得到的城鎮(zhèn)常住人口人均住房建筑面積32.73平方米進(jìn)行計(jì)算，如表1所示，保守情況下預(yù)計(jì)中國(guó)新增城鎮(zhèn)化住房需求：2025年約為4.49億平方米、2030年約為3.15億平方米；中性情況下預(yù)計(jì)中國(guó)新增城鎮(zhèn)化住房需求：2025年約為4.96億平方米、2030年約為4.17億平方米；樂(lè)觀情況下預(yù)計(jì)中國(guó)新增城鎮(zhèn)化住房需求：2025年約為5.43億平方米、2030年約為4.95億平方米?？梢姡磥?lái)新增城鎮(zhèn)化住房需求雖呈逐年下降趨勢(shì)，但仍有一定規(guī)模。

伴隨土地資源與人口紅利的自然變化，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正由增量發(fā)展轉(zhuǎn)向存量驅(qū)動(dòng)。新房銷量趨于下降，二手房交易比例不斷上升。據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組及貝殼研究院測(cè)算，二手房交易面積與新房交易面積的比例將由2021年的23%上升至2035年的56%。

另外，雖然城市人口增速和增長(zhǎng)規(guī)模下降將導(dǎo)致新增住房需求下降，但在一些城市的新市民中，有很大比例并沒(méi)有在就業(yè)城市擁有房產(chǎn)。從統(tǒng)計(jì)口徑看，常住人口城鎮(zhèn)化率涵蓋了一些在就業(yè)城市無(wú)房的半城市化群體，以大中城市的外來(lái)務(wù)工人員、高校畢業(yè)生等新市民、青年人為主。這一群體在中國(guó)的城市化進(jìn)程中扮演著重要角色。其中，農(nóng)民工是半城市化人口的重要組成部分，他們的收入通常主要來(lái)源于進(jìn)城務(wù)工，但由于收入較低，往往難以在城市購(gòu)房或租房居住。這類半城市化人口雖然從生產(chǎn)方式上完成了從農(nóng)業(yè)向非農(nóng)的轉(zhuǎn)換，但在勞動(dòng)報(bào)酬、子女教育、社會(huì)保障、住房水平、生活條件等諸多方面與城市居民具有顯著差距。據(jù)中金公司研報(bào)估算，截至2020年年末，中國(guó)此類半城市化人口約為1.6億人—1.8億人。

此外，還有一類半城市化群體雖然居住在城鎮(zhèn)地區(qū)，在統(tǒng)計(jì)層面屬于城鎮(zhèn)人口范疇，但所從事的生產(chǎn)活動(dòng)多以農(nóng)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)為主，且整體生活條件與城市居民有顯著差距。中金公司研報(bào)估算，2020年末，中國(guó)此類半城市化人口約為2.45億人。若同時(shí)排除這兩類半城市化群體，中國(guó)完全城市化率約為37%，完全城市化人口約為5.2億人。

可見，如果半城市化人口的收入能夠持續(xù)增長(zhǎng)且住房政策不斷優(yōu)化，這部分人群的住房需求也可以得到逐步釋放，從而有望彌補(bǔ)城市人口增速下降帶來(lái)的新增住房需求收縮。

改善性住房需求增長(zhǎng)潛力較大，但有效釋放存在障礙

中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民收入的提高，教育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平的提升，中國(guó)“三孩”政策的放開和老齡化程度的加深，家庭規(guī)模的變化和老年人對(duì)住房的需求增加，都將推動(dòng)改善性住房需求的增長(zhǎng)。

收入增長(zhǎng)是住房改善最重要的推動(dòng)力。從收入增長(zhǎng)角度看，中國(guó)未來(lái)的改善性住房需求將呈現(xiàn)三大特點(diǎn)。一是需求量不斷增加。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，人們的收入水平不斷提高，對(duì)住房的要求也隨之提高。未來(lái)的中國(guó)將會(huì)有更多的中等收入群體和高收入群體，這些群體對(duì)住房的改善性需求將越來(lái)越大。二是需求結(jié)構(gòu)升級(jí)。隨著中等收入群體和高收入群體的增多，他們對(duì)住房的需求將不斷升級(jí)，從最初的基本居住需求上升到更高層次的舒適和品質(zhì)需求。人們將越來(lái)越注重住房的功能性、舒適性、安全性等方面，住房需求的結(jié)構(gòu)將不斷升級(jí)。三是地域不平衡性。不同地區(qū)的收入水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不同，從而導(dǎo)致不同地區(qū)的住房需求也有所差異。

改善性住房需求可以根據(jù)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積增長(zhǎng)率和城鎮(zhèn)常住人口規(guī)模測(cè)算。隨著居民收入的增長(zhǎng)和家庭規(guī)模小型化，城市人均住房面積仍存在一定的增長(zhǎng)空間。根據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，中國(guó)城市家庭戶人均住房建筑面積為36.52平方米，鎮(zhèn)家庭戶人均住房建筑面積為42.29平方米，經(jīng)調(diào)整計(jì)算，中國(guó)城鎮(zhèn)家庭戶人均住房建筑面積為38.62平方米?？紤]到對(duì)城鎮(zhèn)住房的需求不僅來(lái)源于家庭戶人口，還來(lái)源于集體戶人口，我們對(duì)這一指標(biāo)口徑進(jìn)行調(diào)整，換算得到中國(guó)城鎮(zhèn)常住人口人均住房建筑面積為32.73平方米。

為了與其他國(guó)家的數(shù)據(jù)可比，我們將數(shù)據(jù)口徑進(jìn)行了調(diào)整。由于國(guó)際上一般以使用面積作為衡量單位，我們假設(shè)中國(guó)城鎮(zhèn)住房得房率（套內(nèi)面積/建筑面積）為70%，那么，2020年中國(guó)城鎮(zhèn)人均住房使用面積為22.9平方米。而國(guó)際上對(duì)人均住房使用面積的統(tǒng)計(jì)一般不區(qū)分城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村，因此，我們?nèi)詤⒄杖螡善綀F(tuán)隊(duì)在《中國(guó)住房存量研究報(bào)告》的做法，將其他國(guó)家的人均住房面積乘以0.85，得到城鎮(zhèn)人均住房使用面積。計(jì)算出當(dāng)前美國(guó)、德國(guó)、法國(guó)、日本、韓國(guó)、俄羅斯的城鎮(zhèn)人均住房使用面積分別約為66.9平方米、37.9平方米、34.0平方米、32.9平方米、27.9平方米、27.9平方米。與主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相比，中國(guó)城鎮(zhèn)人均住房使用面積（22.9平方米）相對(duì)較低，仍有較大增長(zhǎng)空間。

根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，人均住房建筑面積會(huì)逐步提高，但增幅會(huì)放緩。經(jīng)調(diào)整計(jì)算，2000年、2010年和2020年中國(guó)城鎮(zhèn)常住人口人均住房建筑面積分別為19.93平方米、26.71平方米和32.73平方米。2000年—2010年以及2010年—2020年期間，全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積復(fù)合增長(zhǎng)率分別為2.97%和2.05%?；谇?0年增速放緩的趨勢(shì)和增速歷史下降區(qū)間，可推斷2020年-2030年全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積年均復(fù)合增長(zhǎng)率在1%—2%之間，并分別由高到低假設(shè)2%、1.5%和1%三種情況進(jìn)行預(yù)測(cè)。預(yù)測(cè)結(jié)果基于總?cè)丝谠谥兴偕仕较伦兓?。預(yù)測(cè)結(jié)果如表2所示，保守情況下中國(guó)新增改善性住房需求，2025年約為3.30億平方米、2030年約為3.72億平方米；中性情況下中國(guó)新增改善性住房需求，2025年約為5.06億平方米、2030年約為5.83億平方米；樂(lè)觀情況下中國(guó)新增改善性住房需求，2025年約為6.87億平方米、2030年約為8.13億平方米。

盡管改善性住房需求有較大的增長(zhǎng)潛力，但這并不直接意味著改善性住房需求能夠充分釋放并取代首次購(gòu)房需求。一般來(lái)說(shuō)，改善性住房需求的持續(xù)釋放，至少需要滿足四個(gè)條件：一是良好的收入預(yù)期，居民家庭有信心和意愿改善居住條件；二是發(fā)達(dá)的二手房市場(chǎng)，住房改善支付額巨大，一般需要將舊房出售以獲取資金；三是與需求相匹配的產(chǎn)品，能夠讓潛在消費(fèi)者心動(dòng)并產(chǎn)生購(gòu)房意愿；四是與之相匹配的購(gòu)房政策。目前看，制約改善性住房需求釋放的主要是后兩個(gè)條件。

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，改善性住房的供應(yīng)能否滿足市場(chǎng)需求是影響需求釋放的最重要因素。隨著人們收入水平的提高和生活水平的提升，對(duì)住房的需求也越來(lái)越多元化和個(gè)性化。一些改善性住房產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和開發(fā)，如戶型設(shè)計(jì)更加人性化、舒適，設(shè)施更加完善等，能夠更好地滿足改善性住房購(gòu)買者的需求，從而有助于釋放改善性住房需求。當(dāng)前我國(guó)住房市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以剛需型為主，改善型產(chǎn)品供給不足，這將影響改善性住房需求的有效釋放。根據(jù)我們對(duì)河南省鄭州市的調(diào)研數(shù)據(jù)，2022年，鄭州市剛需型套型（≤100㎡）、改善型套型（100㎡-120㎡）、再改型中主力銷售套型（120㎡-144㎡）供應(yīng)套數(shù)占比分別為40.36%、21.66%、21.88%，而銷售套數(shù)占比分別為36.02%、21.11%、29.17%。表明改善型和品質(zhì)型住宅項(xiàng)目供應(yīng)相對(duì)偏少，改善性住房需求沒(méi)有得到充分釋放和滿足。

更重要的是，隨著城市擴(kuò)展，新建住房主要布局在新城區(qū)和城市邊緣。這部分樓盤雖然硬件條件優(yōu)越，但是基本公共服務(wù)往往欠缺。優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)特別是優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)教育資源主要集中在城市中心區(qū)或舊城區(qū)，由于子女入學(xué)等需要，人們無(wú)法選擇“遠(yuǎn)大新”住房改善，而仍然偏愛于“老破小”。

此外，從住房所有權(quán)結(jié)構(gòu)來(lái)看，由于存在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的偏好文化，作為改善主體的部分中高收入者往往擁有多套住房，改善欲望并不強(qiáng)。有改善欲望的家庭，卻往往并不具備改善能力。

政府的住房政策也是影響改善性住房需求釋放的重要因素。例如，以往為調(diào)控房?jī)r(jià)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策如限購(gòu)、限貸等，使得一些改善性購(gòu)房者無(wú)法購(gòu)房，從而影響了改善性住房需求的釋放。但最近隨著住房市場(chǎng)的下滑，一些地方政府也及時(shí)出臺(tái)了支持購(gòu)買改善性住房的政策，如優(yōu)化住房限購(gòu)政策、放寬二手房交易限制、降低首付和利率等，有助于改善性住房需求的釋放。

適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，實(shí)施與中長(zhǎng)期供求關(guān)系變化相適應(yīng)的政策舉措

首先，大力發(fā)展租房市場(chǎng)、探索先租后買，逐步轉(zhuǎn)化半城市化人口為完全城市化人口。促使大量的無(wú)房半城市化人口住房水平提升進(jìn)而轉(zhuǎn)變?yōu)橥耆鞘谢丝?，既是中?guó)城市新增住房需求的潛力所在，也是城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵。半城市化人口的住房需求，特別是農(nóng)民工和應(yīng)屆畢業(yè)生的住房需求，是城市住房需求的重要組成部分。當(dāng)前政府大力支持的保障性租賃住房建設(shè)，有利于降低新市民和青年人的租房負(fù)擔(dān)，但對(duì)于租購(gòu)銜接還沒(méi)有相應(yīng)的制度安排。從市場(chǎng)調(diào)研情況看，租房需求是一種階段性的住房需求，大多數(shù)人最終更愿意選擇購(gòu)房居住。因此，可以探索“先租后買”的模式，幫助半城市化家庭梯度改善住房條件。支持將有租賃需求的庫(kù)存新建住房轉(zhuǎn)換為保障性租賃住房。具體來(lái)說(shuō)，針對(duì)已經(jīng)建成或即將建成的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目，可因地制宜通過(guò)政府回購(gòu)、國(guó)企并購(gòu)或房地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)的方式，轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房，并實(shí)現(xiàn)先租后買。

一是城市政府可根據(jù)保障性住房發(fā)展需要，收購(gòu)部分庫(kù)存房產(chǎn)用作保障性租賃住房。保障性租賃住房在運(yùn)營(yíng)滿規(guī)定期限后，可轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房出售部分產(chǎn)權(quán)，承租人可優(yōu)先購(gòu)買。這種做法的好處是，潛在購(gòu)房者可以“先上車再補(bǔ)票”提前獲得穩(wěn)定居所，房企可以先去化庫(kù)存房產(chǎn)獲得資金回籠。如湖北省黃石市政府探索收購(gòu)商品住房作為保障性租賃住房進(jìn)行管理。承租人租滿五年后，可以申請(qǐng)將保障性租賃住房轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房。進(jìn)而通過(guò)一次或分次購(gòu)買產(chǎn)權(quán)，實(shí)現(xiàn)保障性租賃住房先租后買。二是房地產(chǎn)企業(yè)可申請(qǐng)將符合條件的庫(kù)存房產(chǎn)轉(zhuǎn)為保障性租賃住房，享受保障性租賃住房相應(yīng)的融資、稅費(fèi)政策支持。運(yùn)營(yíng)期屆滿規(guī)定年限后，可繼續(xù)作為保障性租賃住房出租，也可向主管部門申請(qǐng)按原籌集渠道退出，繼續(xù)作為商品房出售。三是鼓勵(lì)有條件的國(guó)有企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)，根據(jù)市場(chǎng)需要改建或收購(gòu)房產(chǎn)用于保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)，政府可給予一定的財(cái)政補(bǔ)貼。在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期屆滿規(guī)定年限后，可轉(zhuǎn)換為商品房或共有產(chǎn)權(quán)房。四是發(fā)展公共租賃住房，以滿足半城市化人口的住房需求。

對(duì)于租房者，政府可通過(guò)租金補(bǔ)貼、租金優(yōu)惠、轉(zhuǎn)換為共有產(chǎn)權(quán)房等方式提高政策吸引力。保障性租賃住房定價(jià)低于同類住房市場(chǎng)租金，同時(shí)讓租房者有機(jī)會(huì)獲得更多房源選擇和租金優(yōu)惠。對(duì)于轉(zhuǎn)換為共有產(chǎn)權(quán)的，可允許購(gòu)房人按照屆時(shí)房?jī)r(jià)和當(dāng)前房?jī)r(jià)中較低價(jià)格購(gòu)買住房份額。原承租人可分次購(gòu)買全部產(chǎn)權(quán)份額，也可在持有規(guī)定年限后直接向符合共有產(chǎn)權(quán)房申購(gòu)條件的家庭轉(zhuǎn)讓持有份額。

其次，推進(jìn)公共服務(wù)均等化，促進(jìn)改善性住房需求釋放。隨著中國(guó)收入水平的不斷提高，未來(lái)的改善性住房需求潛力巨大。政府和企業(yè)可以根據(jù)不同地區(qū)的需求和市場(chǎng)情況，積極推動(dòng)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)。加強(qiáng)住房市場(chǎng)監(jiān)管，提高住房品質(zhì)和公共服務(wù)水平，完善住房設(shè)施，滿足人們不斷升級(jí)的住房需求。其中，公共服務(wù)均等化對(duì)于改善性住房需求的釋放尤為重要。如果優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)仍然集中于中心城區(qū)，中高收入群體也只好繼續(xù)擠在中心城區(qū)居住，那么住房條件將很難有效改善。政府可通過(guò)資金投入，加大對(duì)非中心城區(qū)教育、醫(yī)療、交通等公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)和升級(jí)。同時(shí)政府可通過(guò)政策引導(dǎo)，鼓勵(lì)社會(huì)力量參與非中心城區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)和管理，以提高服務(wù)質(zhì)量和效率；可通過(guò)稅收優(yōu)惠、信貸支持等方式，鼓勵(lì)居民購(gòu)買非中心城區(qū)的改善性住房。

在教育資源均等化方面，中心城區(qū)的教育資源相對(duì)較為集中，導(dǎo)致中心城區(qū)教育資源的供求關(guān)系失衡，也推高了房?jī)r(jià)和租金?？赏ㄟ^(guò)在非中心城區(qū)建設(shè)高品質(zhì)的學(xué)校，從而引導(dǎo)更多中高收入家庭在非中心城區(qū)購(gòu)房居住，減輕中心城區(qū)教育資源壓力。在醫(yī)療資源均等化方面，中心城區(qū)的醫(yī)療資源相對(duì)較為豐富，這也是影響居民特別是老年人購(gòu)房的一大因素?？赏ㄟ^(guò)建設(shè)更多的醫(yī)院提高非中心城區(qū)的醫(yī)療水平，吸引更多人前來(lái)居住。在公共交通便利性方面，可通過(guò)在非中心城區(qū)建設(shè)更多的地鐵，增加公交線路和換乘節(jié)點(diǎn)，發(fā)展市郊鐵路，提高公共交通的覆蓋范圍和服務(wù)質(zhì)量，以便讓更多人可以便捷地到達(dá)非中心城區(qū)，減少居民對(duì)私人汽車的依賴。在商業(yè)可達(dá)性方面，可通過(guò)規(guī)劃引導(dǎo)在非中心城區(qū)建設(shè)更多的商業(yè)中心和其它商業(yè)服務(wù)設(shè)施，提高非中心城區(qū)的商業(yè)服務(wù)水平和居住吸引力。

再次，促進(jìn)地方財(cái)政轉(zhuǎn)型，逐步降低地方政府財(cái)政收入對(duì)土地出讓金的依賴。在中長(zhǎng)期，地方政府特別是人口凈流出地政府，需要積極推動(dòng)財(cái)政轉(zhuǎn)型，進(jìn)一步完善政府融資模式，提高國(guó)有資產(chǎn)收益，開拓新的投融資渠道，切實(shí)提高地方政府的財(cái)政可持續(xù)發(fā)展能力。一是加強(qiáng)財(cái)政管理，控制公共支出，尤其是壓縮不必要的行政支出和人員開支，減輕地方政府財(cái)政壓力；二是完善地方債券市場(chǎng)，規(guī)范發(fā)債行為，提高市場(chǎng)透明度和風(fēng)險(xiǎn)防范能力；三是吸引社會(huì)資本參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，減輕地方政府投資壓力；四是發(fā)展資本市場(chǎng)，吸引民間資本參與地方發(fā)展，降低對(duì)銀行貸款的依賴；五是發(fā)展城市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs），通過(guò)資本市場(chǎng)募集資金，支持城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；六是推進(jìn)土地制度改革，建立健全土地市場(chǎng)機(jī)制，完善土地用途規(guī)劃，提高土地使用效益；七是推進(jìn)財(cái)政體制改革，完善地方財(cái)政體系，強(qiáng)化財(cái)力保障和財(cái)政監(jiān)管。

最后，完善住房保障體系，化解結(jié)構(gòu)性供求矛盾。盡管住房總量短缺時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，但由于城市間人口的流動(dòng)，中心城市和核心城市群房?jī)r(jià)仍將居高不下，結(jié)構(gòu)性供求矛盾會(huì)持續(xù)存在。有必要進(jìn)一步完善住房保障制度體系，提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量。一是繼續(xù)加大政府對(duì)住房保障的投入力度，特別是對(duì)中低收入家庭、困難群體等重點(diǎn)人群的保障力度，通過(guò)發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房等改善“夾心層”的住房條件；二是完善政策性住房金融體系，建立全國(guó)統(tǒng)一的住房公積金管理機(jī)構(gòu)，提高住房公積金貸款額度和覆蓋面，提升提取公積金用于租房的便利性，為居民家庭提供廣泛的低息政策性金融支持；三是進(jìn)一步發(fā)展保障性租賃住房，擴(kuò)大供應(yīng)量、提升租賃品質(zhì)，推進(jìn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)；四是鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)和其它社會(huì)資本開發(fā)運(yùn)營(yíng)保障性租賃住房和公共租賃房，政府可通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼、規(guī)劃政策、土地政策和融資政策等手段給予支持；五是加強(qiáng)政策協(xié)調(diào)和整合，各級(jí)政府和相關(guān)部門加強(qiáng)協(xié)調(diào)，整合住房保障政策，避免存在政策重疊和漏洞，確保住房保障政策的執(zhí)行效果；六是建立完善住房保障服務(wù)體系，包括住房保障信息咨詢、申請(qǐng)受理、評(píng)估等服務(wù)，提高住房保障的服務(wù)質(zhì)量和效率。

（作者為中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院競(jìng)爭(zhēng)力模擬實(shí)驗(yàn)室副主任、研究員）

【注：本文系國(guó)家自然科學(xué)基金面上項(xiàng)目“基于互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)和重復(fù)交易法的中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格指數(shù)編制研究”（項(xiàng)目批準(zhǔn)號(hào)：71774169）及中國(guó)社會(huì)科學(xué)院國(guó)情調(diào)研重大項(xiàng)目“重點(diǎn)城市住房租賃市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與關(guān)鍵問(wèn)題研究”（項(xiàng)目編號(hào)：GQZD2022011）階段性成果】

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責(zé)編/謝帥 美編/楊玲玲

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